По споразумение търговско наеманежилищни помещения една страна - собственикът или упълномощено от него лице (наемодател) се задължава да предостави на другата страна (наемател) жилищни помещения срещу такса за притежание и ползване за живеене в тях за периода, посочен в договора (клауза 1 от член 671 от Гражданския кодекс).

Разликата между търговското и социалното наемане:

  • търговският лизинг е обикновен граждански договор, сключен по споразумение на страните, което определя неговите съществени условия;
  • Социалният договор за наем формализира безплатното разпределяне на недостиг на обществено жилище между нуждаещи се граждани.

Ето защо отношенията под наем на търговски жилища се регулират не от жилищното, а от гражданското законодателство.

За сключване на договор за търговски наем не са необходими административни и правни предпоставки под формата на решение на орган, статут на жилищна регистрация и др. Никой от контрагентите тук не е задължен да влиза в договорни отношения (договорът за търговски наем на жилищни помещения не е обществен договор).

При отдаване под наем на търговски жилища, които са държавна собственост на някои съставни единици на Руската федерация, е необходимо решение на определен изпълнителен орган. Но и в този случай то представлява съгласие на собственика да сключи договор за търговски наем на притежаваното от него жилище, а не административно-правен способ за разпределянето му между нуждаещи се граждани.

Правна същност на договора за търговски лизинг:

  • по взаимно съгласие;
  • двустранно;
  • компенсиран;
  • спешно.

Трябва да се заключи писмено(член 674 от Гражданския кодекс), което обаче не е стандартно: тук е възможно да се включат в договора, по споразумение на страните, „случайни“ условия, които са нетипични за даден договор, например условия за правото на наемателя да ползва част поземлен имотс посочване на неговия размер и граници.

Страни по договор за търговски лизинг:

1) лизингодател;

Наемодател- собственикът на жилищното помещение (упълномощеното от него лице, например негов представител или дружеството, управляващо този имот), което може да принадлежи към всеки жилищен фонд:

  • частен,
  • държава,
  • общински.

от общо правилоТова е помещение, включено в частен жилищен фонд, а наемодателят тук действа като предприемач, преследващ целта за печалба.

2) работодател.

като работодателв договор за търговски лизинг по правило има едно лице ( индивидуален). Но законът също така допуска множество лица от страна на работодателя (клауза 1 от член 308 от Гражданския кодекс). Гражданите, които живеят постоянно с работодателя, могат да сключат споразумение с него, че всички те носят солидарна отговорност към наемодателя, заедно с наемателя. Условие за сключване на такъв договор е и уведомяването на лизингодателя. В този случай такива граждани се признават за сънаематели, които имат равни права и задължения с наемателя за използване на жилищни помещения (клауза 4 от член 677 от Гражданския кодекс).

При отдаване под наем на търговски жилища, разположени в държавния или общинския жилищен фонд, отношенията на страните също са предмет на раздел. V "Правила за използване на жилищни помещения", одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 21 януари 2006 г. № 25 (клаузи 22-25, посветени на използването на жилищни помещения по договор за наем на жилищни помещения на държавни и общински жилищни фондове за търговско ползване).

При сключване на договор за наем на жилищни помещения на търговска основа, гражданинът сам определя кой ще живее при негов наетото от него помещение. Сред тези лица може изобщо да няма негови роднини. Следователно във връзка с тези отношения законът не говори за „членове на семейството на работодателя“, а за „граждани, които постоянно живеят с него“.

В договора за търговски лизинг в съответствие с параграф 1 на чл. 686 от Гражданския кодекс също е възможно да се замени наемателят по негово искане или по искане на граждани, постоянно пребиваващи с него (за разлика от договора за социално наемане, в който такава замяна е разрешена само по искане на способен член на семейството на наемателя). Във всеки случай за смяна на наемателя е необходимо съгласието на наемодателя. Отказът на наемодателя да замени наемателя с друго лице в тази ситуация не може да бъде оспорен в съда. Въпреки това, в случай на смърт на наемателя или напускането му от жилищните помещения, облигационните отношения на наемане на жилище в съответствие с параграф 2 на чл. 686 от Гражданския кодекс може да се запази, ако мястото на наемателя стане или един от гражданите, живеещи заедно с него (със съгласието на останалите жители), или всички те станат сънаематели (при липса на такова съгласие) .

Облигационни отношения от договор за търговски наем

Облигационните отношения от договор за търговски наем се запазват в случаите на прехвърляне на собственост върху обитавани жилищни помещения, тъй като новият собственик става наемодател при условията на предварително сключен договор (член 675 от Гражданския кодекс). По този начин е възможно да се замени лизингодателят в резултат на наличието на „право на следване“ на тези „тежести“ върху отношенията на собственост върху наетия имот, което е характерно за имуществените отношения, включително наемането на жилище (наем).

По споразумение между странитедоговори за търговски лизинг всяко негово условие може да бъде променено, освен ако не се случи нарушение задължителни нормизакон. Липсата на подробна правна уредба на промените в търговските наемни отношения се обяснява с факта, че тук отношенията на страните, в съответствие с принципа на свободата на договаряне, се определят главно от тяхното споразумение.

При изтичане на сключения договорна търговски лизинг, на работодателя се признава преимуществено право да го сключи за нов срок. Изпълнението на това право предполага определени действия на лизингодателя (член 684 от Гражданския кодекс). Не по-късно от три месеца преди изтичането на договора той е длъжен или да предложи на наемателя да сключи договор при същите или различни условия, или да предупреди наемателя за отказа да поднови договора поради решението да не отдава под наем помещенията за поне една година.

Неизпълнението на това задължение от наемодателя (при липса на отказ на наемателя за подновяване) води до следната последица: договорът се счита за подновен при същите условия и за същия срок. Предвидени са и определени последици в случай, че наемодателят не изпълни решението си да не отдава помещението под наем през годината, през която е отказал да поднови договора: наемателят има право да иска разваляне на договора, сключен от наемодател с друго лице и (или) обезщетение за загуби, причинени от отказа да се поднови споразумението с него (част 4 от член 684 от Гражданския кодекс).

Прекратяване на задължения по договор за наем на жилищно помещение

Договорните задължения за търговски жилища под наем се прекратяват:

  • при изтичане на договора;
  • по еднолично решение на работодателя;
  • по искане на някоя от страните (в съдебна процедура).

Договорните задължения за търговски жилища под наем са спешни по своята същност и следователно се прекратяват първи при изтичаневалидност на споразумението, въз основа на което са възникнали. По споразумение на страните те, разбира се, могат да бъдат прекратени по-рано.

Освен това договорът за търговски лизинг може да бъде прекратен по всяко време по еднолично решение на работодателя. В този случай не е необходимо да се обясняват причините за такова решение; работодателят не е длъжен да обезщети пропуснатите ползи, причинени от едностранно прекратяване на договора. Наемателят обаче е длъжен да уведоми писмено наемодателя три месеца преди прекратяването на договора. Ако това условие не е изпълнено, наемодателят има право да предяви на наемателя, като страна, нарушила договора, искане за обезщетение за пропуснати ползи под формата на пропуснати доходи от отдаване под наем на помещенията.

Принципи за прекратяване на договор за търговски лизинг:

  1. Принцип на съдебното прекратяване(при прекратяване на договор за търговски наем по искане на която и да е от страните, включително - и особено - по искане на наемодателя, клаузи 2 и 3 на чл. 687 Граждански кодекс).
  2. Принципът на ограничаване на държавната намеса(закон) между страните чрез повелителни норми (особено правила, предвиждащи основания за прекратяване на договора по искане на една от страните).
  3. Принципът на трайност на правото на ползванежилищни помещения, характерни за отношенията на социално наемане (при търговски наем, предсрочно прекратяване на договора и изгонване също се допускат в изключителни случаи, които са пряко посочени в член 687 от Гражданския кодекс. В същото време специално значениесе дава на вземане на мерки за избягване на евикция. Може да се приложи само след като са изчерпани всички предвидени от закона възможности).

По искане на която и да е от странитеДоговорът за търговски лизинг може да бъде прекратен по съдебен ред:

  • ако помещенията вече не са подходящи за постоянно пребиваване,
  • в случай на аварийно състояние на помещенията (клауза 3 от член 687 от Гражданския кодекс).

Жилищното законодателство може да предвижда други случаи на такова прекратяване на това споразумение, но те все още не са установени, тъй като жилищното законодателство практически не регулира задълженията на жилищата за търговско наемане.

По желание на наемателяДоговорът за търговски лизинг може да бъде прекратен по съдебен ред в следните случаи:

  • неплащане от страна на наемателя наем за помещението за 6 месеца, освен ако договорът не предвижда повече дългосрочен план, а при краткосрочни наеми - при неплащане на вноската повече от два пъти след изтичане на определения в договора срок за плащане;
  • унищожаване или увреждане на жилищни помещения от наемателя или други граждани, за чиито действия той носи отговорност;
  • използване на жилищни помещения от наемателя или други граждани, за чиито действия той отговаря за други цели;
  • нарушение от страна на работодателя или други граждани, за чиито действия той отговаря, на правата и интересите на съседите (клаузи 2 и 4 от член 687 от Гражданския кодекс).

В условията на прекратяване на договор за търговски наем в случаите, когато наемателят не плати за жилище, предприемаческият характер на този вид наем на жилищни помещения е особено ясно отразен. Наемодателят, който очаква да получи доходи от отдаване под наем на апартамент (често този доход е неговият източник на препитание), се интересува от прекъсване на отношенията с неизправника и отдаване на апартамента под наем на друг наемател.

В същото време, когато урежда прекратяването на договор за търговски наем, законът, както следва от чл. 687 Граждански кодекс, гледа на работодателя като слаба страна и предоставя редица предимства и предимства. Ако наемодателят поиска прекратяване на договора поради унищожаване или повреда на жилищните помещения от наемателя или други граждани, за чиито действия той отговаря, съдът може, вместо да прекрати договора, да реши да даде на наемателя срок ( не повече от година) за отстраняване на тези нарушения. Ако нарушенията не бъдат отстранени в определения от съда срок, съдът, когато преразглежда иска на наемодателя, ще трябва да вземе решение за прекратяване на договора. Но дори и в този случай съдът може по искане на работодателя да отложи изпълнението на решението за период от не повече от една година (параграф 2, параграф 2, член 687 от Гражданския кодекс).

Интересите на наемателя се гарантират и в случай на прекратяване на договора и изгонване на него и други граждани, за чиито действия той отговаря, ако използват жилищните помещения за други цели или систематично нарушават правата и интересите на съседите. В такива случаи наемодателят първо предупреждава наемателя за необходимостта от отстраняване на нарушенията и този етап е задължителен за наемодателя, който реши да прекрати договора (клауза 4 от член 687 от Гражданския кодекс). В същото време работодателят подлежи на предимствата, обсъдени по-горе: предоставяне със съдебно решение на срок (не повече от една година) за отстраняване на нарушенията и отлагане със съдебно решение на решението си за прекратяване на договора за период от не повече от година.

При извършване на сделки с всякакъв имот съществуват различни видове рискове. А при закупуване на недвижим имот присъствието им е още по-важно, защото апартаментът е много скъпа покупка. Не могат да бъдат избегнати ситуации, в които купувачът ще бъде принуден да докаже добросъвестността на своето придобиване и да защити нарушени права. Дори и да е бил такъв към момента на сделката за покупко-продажба. В тази статия ще ви кажем как да действате в такива случаи и да защитите нарушени интереси.

Кой е добросъвестен купувач?

Правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация обикновено обсъждат добросъвестния купувач. Вярно е, че няма пряка формулировка на това понятие, но след като анализираме тази норма, можем да очертаем концептуалното значение на такъв термин.

И така, добросъвестен купувач е страната по сделката, която към момента на придобиване на имота не е знаела и не е могла да знае, че продавачът няма права да го отчужди (т.е. да го продаде).

С други думи, в разглеждания случай недвижим имот се придобива не от собственика, който е загубил апартамента против волята си, а от съвсем различно лице, което няма права върху него. В същото време купувачът не знаеше нищо за това и искрено се заблуждаваше кой е истинският собственик на апартамента.

Струва си да се подчертае, че ако имуществото е придобито безплатно (например подарено), тогава истинският собственик винаги има право да го поиска обратно. Дори ако новият собственик е добросъвестен. Ако прехвърлянето на собствеността е платено (например покупка), тогава искането за анулиране на нови права на собственост може да бъде отказано.

Ситуации, при които се нарушават правата на добросъвестен купувач

Обикновено въпросът за защита на правата на добросъвестен купувач на имуществовъзниква след извършване на сделката за придобиване на недвижим имот. Тези. когато купувачът плати изцяло на недобросъвестния продавач. Тук започват да излизат наяве неприятните факти.

Действието на новия принцип: добросъвестният купувач няма да се раздели с колата си, ако тя е покрита от чужди дългове.

Сега можем спокойно да го кажем нова системазащита работи. На човек няма да му вземат колата, ако я провери при нотариус преди да я купи. В решението си по конкретно дело Върховният съд потвърди това. А съдилищата в цялата страна вече започнаха да променят практиката си и да оставят колите на хората.

Днес нотариусът поддържа специален регистър, в който се отбелязват автомобилите, които са вписани като обезпечение. Казано по-просто, след тези коли има следа от дългове и можете да ги купите само със същите тези дългове.

В този капан вече са попаднали хиляди граждани. Мъж си купи кола на вторичния пазар.

И тогава се оказа, че тази кола някога е била продадена на кредит и е заложена. Нямаше следа от предишните собственици, така че човекът беше изправен пред избор: или да изплати дълговете на други хора, или да се раздели с колата.

Преди това законът в този случай винаги беше на страната на банката. Купувачът, който се превърна в последна инстанция, имаше и трета възможност: да намери продавача и да вземе парите от него в съда.

Но тази опция, като твърде фантастична, беше обмислена от малко хора сериозно. Повечето хора останаха разплакани и без кола.

Ситуацията започна да се променя преди няколко години. Приет е закон за създаване на регистър на съобщенията за залози на движими вещи. Операторът на регистъра е Федералната нотариална камара. А през 2014 г. влязоха в сила изменения в Гражданския кодекс, които на практика превърнаха удостоверение от нотариус в резервация. Ако по някаква причина заложената кола не е в черния списък, купувачът не е виновен.

Въпреки това правните учени имаха известни опасения относно това как съдилищата ще започнат да тълкуват това правило на практика. Може би някъде има уловка, която законодателите не са забелязали?

Изглежда, че съмненията не са били основателни. Съдилищата вече развиват защитна практика. Например, наскоро Липецкият окръжен съд в апелативната инстанция отхвърли иска на банка, изискваща тя да отнеме кола от добросъвестен купувач.

Колата е продадена на кредит март 2013г. Но още през април същата година длъжникът продаде колата на друго лице, а самият той изчезна някъде. Нов собственикПродадох колата на 14 януари миналата година. В същото време последният купувач направи справки в регистъра, но тази кола не фигурираше там. Официалният отговор на нотариуса спаси купувача от големи проблеми: второинстанционният съд отхвърли иска на банката.

Любопитно е, че банката или се е опитала да измами, или просто е била бавна, но на 21 януари миналата година (т.е. седмица след продажбата) е вписала колата в регистъра. Интересно какво ли са правили банковите чиновници предната година и половина, когато стана ясно, че длъжникът не плаща? Както и да е, съдът логично реши, че банката е закъсняла.

Друг подобен случай беше разгледан в Краснодарски край. Там лицето не е направило справка по регистъра на уведомленията на Хюндай Елантра 2010г. Това беше през лятото на 2014 г. Може би гражданинът още не е бил наясно последни променив законодателството. Още по-неприятно беше да разбера в съда, че на колата висят 600 хиляди кредитни рубли. Тъй като мъжът нямал какво да покрива, колата му била отнета.

„Регистърът на уведомленията за залози на движимо имущество реално работи много важна задача- защита на интересите на добросъвестен купувач, ако той, разбира се, се обърна към нотариус, за да гарантира неговото законни интереси, - каза президентът на FNP Константин Корсик пред RG. - Освен това този регистър еднакво ефективно защитава законните интереси на залогодателя. И съдейки по структурата на регистрираните уведомления за залози, можем да кажем, че тя успешно изпълнява функцията за регулиране на заложните отношения, като ги прави по-прозрачни. Това е необходимо на бизнеса, обществото и държавата. А работата на нотариуса доказва способността му да създава и развива такива масови механизми, без да използва бюджетни средства.

Наскоро подобен спор беше разгледан и от Съдийската колегия за граждански делаВърховен съд на Русия. Ставаше въпрос за заложен автомобил, закупен през 2010 г. Върховният съд изпрати делото за ново разглеждане, като обясни, че разпоредбите на Гражданския кодекс от 2014 г. относно гаранцията нямат обратно действие. Всъщност обаче решението потвърждава, че колите, които сменят собственика си след този период, попадат в програмата за нотариална защита.

Пряка реч

Константин Корсик, председател на Федералната нотариална камара:

„Регистърът на уведомленията за залози на движимо имущество всъщност изпълнява много важна задача - защитава интересите на добросъвестния купувач, ако той, разбира се, се е обърнал към нотариус, за да гарантира своите законни интереси тъй като ефективно защитава законните интереси на залогодателя, може да се каже, че успешно изпълнява функцията на регулиране на заложните отношения, като ги прави по-прозрачни за бизнеса, обществото и държавата. И нотариалната кантора доказва способността си да създава и развива такива популярни механизми без използване на бюджетни средства.“

1. Ако имотът е придобит срещу обезщетение от лице, което не е имало право да го отчуждава, за което приобретателят не е знаел и не е могъл да знае (добросъвестен приобретател), тогава собственикът има право да иска този имот от приобретателят в случай, че вещта е изгубена от собственика или лицето, на което вещта е била предадена във владение от собственика, или е открадната от единия или другия, или е напуснала владението им по друг начин против тяхната воля.

2. Ако имотът е придобит безвъзмездно от лице, което не е имало право да го отчуждава, собственикът има право да поиска обратно имота във всички случаи.

3. Парите също ценни книжана приносител не може да се изисква от добросъвестен купувач.

Коментар на чл.302

1. Текстът на коментирания член ограничава връщането на собствеността на собственика от чуждо незаконно владение. Въвеждането на такива ограничения е свързано с необходимостта да се осигури приоритетна защита на интересите на друг участник в търговския оборот - добросъвестен купувач.

2. Законът защитава само интересите на добросъвестния купувач. Последният трябва да докаже, че не е знаел и не е могъл да знае, че имотът се придобива от лице, което няма право да го отчуждава, и е смятал, че законно е получил имота в своя собственост. Наличието на умисъл и дори груба небрежност в действията на приобретателя изключва възможността за защита на неговите интереси.

3. Ако приобретателят е добросъвестен, тогава собственикът има право да иска обратно вещ от него само когато тя е напуснала владението на собственика или на лицето, на което е била прехвърлена във владение от собственика, против тяхната воля (загубена , откраднати и др.). Освен това собственикът трябва сам да докаже тези обстоятелства. Наличието в действията на собственика на волята за прехвърляне на имота на друго лице изключва възможността за възстановяването му от добросъвестен купувач (Бюлетин на въоръжените сили на Руската федерация. 1991. № 2. С. 14; параграф 19 от прегледа).

Законът прави две изключения от това правило: а) ако имотът е придобит от добросъвестен купувач от лице, което не е имало право да го отчуждава, безвъзмездно, собственикът може да го иска обратно при всякакви обстоятелства (дори ако напуснал владението на собственика по негова воля); б) парите (член 140 от Гражданския кодекс) и ценните книжа на приносител (глава 7 от Гражданския кодекс) като най-търсените предмети гражданско правоне може да бъде поискано от добросъвестен купувач при никакви обстоятелства.

4. В случаите, когато имотът не може да бъде предявен, той става собственост на добросъвестен купувач. В същото време собственикът има право да предяви иск за възстановяване на загуби от лицето, на което е прехвърлил владението на своя имот.

5. Гражданският кодекс, следвайки законите за собствеността, изостави принципа на неограничена (независимо от добросъвестността на приобретателя) ревандикация на държавна, кооперативна и обществена собственост (чл. 153 от Гражданския кодекс от 1964 г.). Такъв имот може да се претендира от собственика на общо основание.

6. Гражданският кодекс също така изостави това, което преди това беше закрепено в част 2 на чл. 152 от Гражданския кодекс от 1964 г., забраняващ на собственика да иска обратно имущество, продадено при изпълнение съдебно решение. Сега той може да го поиска по реда на чл. Чл. 301 и 302 от Гражданския кодекс. Но ако лицето, придобило имота на търг, проведен от съдебен изпълнител, е добросъвестен купувач и търгът не е обявен за недействителен, това лице се признава за собственик на имота. Предишният собственик вече няма право да го върне (клауза 22 от прегледа).

Възстановяването на собственост от добросъвестен купувач е допустимо в редица случаи. Какво трябва да бъде основанието за такъв запор, какво не може да се иска и на какво може да разчита приобретателят, пострадал в случай на запор - ще обсъдим тези и други въпроси в тази статия.

Възможно ли е да се поиска обратно имущество от добросъвестен купувач?

Изглежда, че ако човек е закупил даден артикул законно, никой няма право да го лиши от това придобиване. Въпреки това процедурата за възстановяване на собственост от добросъвестен купувач е напълно възможна. Разбира се, случаите, когато такъв иск е разрешен, са строго регламентирани от закона.

Тук трябва да се ръководите от чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Той предвижда следните условия, когато имуществото може да бъде изтеглено:

  1. Имотът е получен от приобретателя безвъзмездно по силата на договор, който е сключен от лице, което няма власт по отношение на този имот. Освен това собственикът, който е загубил вещта, ще трябва да докаже само 2 от горните факти. В този случай не са необходими други условия, за да се иска вещта.

    Дали една транзакция е платена или не се определя от:

    • получаване от отчуждителя на възнаграждение в пари, вещи или нематериални ползиили друго съображение;
    • спазване на задължението за изплащане на трудовото възнаграждение в пълен размер и в срок.

    Така, в съответствие с параграф 37 от съвместната резолюция на Пленумите на въоръжените сили на Руската федерация и Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 април 2010 г. № 10/22, ако до момента, в който приобретателят научи за незаконосъобразността на отчуждаването, той не е направил пълно плащане, имотът се счита за получен безвъзмездно.

  2. Имотът е придобит възмездно, но е загубен от собственика или негово упълномощено лице. Такива случаи включват също кражба на вещ или друго отнемане от нейното притежание против волята на собственика.

    Трябва да се отбележи, че в съответствие с клауза 10 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13 ноември 2008 г. № 126, прехвърлянето на вещ по сделка не може да бъде признато за разпореждане с собственост против волята на собственика, дори ако впоследствие е била обявена за недействителна.

Имотът може да бъде иззет от добросъвестен купувач, ако той или тя не прояви дължимата грижа

В Гражданския кодекс на Руската федерация няма да намерим такова понятие като надлежна проверка на добросъвестен приобретател при сключване на сделка. Въпреки това тази стабилна формулировка е много разпространена в съдебната практика по въпроса за отнемане на вещ от добросъвестен купувач.

Тя се основава на следните законодателни постулати:

  • клауза 1 чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предписва, че приобретателят може да се счита за добросъвестен само ако не е знаел и не е имал възможност да разбере за липсата на правомощия на продавача да се разпорежда с предмета сделката;
  • клауза 1 чл. 401 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на който човек се счита за невинен, ако е показал такава степен на грижа и предпазливост, която е необходима въз основа на правно естествозадължения.

Какво разбира съдът под упражняване на дължима, разумна, обичайна грижа? Нека да разгледаме по-отблизо:

  1. Очевидно непропорционално ниска ценапродаваният имот трябва да предизвика подозрение у купувача по отношение на продавача (клауза 9 от информационно писмо № 126). Съдът отбелязва, че купувачът, след като е открил значително занижаване на цената, е трябвало да бъде внимателен и допълнително да провери чистотата на сделката.
  2. Наличието на тежести (включително право на задържане), както и всякакви несъответствия, открити при огледа на имота преди закупуването му, е трябвало да събудят подозрение у купувача (Преглед съдебна практикапо дела, свързани с изземване на жилищни помещения от добросъвестни купувачи по искове на държавни органи и местни власти, одобрени от Президиума на въоръжените сили на Руската федерация на 1 октомври 2014 г.).
  3. Липса на запис за собственост на продавача на недвижими имоти в Единния държавен регистър на недвижимите имоти, както и наличие на запис на правен спорпо отношение на обекта, извършвайки множество транзакции с него кратък периодвреме също са безусловна причина купувачът да има съмнения относно правната чистота на сделката (клауза 38 от решение № 10/22).

Обърнете внимание! Надлежната грижа се преценява от съда не само по отношение на приобретателя на вещта, но и на продавача. Така в рецензията на Президиума на Върховния съд на Руската федерация от 1 октомври 2014 г. съдът отбеляза, че държавната агенция не е проявила дължимата грижа при сключване на сделка за прехвърляне на апартамента и следователно не може да изисква изземването му, като се позовава на липсата на воля на собственика да отчужди имота.

Парите не могат да бъдат поискани от добросъвестен купувач

  1. С решение на 9-ти арбитражен апелативен съд от 19 февруари 2015 г. № 09АП-59436/2014-GK искът на банката е отхвърлен пари в бройотписан от него за изплащане на заема, въпреки факта, че формално средствата подлежат на връщане пенсионен фондпоради смърт на пенсионер.
  2. С решение на същия съд от 5 август 2016 г. № 09АП-32721/2016 г. на синдика е отказано искането на банката за средства, преведени й от предприятието в несъстоятелност, тъй като банката е призната за добросъвестен купувач.

Обърнете внимание! Необходимо е да се разграничи търсенето на пари от добросъвестен купувач от възстановяването на неоснователно обогатяване в съответствие с гл. 60 Гражданския кодекс на Руската федерация. Така в апелативното решение на Московския градски съд от 16 януари 2015 г. по дело № 33-759/2015 ответницата твърди, че е добросъвестен купувач на средствата, които е получила от продажбата на апартамент по споразумение който впоследствие беше обявен за невалиден. Съдът обаче посочи, че средствата, получени по недействителен договор, представляват неоснователно обогатяване и в резултат на прилагане на последиците от недействителността на сделката трябва да бъдат върнати.

В допълнение към паричните средства не е разрешено да се изискват следните ценни книжа (ценни книжа):

  • Централна банка на приносител;
  • поръчка и поименни ценни книжа, удостоверяващи парично вземане (клауза 3 от член 147.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
  • Централна банка в недокументирана форма, удостоверяваща само правото на парично вземане (член 149.3 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
  • Безналични ценни книжа, придобити на организирани аукциони.

При искане на Централна банка в документална форма трябва да се ръководите от характеристиките, посочени в чл. 147.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

На какво може да разчита приобретателят, ако имуществото е запорирано?

Нека да разгледаме какви компенсационни мерки законодателят е предвидил за добросъвестен купувач, ако въпреки това имотът му бъде конфискуван.

  1. Приобретателят си запазва извършените от него отделни подобрения в запорирания имот. Ако подобренията са неделими, добросъвестният купувач има право на обезщетение за разходите, направени от него за тези подобрения. В съответствие с чл. 303 от Гражданския кодекс на Руската федерация размерът на обезщетението е ограничен до размера на увеличението на стойността на конфискуваното имущество.
  2. Изпадналият в резултат на отнемането на вещта приобретател има право на основание чл. 461 от Гражданския кодекс на Руската федерация да изисква обезщетение от продавача за всички претърпени загуби. Нека назовем два нюанса при разглеждането на такива изисквания:
    • Първо, продавачът се освобождава от отговорност, ако докаже, че купувачът е знаел или е имал възможност да знае за наличието на основания за евентуално изземване на стоката.
    • На второ място, съгласно чл. 462 от Гражданския кодекс на Руската федерация, продавачът трябва да участва в разглеждането на ревандикационния иск. В противен случай продавачът може също да бъде освободен от отговорност, ако докаже, че искът е могъл да бъде предотвратен (клауза 43 от решение № 10/22).
  3. Ако жилище е поискано от добросъвестен купувач, законодателството предвижда компенсаторни мерки в този случай, финансирани от бюджетни средства. Става въпрос заза обезщетение в размер до 1 милион рубли, предвидено в закона „За държавната регистрация на правата на недвижими имотии сделки с него" от 21 юли 1997 г. № 122-FZ (член 31.1).

важно! Тези правила ще бъдат валидни до 01.01.2020 г. След това членовете за компенсация от новия закон „За държавна регистрация на недвижими имоти“ от 13 юли 2015 г. № 218-FZ, в чл. 68 от които също предвижда подобна мярка за защита.

В заключение още веднъж подчертаваме, че изземването на имущество от добросъвестен купувач е възможно, но само при наличие на основания, предвидени в закона. Парите и някои ценни книжа не могат да бъдат изискани. В случай на конфискация на стоки добросъвестният купувач има право на обезщетение за загубите, а в случай на конфискация на жилище - на мерки държавна подкрепакомпенсаторен характер.