Основни понятия и принципи. Понятието недвижим имот в гражданското право

Недвижими имоти са физически обекти с фиксирано местоположение в пространството и всичко, което е неразривно свързано с тях както под, така и над повърхността на земята или всичко, което е обслужваща вещ, както и правата, интересите и ползите, произтичащи от собствеността върху обекти. Под физически обекти се разбират неразривно свързани поземлени парцели и сгради, разположени върху тях.

Разликите в концепцията за недвижим имот като обект на оценка и в дефиницията на Гражданския кодекс са отразени на фигура 1.1.

недвижими имоти

Фигура - 1 Концепцията за недвижими имоти като обект на оценка и в дефиницията на Гражданския кодекс

Следователно под недвижим имот се разбира, първо, предприятие като цяло като имотен комплекс, и второ, като поземлен имот, неразделна част от който може да бъде:

5) Сграда (конструкция) или група от сгради (конструкции), разположени на този обект, подземни съоръжения, свързани с този обект;

6) Обособени водоеми, трайни насаждения;

7) Инженерни конструкции и мрежи, свързващи парцела и сградите (структурите), разположени върху него, с инфраструктурните съоръжения на блока или града;

8) Стационарни структури за озеленяване на обекта;

9) Елементи на икономическа, транспортна и инженерна поддръжка, свързани с този имот, но разположени извън границите на неговия поземлен имот;

10) Други обекти, които заедно с горепосочените компоненти на недвижими имоти съставляват неразривно структурно или функционално цяло.

Оценката на недвижими имоти е необходима, когато:

1) сделки за покупко-продажба или наем;

2) корпоратизация на предприятията и преразпределение на имуществени дялове;

3) привличане на нови акционери и допълнителна емисия на акции;

4) кадастрална оценка за данъчни цели на недвижими имоти: сгради и парцели;

5) застраховане на недвижими имоти;

6) кредитиране, обезпечено с недвижими имоти;

7) внасяне на недвижими имоти като вноска в уставния капитал на предприятия и организации;

8) разработване на инвестиционни проекти и привличане на инвеститори;

9) ликвидация на недвижими имоти;

10) упражняване на наследствени права, съдебно решение, разрешаване на имуществени искове;

11) други операции, свързани с упражняването на права на собственост върху недвижими имоти.

Стойността на недвижимите имоти, както всеки продукт, има две форми на проявление - потребителна стойност и разменна стойност.

Стойността на използване се определя от съвкупността от природни и социални свойства и процеси на даден обект на недвижими имоти от гледна точка на конкретен потребител, който изхожда от текущата версия на неговото използване, както и природните и социални свойства на продукта. , които се определят от степента на техническо развитие и социалните потребности.

Разменната стойност възниква в процеса на размяна на недвижими имоти. В същото време в стоковата икономика парите са универсален еквивалент на измерването. В един конкурентен пазар цената, като паричен израз на стойността, е фактор, който балансира силите на търсенето и предлагането. Формата на проявление на разменната стойност е цената, която отразява съвкупното действие на всички пазарни фактори.

Полезността е форма на изразяване на потребителска стойност.

Разходите са разходите, изразени в парично изражение за създаването или реконструкцията на даден имот. На първо място, те представляват мярка за разходите, необходими за възпроизвеждане на точно копие на обект или обект, подобен по полезност на оценявания обект.

Местоположението, което до голяма степен определя размера на оперативните разходи, особено транспортните разходи, често е необходим елемент на технологията и накрая елемент на удобство за купувача.

Търсене и предлагане. Ако търсенето намалее, вероятната продажна цена на даден обект може да падне под разходите за неговото възпроизвеждане.

Намирането в граждански оборот е разрешена възможност за прехвърляне на собственост върху недвижим имот. Ако обектът не е в гражданско обращение, той не може да бъде прехвърлен в замяна на еквивалент. Той ще има само потребителска стойност за своя потребител.

Цената е паричен израз на стойността на даден имот, от гледна точка на типичните участници на пазара, към определена дата на продажба, въз основа на най-доброто му използване. Цената, като форма на проявление на стойността, изразяваща резултата, неизбежно се отклонява от цената на сключване на сделка между купувач и продавач в конкретни пазарни условия под влияние на различни фактори.

Задачата на практикуващите оценители е да оценят стойността на даден обект като основна база за оценка.

За да направят това, практикуващите оценители трябва правилно да изберат вида на определяната стойност, който съответства на целите и условията на оценката, като вземат предвид:

1) международни стандарти за оценка;

2) преходът на руската икономика към международните изисквания за счетоводство и одит;

3) принципи на финансово управление и инвестиционен дизайн.

В зависимост от целите на оценката и пълнотата на оценяваните права върху недвижими имоти, различните видове стойности могат да бъдат обединени в две основни групи:

1) разменната стойност като израз на разменната стойност;

2) потребителна стойност като израз на потребителна стойност.

Стойността в размяна характеризира способността на обекта на недвижими имоти да бъде разменен за пари или други стоки, има обективна природа и е в основата на сделките с недвижими имоти на пазара: покупка и продажба, обезпечение, включително заеми, лизинг, депозиране на уставни фондове на предприятия.

Форми на проявление на стойността в размяната:

1) пазар;

2) ликвидация;

Фигура 2 - Стойностни групи на недвижими имоти

3) обезпечение;

4) застраховка;

5) наем:

6) рециклиран.

Пазарната стойност е най-вероятната цена, на която даден обект на оценка може да бъде отчужден на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и цената на сделката не се влияе от извънредни обстоятелства. обстоятелства, т.е. Кога:

1) една от страните по сделката не е длъжна да отчужди обекта на оценка, а другата не е длъжна да приеме изпълнение;

2) страните по сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в свой собствен интерес;

3) обектът на оценката е представен на свободния пазар под формата на публична оферта;

4) цената на сделката представлява разумно възнаграждение за предмета на оценката;

5) плащането за обекта на оценката се изразява в парична форма.

Ликвидационната стойност е парична сума под формата на разликата между приходите от ликвидацията на имуществото и разходите за неговото извършване. Това е цената, на която продавачът трябва да се съгласи, когато е принуден да продаде имота в ограничен период от време, който не позволява на значителен брой потенциални купувачи да се запознаят с имота и условията за продажба.

Стойността на обезпечението е стойността на имота, обезпечаващ ипотечния кредит, който кредиторът се надява да получи при принудителна продажба на този имот на пазара в случай на несъстоятелност на кредитополучателя. Размерът на стойността на обезпечението служи като горна граница на заема, който се предоставя срещу имота. Стойността на обезпечението е по-малка от пазарната стойност с размера на рисковия компонент, както и с дохода на кредитната институция от тази операция.

Застрахователната стойност е паричната сума, за която могат да бъдат застраховани разрушими елементи на недвижими имоти, изчислена в съответствие с методите, използвани в областта на публичното и частното застраховане. Базиран на принципа на замяна или възпроизвеждане, като се отчита натрупаното износване на обекти на недвижими имоти, изложени на риск от унищожаване. Изчислено като остатъчна цена на подмяна. Разходите за замяна са оценка на общите разходи за възстановяване на имот при настоящите пазарни условия.

Пазарната наемна стойност е размерът на наема, срещу който даден имот може да бъде нает към датата на оценката при типични пазарни условия, т.е. Ако:

1) към датата на оценката имотът не е зает и е готов за отдаване под наем на конкурентен пазар, а наемодателят и наемателят са достатъчно запознати с характеристиките на имота и действат разумно и без принуда;

2) периодът на експозиция на имота е достатъчен, за да бъде банката на разположение на потенциалните наематели, както и на договаряне на размера на наема, сключване на договор за наем и други условия, необходими за отдаване под наем на имота;

3) състоянието на пазара, динамиката на наемните цени и други условия са типични към датата на оценка на наемната стойност, т.е. не са излишно обременяващи или изгодни за отдаването под наем на този вид и вид недвижими имоти;

4) при определяне на цената на наема не се вземат предвид предложения за завишени наемни цени от потенциални наематели, които имат специален интерес към този имот, както и тези, които имат семейни или бизнес връзки с наемодателя.

Инвестиционна стойност е стойността на даден имот за определен инвеститор, базирана на неговите инвестиционни изисквания и предпочитания. Изчисляването на разходите се основава на субективна оценка на дисконтираните разходи и доходите на инвеститора, очаквани от използването на даден имот в перспективен инвестиционен проект.

Балансовата стойност е стойността на даден обект, отразена в баланса на предприятие или организация. Състои се от първоначалната стойност на имота към момента на въвеждане в експлоатация, коригирана за всички преоценки на дълготрайни активи, минус счетоводната амортизация, както и минус разходите за подобрения, направени през периода на експлоатация.

Стойността за данъчни цели се установява въз основа на нормативни документи, свързани с данъчното облагане на недвижимите имоти. В страните с икономики в преход тази стойност обикновено не съответства на пазарната. Така в Руската федерация законът установява, че данъкът се изчислява въз основа на балансовата стойност, т.е. стойността на активите, включени в определени позиции на баланса на предприятията и организациите.

Принципите на оценката на недвижимите имоти са основните принципи на теорията на оценката и правилата за определяне на стойността на недвижимите имоти. Принципите на оценката са разделени на принципи, които отразяват гледната точка на потребителя, връзката на отделните части на обекта на оценката, гледната точка на пазара и принципа на най-ефективното използване на обекта на оценка Теоретичната основа на процеса на оценка е системата от принципи за оценка, на които се основава изчисляването на стойността на недвижимите имоти. Принципите на оценка формират първоначалните възгледи на участниците на пазара за стойността на даден недвижим имот.

Теоретичната основа на процеса на оценяване е системата от принципи на оценяване. В световната практика е обичайно да се разграничават четири групи принципи на оценка:

1-ва група: принципи, базирани на идеите на потенциалния собственик;

2-ра група: принципи, произтичащи от процеса на експлоатация на недвижими имоти;

3-та група: принципи, обусловени от действието на пазарната среда;

4-та група: принципът на най-доброто и най-ефективно използване.

Първата група принципи за оценка. Първоначалният принцип за оценка на стойността на недвижимите имоти е принципът на полезността, което означава, че колкото повече даден имот е в състояние да задоволи нуждите на собственика, толкова по-висока е неговата полезност и стойност.

Три подхода към оценката на недвижими имоти разкриват различни аспекти на полезността.

От гледна точка на сравнителния подход рационалният купувач няма да плати повече за имот от цената на сравним имот, който има същата полезност.

От гледна точка на подхода на разходите, не е препоръчително да плащате повече за имот, който се продава, отколкото би струвало изграждането на ново съоръжение с подобна полезност в рамките на приемлив период от време.

От гледна точка на подхода на дохода стойността на даден имот се определя от възможностите за инвестиране в други обекти с подобна полезност, т.е. в обекти, които генерират приблизително същия поток от приходи.

За някои видове недвижими имоти най-голямата полезност се постига, когато имотите се оценяват като отделни единици, докато други могат да бъдат по-полезни като част от група (напр. центрове със смесено предназначение).

Принципът на заместване означава, че ако има определен брой хомогенни (по полезност или доходност) обекти на недвижими имоти, най-голямо търсене ще има за обекти с най-ниска цена. Този принцип се основава на възможността за алтернативен избор на купувача, т.е. Стойността на даден имот зависи от това дали подобни или заместващи имоти се предлагат на пазара. Принципът на замяна се прилага най-пълно при ново строителство, в райони на масово жилищно или селско строителство, когато преобладават еднотипни парцели и нивото на стандартизация на архитектурните и градоустройствените проекти на сградите е високо.

Втората група принципи на оценка се определя от процеса на експлоатация на недвижимите имоти и включва принципите на принос, остатъчна производителност, баланс и разделяне.

Принцип на приноса - за да се оцени стойността на даден имот, е необходимо да се определи приносът на всеки фактор и неговите най-важни елементи към формиране на полезността и стойността на обекта. С други думи, вноската е добавка към стойността на недвижимия имот, която е резултат от наличието на определен фактор или негови елементи.

Остатъчната производителност се определя като оставащия доход, разпределен към даден имот, след като са изплатени разходите за труд, оборудване и управление.

Принцип на баланс – всеки вид земеползване изисква определени компоненти на имота, чиято оптимална комбинация осигурява максимална стойност на имота. С други думи, всеки тип недвижим имот съответства на оптимална комбинация от взаимодействащи елементи в структурата на обекта на недвижимата собственост, класове недвижими имоти в мащаба на област или град (населено място), при което се постига състояние на равновесие, че осигурява максимална стойност на целия обект. Балансът се нарушава, ако сградата на парцела се характеризира с недостатъчни подобрения или, обратно, има прекомерни подобрения по отношение на дадения парцел, например неговия размер.

При разглеждането на възможните варианти за повишаване на ефективността на използването на недвижим имот е необходимо да се вземе предвид принципът на разделяне на елементите на недвижимия имот и правата върху тях.

Принципът на подразделяне означава, че физическите елементи на недвижимия имот и правата на собственост върху тях могат да бъдат разделени и комбинирани по такъв начин, че да се постигне максимална стойност на имота.

Третата група принципи за оценка, обусловени от действието на пазарната среда, включва търсенето и предлагането, конкуренцията, съответствието и промените във външната среда.

Принципът на търсене и предлагане означава, че цената на недвижимите имоти се променя в резултат на взаимодействието на търсенето и предлагането. Той изразява взаимозависимостта между нарастващата нужда от недвижими имоти в контекста на социално-икономическото развитие на обществото и ограничено предлагане поради естественото ограничение на парцелите, както и икономическите разходи за изграждане (реконструкция) на подобрения.

Търсенето е платежоспособна необходимост от недвижими имоти, представени на пазара.

Предлагането е броят имоти, които могат да бъдат обявени за продажба при текущото ценово ниво.

Принципът на конкуренцията означава, че цените на недвижимите имоти се определят чрез постоянна конкуренция между участниците на пазара, които се стремят да получат максимална печалба. Високата норма на възвръщаемост стимулира привличането на капитал към пазара на недвижими имоти и повишава конкуренцията. Положителната роля на конкуренцията е, че само на конкурентен пазар пазарната стойност може да бъде определена, когато тя изравнява възвръщаемостта на инвестициите в различни сегменти на пазара на недвижими имоти.

Принципът на съответствие е, че максималната стойност на даден имот възниква, когато има разумно ниво на архитектурна еднородност и съвместимо използване на земята. Съответствието на характеристиките на имота с нуждите и очакванията на местния пазар осигурява високо пазарно търсене за него, а оттам и висока стойност. На първо място, принципът на съответствието се проявява чрез прогресия и регресия.

Ефектът на прогресията е положителното въздействие на външната среда или съседните имоти върху стойността на недвижимия имот.

Регресия възниква, първо, когато даден имот се характеризира с ненужни подобрения, които не се търсят от пазара, или когато външната среда има отрицателно въздействие върху функционирането на имота.

Принципът на промените във външната среда включва, когато се оценява недвижими имоти, като се вземат предвид възможните промени в икономическата, социалните и правни условия, при които се използват, както и отчитане на външната среда и перспективите за развитие на района. Принципът на промените във външната среда трябва да се вземе предвид при изготвяне на доклад за оценка, като се посочи датата, на която е определена стойността на имота.

Четвъртата група принципи за оценка означава, че от възможните варианти за използване на имота се избира този, който най-пълно реализира функционалността на поземления имот с подобрения. Тази опция се използва за оценка на стойността на недвижими имоти.
Най-високо и най-високо използване (HHU) се определя като използване на недвижима собственост, която:

1) е законово разрешено, т.е. спазва законовите стандарти, включително зониране и екологични разпоредби, градоустройствени ограничения, изисквания за опазване на исторически паметници и озеленяване на околното пространство;

2) физически осъществимо, т.е. размерът и формата на парцела, транспортната му достъпност и съществуващите сгради позволяват да се реализира избраният вариант на предназначение;

3) финансово обосновани по отношение на възвръщаемостта на инвестирания капитал, т.е. използването осигурява доход, надвишаващ капиталовите разходи, оперативните разходи и финансовите задължения;

4) осигурява най-висока стойност или доходност на недвижими имоти.

Процесът на оценка на недвижими имоти включва следните стъпки:

1-ви етап. Дефиниране на проблема за оценка

Цел на оценката

Вид на определената стойност

Учредяване на оценени вещни права

Дата на оценка

2-ри етап. Изготвяне на план и договор за оценка

Работен график за оценка

Източници на информация

Избор на методи за оценка

Разходи за оценка

Парично възнаграждение за провеждане на оценката

Изготвяне на споразумение за оценка

3-ти етап. Събиране и анализ на информация

Оглед на съоръжението и околното пространство

Правно описание на имота

Физически характеристики и местоположение

Икономическа информация

Проверка на точността на събраната информация

Анализ и обработка на информация

4-ти етап. Анализ на най-доброто и ефективно използване

Анализ на поземлен имот Анализ на поземлен имот

като условно безплатно с подобрения

Правна валидност на избрания случай на употреба

Физическа осъществимост

Финансова осъществимост

Най-висока стойност на недвижими имоти

5-ти етап. Изчисляване на прогнозната стойност на имот въз основа на три подхода:

1) оценка въз основа на подхода на дохода

2) оценка на разходите въз основа на сравнителен подход

3) оценка на разходите въз основа на разходния подход

6-ти етап. Съгласуване на получените резултати и извеждане на крайната стойност на стойността на имота

Проверка на получените данни за стойността на разхода

Допускания и ограничаващи условия поради пълнотата и надеждността на използваната информация

Изчисляване на общата стойност на себестойността

7-ми етап. Изготвяне на доклад за оценка

Различни страни може да се интересуват от извършване на работа по оценка на недвижими имоти:

Продавачи и купувачи;
- собственици на недвижими имоти с различно предназначение;
- инвеститори;
- кредитни организации (банки);
- държавни структури (контролно-одитни и данъчни);
- управленски структури на общините;
- застрахователни компании и др.

Всички те, реализирайки своите икономически интереси, могат да поръчат оценка и по този начин да станат клиенти.

Трябва да се отбележи, че нуждите от оценка на собственика може да произтичат от изисквания на трета страна.

Всъщност третата страна може сама да действа като клиент, например:

Застрахователните компании искат да знаят размера на риска, който поемат, или да потвърдят спазването на споразумението за споделяне на риска между застрахователя и притежателя на полицата;
- кредитните институции искат да знаят какви суми могат безопасно да предоставят на кредит за имот и да си го върнат в случай на фалит на кредитополучателя;
- държавните агенции искат да знаят основанието за закупуване на държавни недвижими имоти.

Трети страни могат да включват производители и посредници (дилъри и брокери), купувачи и продавачи, кадастрални оценители и застрахователи, кредитори (банки) и съдилища, наематели и лизингодатели, счетоводители и мениджъри, адвокати и консултанти, финансови и лизингови компании, партньори и съпрузи.

Трябва да се отбележи, че понякога собственикът (клиентът на оценката) може да има няколко причини за извършване на оценката. Например, собственик иска да определи застрахователната стойност за сключване на застраховка срещу пожар и ликвидационната стойност за получаване на кредит от ипотечна банка. Тази ситуация е напълно възможна и в този случай оценката е многоцелева.

Така целта може да бъде зададена от гледна точка на оценителя, собственика или трета страна, като банка или държавна агенция.

От гледна точка на такъв субект като оценител, има една единствена цел, а именно да се установи необходимия вид стойност и да се изготви отчет за клиента за определена стойност на стойността, като същевременно действа като независима, незаинтересована страна при изготвяне на безпристрастен извод за стойността на оценявания обект. Но преди всяка оценка да придобие смисъл от гледна точка на нейното съдържание или значението на резултата, тя трябва да има причина за появата си, формулирана цел на клиента. Основната причина, която мотивира клиента да поръча оценка е задоволяване на бизнес или лични нужди на собственика при оценка на стойността на недвижимия имот в съответствие с предназначението му. Потребността на собственика от постигане на определена цел е въплътена в истинската и легитимна причина за извършване на оценката. Целта, преследвана от клиента, е много важна за съдържанието на доклада, ограничаващите условия или други параметри, улесняващи провеждането/адекватния анализ на разходите. Оценителят трябва да е запознат с предвидената употреба на доклада за оценка, тъй като това ще определи какви подходящи теоретични знания и практически техники за оценка той или тя трябва да приложи към своето изследване, за да стигне до валидно заключение. Въпреки че оценителят може да избере определен тип стойност (например пазарна стойност, инвестиционна стойност и т.н.) и да приложи различни изследователски методи, този избор трябва да се основава на познанията за това как докладът за оценка ще бъде използван в бъдеще, т.е. , това, което собственикът трябва да знае стойността на вашия имот.

По този начин, ако формулировката на целта на оценката определя вида на стойността, която трябва да бъде определена, както и пакета от права, които се оценяват, тогава формулировката на функцията за оценка определя нейното последващо използване.

Целта, за която се извършва оценката (нейната функция, цел) е определящият фактор при избора на адекватна база за оценка (тип стойност) и съответно при избора на конкретни подходи и методи за оценка.

Във FSO-2 целта и функцията на оценката са посочени, както следва:

Целта на оценката е да се определи стойността на обекта на оценка, чийто вид е определен в заданието за оценка.
- Резултатът от оценката е крайната стойност на стойността на оценявания обект. Резултатът от оценката може да се използва, когато страните определят цената за извършване на сделка или други действия с обекта на оценка.

В съответствие с чл. 6 от Закона за оценителската дейност, субекти на различни форми на собственост на Руската федерация, физически и юридически лица имат право да извършват оценка на притежаваните от тях недвижими имоти. Това право е безусловно и не зависи от установения ред за държавна статистика и счетоводство и отчетност. Ситуациите, при които оценката е задължителна, са определени в чл. 8 от този закон; Извършването на оценка е задължително в случай на включване в сделка на недвижими имоти, които изцяло или частично принадлежат на Руската федерация, съставните единици на Руската федерация или общините.

Необходимостта от определяне на пазарната стойност на този имот възниква:

По време на приватизация;
- прехвърляне на доверително управление или лизинг;
- при използване на недвижим имот като обезпечение;
- продажба или друго отчуждаване на недвижими имоти;
- прехвърляне на дългови задължения;
- прехвърляне на недвижими имоти като вноска в уставния капитал, фондове на юридически лица;
- възникване на спор за стойността на имот при национализация на имущество, ипотечно кредитиране на физически и юридически лица, сключване на брачни договори и делба на имущество на разведени съпрузи, обратно изкупуване или друго изземване на имущество от собственици за държавни или общински нужди , както и с цел наблюдение на правилното плащане на данъци и изчисляване на данъчната основа.

Тези случаи на определяне на пазарната стойност на недвижими имоти се отнасят до обекти на оценка, представляващи държавна собственост, изразена в различни форми.

Пълният списък на всички причини, поради които е необходима оценка на недвижими имоти, е доста голям. Можете да посочите най-често срещаните.

Необходимостта от оценка на недвижими имоти в частна собственост възниква, когато:

Покупко-продажба на недвижими имоти;
- акциониране на предприятията и преразпределение на имуществени дялове;
- реорганизация на предприятия;
- въвеждане на недвижими имоти като вноска в уставния капитал на предприятия и организации;
- при допълнителна емисия акции или привличане на нови акционери;
- ликвидация на недвижими имоти;
- отдаване под наем на недвижими имоти;
- изясняване на данъчната основа на недвижими имоти: сгради и парцели;
- застраховане на недвижими имоти;
- кредитиране, обезпечено с недвижими имоти;
- разработване на инвестиционни проекти и привличане на инвеститори;
- вземане на управленски решения;
- изготвяне на финансови (счетоводни) отчети;
- упражняване на наследствени права, съдебна присъда, разрешаване на имуществени спорове и др.

Тъй като видът на стойността зависи от целта (целта) на оценката, оценителят трябва да обясни подробно на клиента характеристиките на избрания вид стойност, която се оценява, и необходимостта от използване на този конкретен вид стойност в конкретен случай. Тоест, когато извършва оценка, оценителят трябва да съгласува целта на оценката с клиента, а ако тя е нестандартна и не е определена от закона или действащите разпоредби, тогава нейната специална формулировка трябва да бъде отразена в споразумението за оценка.

В зависимост от целта и функцията на оценката, броя и подбора на факторите, които се вземат предвид, оценителят изчислява различни видове стойност.

В международната практика е възможно да се формулира целта на оценката в съответствие с нейното предназначение (функция), например:

Целта на оценката е да се определи разумната пазарна стойност на недвижим имот (например неизползвана промишлена сграда), собственост на ABC CJSC, за да се вземе решение за продажбата на този недвижим имот.

Такова изясняване на целта на оценката може не само да е подходящо, но също така осигурява известна защита срещу злоупотреба с доклада за оценка. Въпреки това, вътрешната практика на оценяване в доклада, споразумението за оценка и заданието за оценка, които трябва да отговарят на изискванията на Закона за оценителската дейност и федералните стандарти за оценка, изисква отделни формулировки на целта и целта на оценката.

Например, целта на оценката е да се определи пазарната стойност на апартамент, собственост на клиента. Цел на оценката - Оценката се извършва с цел вземане на решение за продажба на този имот.

Принципи на оценката на недвижимите имоти

Оценката е сложен процес, който изисква висококвалифицирани оценители, разбиране на принципите и методите на оценката, свободно ориентиране в пазара на недвижими имоти, познаване на състоянието и тенденциите на търсенето и предлагането в различни сегменти на този пазар. Формирането на теорията за оценката като приложна икономическа дисциплина се основава на принципите на оценката.

Наборът от оценъчни принципи е система от аксиоми (основни постулати, които не изискват доказателство) на оценката. В същото време могат да се подчертаят техните групови характеристики, взаимоотношения между групи от принципи и обща цел.

Въз основа на системата от принципи за оценка се формират основни понятия, които съставляват идеологическата платформа на подходите и методите за оценка. Те също така ни позволяват да дефинираме основните концепции на теорията на оценката и да опишем техните свойства (например като оценена стойност, сравним обект или дата на оценка), както и да идентифицираме връзките между тях. По този начин, бидейки отражение на общите закони на икономическата теория, принципите на оценяване представляват такова отражение и такова тълкуване, които позволяват ефективно решаване на собствените проблеми, възникващи в практиката на оценяване. Това е общата цел на оценъчните принципи.

Определен набор от принципи за оценка е в основата на оценката на един или друг вид стойност на недвижими имоти, включително земя. Те определят характеристиките на процедурите за оценка и позволяват да се обосноват прилаганите подходи и методи за оценка на недвижими имоти. В реалния живот обаче има редица фактори, които могат да изкривят тяхното действие (например държавна намеса, позиция на общинските власти или несъвършенство на законодателни и регулаторни актове). Поради това те отразяват само основните икономически модели, тенденции в икономическото поведение на субектите на пазарните отношения и не гарантират тяхното конкретно поведение. В същото време, с развитието и укрепването на пазарните отношения, влиянието на принципите на оценка трябва да нараства.

Тези принципи могат да бъдат групирани в следните четири категории:

1. Принципи, базирани на потребителските възприятия – принципи на полезност, заместване, очакване.
2. Принципи, свързани със земята и нейното развитие – принципи на остатъчна производителност, принос, нарастваща и намаляваща възвръщаемост, баланс, икономически размер, икономическо разделение.
3. Принципи, свързани с пазарната среда – принципи на зависимост, съответствие, търсене и предлагане, конкуренция, промяна.
4. Принцип на най-добра употреба (BUE).

Принципи, базирани на вижданията на потребителя (собственик, инвеститор). Въз основа на принципите на тази група се формират основни концепции и модели на поведение на субекта (собственик/потребител) по отношение на обекта на оценка, тъй като те съдържат особеностите на възприятието на субекта за основните разходни характеристики на обекта, което естествено е от субективен характер. Тези основни принципи и анализ на различни модели на поведение на субекта бяха доразвити в теорията на полезността. В теорията на оценката тази група принципи е в основата на концепцията за рентабилност и съответно подхода на доходите, чиито методи се използват както за изчисляване на пазарната стойност, така и за определяне на редица непазарни стойности (например инвестиционна стойност ). В този случай нивото на очаквания доход от обекта се включва в прогнозата от оценителя в съответствие с идеите на инвеститора (собственика).

Тези изгледи се формират въз основа на:

1) или пазарни изисквания за нормата на възвръщаемост за обекти от този тип (относно оценката на полезността на обекта от пазара - при оценка на пазарната стойност);
2) или лични изисквания на инвеститора (собственика) към нормата на възвръщаемост на инвестирания капитал (при оценка на разходите за използване).

Полезността е способността на даден имот да задоволи нуждите на конкретен потребител на определено място и за определен период от време. Недвижимото имущество има стойност само когато може да бъде полезно за потенциалния собственик: производство на промишлени продукти или отглеждане на култури, получаване на наем от тези, които искат временно да притежават този имот и т.н.

Собствеността може да бъде полезна с това, че:

Изпълнява определена икономическа функция;
- дава се под наем и ви позволява да получавате наем;
- предизвиква чувство на гордост у притежателя на права върху недвижими имоти. За недвижими имоти, носещи доход, полезността се измерва с размера на дохода от използването им.

Принципът на заместване е, че максималната стойност на собствеността е ограничена до най-ниската цена, на която може да бъде закупен друг обект с подобна (еквивалентна) полезност. Този принцип предполага, че има опции за купувача. То показва, че винаги може да се намери разумна замяна на оценявания обект, било под формата на подобен съществуващ обект на пазара, включително парцел, или евентуално ново строителство на подобен обект в приемлив срок.

Този универсален принцип е в основата на всеки един от трите традиционни подхода за оценка – разходен, пазарен и приходен.

Принципът на очакване означава, че стойността се създава от очакването за бъдещи ползи, които могат да бъдат получени от притежаването на този имот. Съгласно този принцип стойността се определя от настоящата стойност на бъдещи печалби или други прогнозирани бъдещи ползи.

Принципи, свързани със земята и нейното развитие (подобрения). Тази група принципи ни позволява да оценим производствените (експлоатационните) характеристики на обекта и производствените фактори и тяхното влияние върху процеса на формиране на стойността не само поотделно, но и чрез естеството на техните взаимоотношения. Тук обектът се разглежда като част от производствената сфера и за него важат основните закони на микроикономиката. Принципите на тази група позволяват на оценителя най-пълно да отрази в изчисленията свойствата на обекта на оценка и средата, в която той функционира. Тези принципи са насочени към цялостен анализ на свойствата на недвижимите имоти и условията, в които се експлоатират, и без тях е невъзможно прилагането на разходния подход. В същото време подходът на разходите се основава на принципа на заместване (първа група), а изчисляването на пазарната стойност на недвижимите имоти в рамките на подхода на разходите е невъзможно без използването на третата група принципи.

Принципът на остатъчната производителност. Стойността на парцела се определя от неговата производителност (нивото на възвръщаемост на инвестирания капитал). Производителността се основава на дохода, генериран от всеки производствен фактор. За всеки производствен фактор има своя собствена форма на компенсация (заплащане за нейното привличане): за земя - рента, за труд - заплата, за капитал - лихва, за предприемачески усилия - печалба. Тъй като земята е физически неподвижна, факторите труд, капитал и предприемаческа дейност трябва да бъдат засегнати от нея. Това означава, че първо трябва да се направи компенсация за използването на тези фактори и едва след това да се плати наемът. В този смисъл се използва традиционният в западната икономика термин „остатъчна стойност” на земята, т.е. земята струва нещо само когато има остатък след заплащане на други производствени фактори.

Принципът на остатъчната производителност е принципът, според който нетният доход се приписва на земята само след като са били заплатени другите производствени фактори.

Например предприемач, въз основа на мониторинг на недвижими имоти, установява, че пазарната стойност на вила ще бъде равна на 2,5 милиона рубли. Изпълнителят оценява строителните работи на 2 милиона рубли. След като установи, че бизнес доходите на предприемача трябва да бъдат най-малко 0,3 милиона рубли, изпълнителят определя максималната цена, която може да похарчи за парцела - 0,2 милиона рубли.

Принципът на приноса (пределна производителност). Стойността на даден имот зависи от наличието или отсъствието на някакъв елемент на подобрение на земята. По този начин всеки от елементите на подобрения на поземлен имот допринася за стойността на имота и съответно на самия поземлен имот. Тази надбавка към цената на имота (например добавяне на допълнителни удобства - камина, басейн, тенис корт и др.) се осигурява чрез въвеждането на нов фактор, чиито разходи могат да бъдат по-големи или по-малко от стойността на вноската. Вноската е сумата, с която се променя стойността на имота поради наличието или отсъствието на допълнителен елемент за подобряване на парцела.

Принципът на приноса показва колко допълнителна инвестиция в подобряването на даден имот (земя) увеличава неговата стойност.

Принципът на промяна (увеличаване и намаляване) на производителността. Подобренията, въведени от потребителя на парцел, имат свойството да варират в производителността (възвръщаемост). Това означава, че при равни други условия, с добавянето на подобрения в парцела, стойността на имота нараства с нарастваща скорост до определен момент, от който стойността, въпреки че расте, е със забавен темп.

Съгласно този принцип последващите подобрения са икономически осъществими, докато увеличението на стойността на имота е равно на разходите за добавените подобрения. Този принцип отговаря на въпроса на собствениците: колко интензивно трябва да се развива тяхната земя?

Пример: Фирма строителен предприемач притежава 1 хектар земя. След като е събрал съответната информация, оценителят изготвя следната таблица за изчисляване на печалбите за сгради с различна плътност.

Принципът на баланс (пропорционалност). Ако върху земята не се прилагат достатъчно производствени фактори, тогава тя е слабо развита. Ако има твърде много, тя е претоварена със застрояване. И в двата случая земята се използва неефективно и в съответствие с принципа на остатъчната продуктивност се губи стойността на земята. Всички производствени фактори трябва да бъдат в правилно съотношение, в хармония един с друг, така че общият доход от земята да бъде максимизиран.

Принципът гласи: за всеки тип използване на земята стойността на недвижимите имоти е максимална с оптималната (балансирана) комбинация от подобрения на земята.

Принципът на икономическия размер. Стойността на недвижимите имоти нараства с оптималния размер на парцела и обратно. Приемливият мащаб на развитие на земята се определя от конкурентните пазарни условия и изискванията на потребителите.

Принципът на икономическия размер определя количеството земя, пропорционално необходимо за постигане на оптимален мащаб на използване на земята в съответствие с пазарните условия на определено място.

Принципът на икономическия размер е същият принцип на баланса, но взет в различен мащаб и на различна равнина. Илюстрация би била нарастващата стойност на комбинирано парче земя.

Да приемем, че парцел на кръстовище е планиран да бъде превърнат в бензиностанция. Ако обектът е малък, тогава ще има проблеми с паркирането на автомобили, обслужването им и съхранението на гориво и смазочни материали. Ако парцелът е голям, тогава част от земята няма да се използва и няма да носи допълнителен доход. В първия случай собственикът на бензиностанция трябва да закупи допълнителна земя; във втория трябва да се откаже от излишната земя.

Принципът на икономическото разделение на правата. Системите на правото на собственост в редица държави позволяват правото на собственост върху земя да се разделя и продава отделно. Стойността на недвижимите имоти се увеличава с оптималното разделяне (или комбинация) на правата на собственост върху имота и обратно.

Принципът на икономическото разделение гласи, че правата на собственост трябва да бъдат разделени и комбинирани по такъв начин, че да се увеличи общата стойност на собствеността.

Принципи, свързани с пазарната среда. Тези принципи са свързани с пазарната инфраструктура и са интерпретация за приложната теория за оценка на онези общи икономически модели, които са характерни за пазарната среда. Те са в основата на прилагането на пазарната концепция и съответно на сравнителния пазарен подход към оценката. Без да се вземе предвид въздействието на принципите на тази група, е невъзможно да се определи правилно пазарната стойност на даден имот и някоя от прогнозните стойности на пазарния тип.

Принципът на зависимост (от външно влияние). Местоположението е един от най-важните фактори, влияещи върху стойността на имота. Качеството на местоположението зависи от физическата връзка на земята и вида на използване на земята, възприет в района, както и от близостта до определена икономическа среда. Заедно тези характеристики съставляват статута или икономическото местоположение на използването на земята. Ако има промяна в използването на земята в даден окръг или икономическата среда се промени, това обикновено се отразява на стойността на имотите.

Например: изграждане на търговски център наблизо, създаване на изкуствено езеро, изграждане на училище или завод за рециклиране на отпадъци. Степента на влияние е свързана с мащаба на новото земеползване и връзките между оценявания имот и новия. Това изразява принципа на зависимостта: стойността на даден имот се влияе от външната среда и самата тя от своя страна влияе върху употребите и стойностите на други употреби на земята в околността.

Принципът на съответствието. Проект, който не отговаря на пазарните стандарти, има вероятност да се провали финансово.

Принципът на пригодност определя степента, в която архитектурният стил и нивата на удобства и услуги, предлагани от предприемача в даден имот, отговарят на нуждите и очакванията на пазара.

С принципа на съответствието са свързани принципите на регресия (намаляване) и прогресия (нарастване). Най-вероятно е регресия да настъпи, когато използваната земя има излишъци, които са прекомерни за пазара.

Например, изграждане на къща на цена от 175 хиляди долара. в квартал, където други къщи струват от 70 хил. до 80 хил. долара, ще стане нерентабилно - пазарът няма да даде цена за него, която дори да може да възстанови разходите. И обратното, ако няколко магазина се реконструират в търговска зона, е вероятно прогресия: увеличаване на стойността на всички магазини в тази зона.

Принципът на търсенето и предлагането. Свойството има стойност, ако има полезност за потребител или група потребители. В същото време трябва да е относително оскъдно. Предлагането е броят имоти, налични на пазара на определена цена. Търсенето обикновено се характеризира с броя на обектите, които потенциалните купувачи са готови или могат да закупят в рамките на определен период от време на преобладаващата пазарна цена в този момент. Когато има свръхпредлагане или спадащо търсене, ценовите нива и наемите ще намалеят. Ако търсенето нараства или предлагането намалява, то при равновесна пазарна икономика и стабилни пазарни отношения стойността на имуществото нараства. Когато предлагането и търсенето са балансирани, пазарната цена има тенденция да отразява разходите. Превишението на пазарните цени над себестойността стимулира новото строителство и, обратно, ако пазарните цени са по-ниски, строителството ще се забави или ще спре напълно, докато съживеното търсене не доведе до повишаване на пазарните цени.

Предлагането е количеството стоки, налични на дадена цена; търсенето е желаното количество стоки на дадена цена. Търсенето и предлагането само във взаимодействие определят разходите и цените на пазара. Търсенето като цяло е по-еластично от предлагането и реагира по-силно на цените - това е характерна черта на пазара на недвижими имоти.

Принципът на конкуренцията. Ако собствениците на свободен капитал усетят свръх или монополни печалби на пазара на недвижими имоти, те ще се опитат да проникнат на този пазар. Свръх или монополни печалби са суми, надхвърлящи тези, които са разумно необходими за компенсиране на бизнес дейността. По-високите от обичайните печалби насърчават по-голяма конкуренция.

Принципът на конкуренцията отразява регулаторното действие на пазарните механизми: когато печалбите на пазара надвишават нивото, необходимо за заплащане на факторите на производство; Конкуренцията на този пазар се засилва, което от своя страна води до намаляване на средните нива на доходите. Свръхпечалбите на определен етап от развитието на пазара могат да играят стимулираща роля за привличане на капитал в този сектор на пазара и създаване на конкурентни условия в него. Въпреки това, в комбинация с монопола, това води до разрушителна конкуренция и подкопава пазара, изкривявайки реалната стойност на пазарните обекти.

Ако оценителят е изправен пред поток от доходи, който е по-висок от пазарната норма, той трябва да внимава: например, да третира свръхдохода като отделен поток от доходи (заедно с потока от доходи, съответстващ на нормалното ниво на доход), или класифицира целия поток от свръхдоходи като по-рисков от нормалното и го капитализира с по-висок процент.

Принципът на промяната. Стойността на недвижимите имоти не е постоянна във времето. Имотните обекти са износени. Нови фирми се отварят, други се закриват. Характерът на земеползването се променя под влиянието на частни лица и обществени институции. Паричното предлагане и лихвените проценти се колебаят. Икономическите условия разкриват нови възможности. Международните събития оказват влияние върху цената на стоките. Новите технологии и новите социални стандарти пораждат нови изисквания към недвижимите имоти. Демографските промени диктуват необходимостта от различни видове жилища. Вкусовете и настроенията на хората се променят. Тези и други фактори могат да променят полезността на недвижимите имоти на определено място. Трябва също така да вземете предвид състоянието и етапа на развитие на града, региона, индустрията: в етап на развитие, зрялост, упадък или възраждане. Стойността на имот в етап на развитие на определен район ще бъде по-висока от същия имот в същия район, но в етап на упадък.

Принципът на промяната включва отчитане при оценката на недвижимите имоти на възможните промени в природните и социално-икономическите условия, в които се намира имотът.

Следователно промяната е незаменим атрибут на стойността на недвижимите имоти във времето. Следователно всяка оценка на недвижими имоти трябва да бъде датирана на определена дата.

Принципът на най-доброто използване (BUE) е фундаментален за теорията за оценка на недвижими имоти. Този принцип синтезира принципите на трите категории и съчетава всички принципи на оценката. Това е принципът, който определя избора на фактори и характеристики на даден обект, които влияят върху неговата пазарна стойност.

Принципът на NEI ни позволява да определим използването на предприятието, което осигурява най-високата стойност на имота към датата на оценката. Но това не е пълната му формулировка. Това се забравя от тези, които твърдят, че принципът на НОИ изобщо не е необходим, защото в противен случай вместо детски градини и училища навсякъде ще се строят казина и заводи за алкохол.

Всъщност принципът на NEI гласи, че най-ефективната употреба е употребата, избрана от редица алтернативни опции, които едновременно:

1) технически (физически) осъществимо;
2) правно допустимо;
3) финансово обосновани;
4) довежда оценявания имот до най-високата му стойност, което се отнася и за парцела, върху който се намират подобренията. Тези четири условия представляват критерии, през които последователно, като през сито, трябва да преминат (проверят) всички алтернативни варианти, които кандидатстват за „номинация“ – NEI.

В учебно-методическата литература от последните години се наблюдава тенденция НЕИ да се включва във втората група принципи, свързани с експлоатацията на собствеността. Според авторите това е неуспешна методологическа „иновация“, тъй като при анализа на NEI е необходимо да се използват както пазарни фактори, необходими за оценка на пазарната стойност, така и очакванията на собственика, мотивирани и проверени от пазара, по отношение на най-голямата ефективност на конкретна употреба. Както вече беше отбелязано, този принцип синтетично отразява въздействието на всички останали групи принципи и от своя страна „тества“ тяхното въздействие чрез своите критерии.

Въз основа на факта, че субектът на оценката на недвижими имоти е оценител, а обектът на оценка е недвижим имот, принадлежащ на един или друг собственик, оценката на недвижими имоти е съвкупност от действия на субекти на оценъчни дейности, насочени към установяване на пазарна или друга стойност по отношение на обектите на оценка. Съответно, определянето на пазарната или друга стойност на недвижими имоти с цел ефективно управление и разпореждане с тях действа като основна цел на оценката на недвижими имоти. Но оценката не е самоцел, необходимостта от нея се определя от факта, че се извършват различни сделки с недвижими имоти, съответно оценката е необходима, за да се вземе едно или друго управленско решение по отношение на недвижимите имоти. В същото време, за да се вземат управленски решения в този случай, е необходимо да се включат много други характеристики на недвижимите имоти: качествени свойства, производствен капацитет (производителност), оперативни разходи, износване и др.

Теоретичната основа на процеса на оценяване е системата от принципи на оценяване. В световната практика е прието да се разграничават четири групи принципи на оценка.

Първата група са принципи, базирани на идеите на потенциалния собственик.

Принципът на полезността, което означава, че колкото повече един имот е в състояние да задоволи нуждите на собственика, толкова по-висока е неговата полезност и стойност.

Принципът на заместването. Това означава, че ако има определен брой хомогенни (по полезност или доходност) обекти на недвижими имоти, най-голямо търсене ще има за обекти с най-ниска цена. Този принцип се основава на възможността за алтернативен избор на купувача, т.е. Стойността на даден имот зависи от това дали подобни или заместващи имоти се предлагат на пазара.

Принципът на очакването, който се определя от това какви доходи (като се вземат предвид сумата и времето на получаване) или какви ползи и удобства от използването на имота, включително постъпления от последваща препродажба, очаква да получи потенциалният собственик. Този принцип е в основата на оценката на недвижимите имоти чрез подхода на дохода и характеризира гледната точка на потенциалния потребител относно бъдещите доходи и тяхната текуща стойност. Например цената на парцел в населено място, предназначен за жилищно строителство, ще отразява капитализираната сума на наема (реална или потенциална), която собственикът очаква да получи от експлоатацията на жилищна сграда.

Втората група са принципи, свързани с процеса на експлоатация на недвижими имоти.

Принцип на приноса - за да се оцени стойността на един недвижим имот, е необходимо да се определи приносът на всеки фактор и неговите най-важни елементи при формирането на полезността и стойността на имота.

Рентабилността на един недвижим имот се определя от комбинация от четири групи фактори: земя със сгради (ако обектът е незастроен, тогава само земя), оборудване и технически средства (за незастроен обект - също сгради и постройки), труд. и управление. Освен това цената на всяка група фактори зависи от това колко се увеличава стойността на целия имот от тяхното използване, като се вземат предвид съществуващите количествени и качествени характеристики.
С други думи, вноската е добавка към стойността на недвижимия имот, която е резултат от наличието на определен фактор или негови елементи.

Ако разгледаме действието на този принцип в динамика по отношение на разширяващ се обект, тогава стойността на всеки следващ принос може да не съответства на специфичните разходи за създаване на въпросния компонент, тъй като общата цена на недвижимия имот не винаги е проста сбор от разходите по отделните съставни елементи. Например цената на инсталирането на подземен паркинг е 150 000 долара. може да увеличи цената на многоетажна жилищна сграда с $300 000.

Принцип на баланс – всеки вид земеползване изисква определени компоненти на имота, чиято оптимална комбинация осигурява максимална стойност на имота.

С други думи, всеки тип недвижим имот съответства на оптимална комбинация от взаимодействащи елементи в структурата на обект на недвижима собственост в мащаба на област или град (населено място), при което се постига състояние на равновесие, което осигурява максимална стойност на целия обект. Балансът се нарушава, ако сградите на парцела се характеризират с недостатъчни подобрения или, обратно, имат прекомерни подобрения по отношение на дадения парцел, например неговия размер.

За недвижимите имоти балансът се характеризира с икономически показатели за капацитет и ефективност. Капацитетът показва колко недвижими имоти могат да бъдат прикрепени към определен парцел, докато местните власти могат: да регулират параметрите на недвижимите имоти (височина, плътност на застрояване, ефективност на използването на земята); установява изисквания за опазване на ландшафта, исторически сгради, опазване на исторически и културни паметници и мерки за опазване на околната среда. Ефективността се определя от нивото на печалба, което комбинацията от парцел със сградите, разположени върху него, може да осигури при изпълнението на различни проекти за развитие.

Принципът на остатъчната производителност. Това означава, че собственикът на поземлен имот с минимални разходи за неговото развитие може да извлече максимален доход (задоволяване на специалните нужди на потребителя с конкретен обект на недвижим имот или чрез благоприятна комбинация от характеристики на обекта (изгодно местоположение). и т.н.), получават максимален доход). Този принцип се използва при определяне на осъществимостта на ново строителство.

Принципът на разделяне. Означава, че физическите елементи на недвижимия имот и правата на собственост върху тях могат да бъдат разделени и комбинирани по такъв начин, че да се постигне максимална стойност на имота. При разделяне на физически елементи на недвижими имоти и права върху тях са възможни следните варианти:

Пространствено разделение: разделяне на правата върху въздушното пространство, върху почвения слой на земята, върху подземното пространство с недра, върху водните ресурси на крайбрежните ивици, разделяне на земната маса на отделни парцели, разделяне на сградата на сутерен, етажи и т.н. на;

Разделение по видове имуществени права: аренда, ограничено ползване, ипотека, вноска в уставния капитал на предприятията, емисионно обезпечение за емитиране на акции;

Разделение по време на собственост или ползване: краткосрочен и дългосрочен наем, безсрочно ползване, пожизнена собственост, право на стопанско управление, оперативно управление.

Третата група са принципи, обусловени от действието на пазарната среда.

Принципът на търсенето и предлагането. Означава, че цената на недвижимите имоти се променя в резултат на взаимодействието на търсенето и предлагането. Той изразява взаимозависимостта между нарастващата нужда от недвижими имоти в условията на социално-икономическо развитие на обществото и ограниченото предлагане, причинено от естествената ограниченост на парцелите, както и икономическите разходи за изграждане (реконструкция) на подобрения.

Принципът на конкуренцията. Това означава, че цените на недвижимите имоти се определят чрез постоянна конкуренция между участниците на пазара, които се стремят да получат максимална печалба. Високата норма на възвръщаемост стимулира привличането на капитал към пазара на недвижими имоти и повишава конкуренцията. Положителната роля на конкуренцията е, че само на конкурентен пазар пазарната стойност може да бъде определена, когато тя изравнява възвръщаемостта на инвестициите в различни сегменти на пазара на недвижими имоти. При наличието на монопол, свръхпечалбите генерират разрушителна конкуренция, подкопават функционирането на пазарните механизми и в крайна сметка водят до изкривена пазарна стойност на недвижимите имоти. Този процес е особено опасен в етапа на възникване и развитие на пазара на недвижими имоти (преди всичко на земя), което е типично за нашата страна.

Принципът на съответствието. Идеята е, че максималната стойност на даден имот възниква, когато има разумно ниво на архитектурна еднородност и съвместимо използване на земята. Съответствието на характеристиките на имота с нуждите и очакванията на местния пазар осигурява високо пазарно търсене за него, а оттам и висока стойност.

Принципът на промяна на външната среда. При оценката на недвижимите имоти се вземат предвид възможните промени в икономическите, социалните и правните условия, при които те се използват, както и отчитане на външната среда и перспективите за развитие на района. Принципът на промените във външната среда трябва да се вземе предвид при изготвяне на доклад за оценка, като се посочи датата, на която е определена стойността на имота.

Четвъртата група е представена от един принцип: принципът на най-доброто и най-ефективно използване. Той обобщава въздействието на горните три групи принципи за оценка.

Този принцип означава, че от възможните варианти за използване на имота се избира този, който най-пълно реализира функционалността на поземления имот с подобрения. Тази опция се използва за оценка на стойността на недвижими имоти.

Оценителят прави корекция за загуби при събиране на плащания, като анализира ретроспективна информация за конкретен обект с последващо прогнозиране на тази динамика и по този начин може да определи опцията, която носи максималния възможен доход от парцела, независимо дали сайтът е разработен или не и какви сгради са разположени върху него на датата оценки.

Всички горепосочени принципи на оценката на недвижимите имоти са тясно свързани помежду си и в зависимост от вида и спецификата на оценявания имот и използвания метод за оценка могат да играят основна или спомагателна роля.

Разгледаните принципи представляват теоретична основа за оценка на стойността на недвижимите имоти. Те са в основата на три основни подхода към оценката на недвижими имоти – доход, сравнение и цена.

Понятието недвижим имот включва физически обекти с фиксирано местоположение в пространството и всичко, което е неразривно свързано с тях под и над повърхността на земята или е обслужваща вещ, както и правата, интересите и ползите, произтичащи от собствеността. на обекти.

Отличителна черта на движимата вещ е възможността тя да бъде преместена, без да се повреди нито самата тя, нито вещта, с която е свързана.

Гражданският кодекс (член 130) дава ясна дефиниция на термина недвижима вещ. Недвижими вещи (недвижими имоти, недвижими имоти, включват земни парцели, подпочвени парцели, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, чието движение без непропорционално увреждане на тяхното предназначение е невъзможно, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции).

В тази дефиниция понятията (недвижима вещ), (недвижимо имущество), (недвижимо имущество) се считат за синоними, което според нас е съвсем справедливо, тъй като всички те характеризират едни и същи материални обекти.

По този начин е необходимо да се прави разлика между понятието недвижимо имущество (недвижимо имущество като набор от физически обекти (земя и всичко, което е неразривно свързано с него) и недвижимо имущество, което освен материални обекти включва интереси, предимства и права, свързани със собствеността върху тези обекти.

1-ва група: принципи, базирани на идеите на потенциалния собственик;
2-ра група: принципи, произтичащи от процеса на експлоатация на недвижими имоти;
3-та група: принципи, обусловени от действието на пазарната среда;
4-та група: принципът на най-доброто и най-ефективно използване.

Принципът на очакване се определя от това какви доходи (като се вземат предвид сумата и времето на получаване) или какви ползи и удобства от използването на имота, включително постъпления от последваща препродажба, очаква да получи потенциалният собственик. Този принцип е в основата на оценката на недвижимите имоти чрез подхода на дохода и характеризира гледната точка на потенциалния потребител относно бъдещите доходи и тяхната текуща стойност. Например цената на парцел в населено място, предназначен за жилищно строителство, ще отразява капитализираната сума на наема (реална или потенциална), която собственикът очаква да получи от експлоатацията на жилищна сграда.

Принцип на приноса – за да се оцени стойността на един имот, е необходимо да се определи приносът на всеки фактор и неговите най-важни елементи при формирането на полезността и стойността на имота.

С други думи, вноската е добавка към стойността на недвижимия имот, която е резултат от наличието на определен фактор или негови елементи.

Принцип на баланс - всеки вид земеползване изисква определени компоненти на имота, чиято оптимална комбинация осигурява максимална стойност на имота.

Балансът се нарушава, ако сградите на парцела се характеризират с недостатъчни подобрения или, обратно, имат прекомерни подобрения по отношение на дадения парцел, например неговия размер.

За недвижимите имоти балансът се характеризира с икономически показатели за капацитет и ефективност.

Капацитетът показва колко недвижими имоти могат да бъдат прикрепени към определен парцел, докато местните власти могат: да регулират параметрите на недвижимите имоти (височина, плътност на застрояване, ефективност на използването на земята); установява изисквания за опазване на ландшафта, исторически сгради, опазване на исторически и културни паметници и мерки за опазване на околната среда.

Ефективността се определя от нивото на печалба, което комбинацията от парцел със сградите, разположени върху него, може да осигури при изпълнението на различни проекти за развитие.

При разделяне на физически елементи на недвижими имоти и права върху тях са възможни следните варианти:

- пространствено разделение: разделяне на правата върху въздушното пространство, върху почвения слой на земята, върху подземното пространство с недрата, върху водните ресурси на крайбрежните ивици, разделяне на земната маса на отделни парцели, разделяне на сградата на мазета, етажи и т.н. на;
- разделение по видове имуществени права: наем, ограничено ползване, ипотека, вноски в уставния капитал на предприятията, емисия на ценни книжа за издаване на акции;
- разпределение по време на собственост или ползване: краткосрочен и дългосрочен наем, безсрочно ползване, пожизнена собственост, право на стопанско управление, оперативно управление.

Принципът на търсене и предлагане означава, че цената на недвижимите имоти се променя в резултат на взаимодействието на търсенето и предлагането. Той изразява взаимозависимостта между нарастващата нужда от недвижими имоти в условията на социално-икономическо развитие на обществото и ограниченото предлагане, причинено от естествената ограниченост на парцелите, както и икономическите разходи за изграждане (реконструкция) на подобрения.

Положителната роля на конкуренцията е, че само на конкурентен пазар пазарната стойност може да бъде определена, когато тя изравнява възвръщаемостта на инвестициите в различни сегменти на пазара на недвижими имоти. При наличието на монопол, свръхпечалбите генерират разрушителна конкуренция, подкопават функционирането на пазарните механизми и в крайна сметка водят до изкривена пазарна стойност на недвижимите имоти. Този процес е особено опасен в етапа на възникване и развитие на пазара на недвижими имоти (преди всичко на земя), което е типично за нашата страна.

Принципът на промяна на външната среда предполага при оценката на недвижимите имоти да се вземат предвид възможните промени в икономическите, социалните и правните условия, при които те се използват, както и да се вземат предвид външната среда и перспективите за развитие на района.

Принципът на промените във външната среда трябва да се вземе предвид при изготвяне на доклад за оценка, като се посочи датата, на която е определена стойността на имота.

Принципът, който обобщава влиянието на споменатите по-горе три групи принципи за оценка, е най-доброто и най-ефективно използване (BBEI).

Четвъртата група оценъчни принципи (LNEI) означава, че от възможните варианти за използване на имота се избира този, който най-пълно реализира функционалността на поземления имот с подобрения. Тази опция се използва за оценка на стойността на недвижими имоти.

LNEI се разглежда на два етапа: първо, парцел като свободен, и второ, парцел със съществуващи подобрения.

Тези принципи представляват теоретичната основа за оценка на стойността на недвижимите имоти. Те са в основата на три основни подхода за оценка на недвижимите имоти - приходен, сравнителен и разходен.

недвижимите имоти струват скъпо

Понятие, цели и принципи на оценката на недвижимите имоти

Оценката е процедура, в резултат на която се установява пазарната или друга стойност на обекта на оценката.

Оценъчната дейност е стопанска дейност, извършвана от оценители, насочена към установяване на пазарна или друга стойност на обектите на оценка към определена дата, освен ако в закон не е предвидено друго.

Оценител - физическо или юридическо лице, което има лиценз за извършване на оценителска дейност и задължително е член на една от камарите на оценителите.

Целта на оценката на недвижими имоти е да се определи пазарната или друга стойност за извършване на определени действия с обекта на оценка.

Разбира се, целите на оценката на недвижими имоти пряко зависят от конкретната имотна сделка във всеки отделен случай.

И така, какви са целите на оценката на недвижими имоти:

Идентифициране на стойността на недвижими имоти по време на приватизационни дейности, прехвърляне на доверително управление или отдаване под наем,

Оценка на недвижими имоти се изисква при изготвяне на различни брачни договори, както и при разделяне на имущество при развод, например по искане на една от страните в случай, че има спор за разделяне на имущество.

Ако е необходимо, осигурете недвижим имот като обезпечение,

При упражняване на контрол върху правилността и законосъобразността на плащането на данъка в случай на спор относно изчисляването на данъчната основа,

При продажба или друго отчуждаване на недвижими имоти,

При обратно изкупуване или в случай, че законодателството предвижда изземване на недвижим имот от собственика за различни държавни или общински нужди,

За ипотечно кредитиране,

При възлагане на дългови задължения, които са пряко свързани с обектите на оценка - недвижими имоти,

В случай, че недвижими имоти се прехвърлят в уставния капитал на юридически лица.

Списъкът не е изчерпателен. Очевидно е, че оценката на недвижими имоти може да се извърши за различни цели, въпреки че от оценителската практика става ясно, че необходимостта обикновено възниква при извършване на различни бизнес транзакции. Целите на оценката на недвижими имоти пряко засягат съдържанието на оценката - т.е. към тази съвкупност от отношения и действия от икономическо, правно, техническо, изследователско и друго естество във връзка с определяне стойността на обекта на оценка. Във всеки конкретен случай поставянето на цели пред специалист е от първостепенно значение и се поставя на преден план.

Подходът за оценка е метод за определяне на възможната пазарна или друга стойност на оценявания имот, като се използва един или повече методи за оценка.

Методът на оценка е набор от действия от правно, финансово, икономическо, организационно и техническо естество, използвани за установяване на пазарната или друга стойност на обекта на оценка.

Стандартите за оценка са нормативен документ, който установява правила, принципи и характеристики в областта на оценителските дейности за общо и многократно използване.

Дата на оценка - денят или периодът от време, за който се определя възможната пазарна или друга стойност на обекта на оценка.

Недвижими имоти са сгради, постройки, парцели и всичко, което е здраво свързано с тях, чието движение е невъзможно без непропорционални щети.

Класифицирани са отделни обекти. Ако сградите са долепени една до друга и имат обща стена, но всяка е самостоятелна структурна единица, те се считат за отделни обекти. Външни разширения към сграда със самостоятелно икономическо значение, самостоятелни котелни сгради, както и стопански постройки (складове, гаражи, огради, навеси, огради, кладенци и др.) Са самостоятелни обекти. В основната сграда са включени помещения, вградени в сгради и предназначени за магазини, столове, фризьорски салони, ателиета, офиси за отдаване под наем, детски градини, ясли, пощи, банки или други организации.

Това включва и комуникациите вътре в сградите, необходими за тяхната работа:

отоплителни системи с оборудване, например котелна инсталация - котелно помещение (ако последното е разположено вътре в сградата);

вътрешна водопроводна и газопроводна мрежа, канализация с всички устройства;

вътрешна силова и осветителна електроинсталация с всички осветителни тела;

вътрешни телефонни и сигнализационни мрежи;

вентилационни устройства за общи санитарни цели;

асансьори и асансьори.

Фундаментите под обекти, които не са сгради, котли, генератори, машини, машини, апарати и др., Разположени вътре в сградите, не са включени в сградата, с изключение на основите на голямо оборудване. Основите на тези обекти са част от обектите, в които се използват; основите на голямо оборудване, построено по същото време като сградата, са включени в сградата. За този тип съоръжения се използва терминът „сгради със специално предназначение“.

Съоръжения. Конструкциите включват инженерни и строителни съоръжения, предназначени да създават и изпълняват технически функции (мини, нефтени кладенци, пътища, язовири, надлези и др.) или да обслужват населението (структури за благоустройство на града и др.).

Структурата включва всички устройства, които образуват едно цяло с нея. Например, при определяне на възстановителната стойност на язовир, структурата на обекта включва тялото на язовира, филтри и дренажи, преливници и преливници с метални конструкции, закрепване на откоси, пътища по тялото на язовира, мостове, платформи. , огради и др.

Гамата от конструкции включва повече от 100 позиции, а делът на разходите в общия обем на строителството е повече от 25%. Подразделът „конструкции“ също включва допълнителни устройства. Тази група включва всички обекти от самостоятелно значение, предназначени за пренос на енергия и информация, като електропроводи, отоплителни централи, тръбопроводи за различни цели, радиорелейни линии, кабелни комуникационни линии, както и редица подобни обекти с всички свързани комплекси. на инженерни мрежи.

Под оценителска дейност се разбира професионалната дейност на субектите на оценителска дейност, насочена към установяване на пазарна или друга стойност по отношение на обекти на оценка.

Оценъчната дейност е нов вид икономическа дейност за Република Казахстан, наред със счетоводството, одита и данъчното облагане.

Оценката на недвижими имоти е определяне на стойността на недвижими имоти в съответствие с заявената цел, процедурата за оценка и етичните изисквания на оценителя.

Съответно основните цели на оценката са:

отразяване в докладването; покупко-продажба;

провеждане на състезания; търгове; наддаване; наем; лизинг; залог; глава; наследство; дарение;

застраховка; изчисляване на данъци, мита, такси;

приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешаване на имуществени спорове;

прехвърляне на собственост; вноска на имущество в уставния капитал; определяне дела на имуществените права; прехвърляне на доверително управление;

инвестиционно проектиране; търговска концесия; обезщетение за щети; съхранение;

Оценката на разходите е методически издържано експертно становище за стойността на оценявания обект и процеса на нейното определяне.

Теоретичната основа за процеса на оценка на различни обекти на собственост е набор от принципи за оценка, формулирани в резултат на дългогодишен опит. В световната практика участниците на пазара са разработили унифициран набор от правила или принципи за оценка, които са обединени в групи.

В световната практика е обичайно да се разграничават четири групи принципи на оценка:

1. Принципи, базирани на възгледите на потенциалния потребител (собственик).
1.1. Принципът на полезността.

Полезността е способността на даден имот да задоволи нуждите на потребителя на дадено място и през определен период от време.

Определя се от размера, времето и характера на получаване на доходи или други ползи от използването на недвижими имоти.

1.2. Принципът на заместването.

Принципът на заместване гласи, че максималната стойност на даден имот се определя от най-ниската цена или стойност, на която може да бъде закупен друг имот с еквивалентна полезност.

1.3. Принципът на очакването.

Очакването е установяването на настоящата стойност на дохода или други ползи, които могат да бъдат получени в бъдеще от собствеността върху имущество. Очакванията могат да бъдат както положителни, така и отрицателни.

2. Принципи, произтичащи от процеса на експлоатация на недвижими имоти (свързани със земя, сгради и конструкции).
2.1. Остатъчната производителност се измерва като нетния доход, приписан на земята след изплащане на разходите за труд, капитал и предприемачество.
2.2. Принципът на приноса. Приносът е сумата, с която стойността на даден бизнес обект или нетният доход от него се увеличава или намалява поради наличието или отсъствието на допълнителен производствен фактор (ресурс). Цената на всеки компонент зависи от това колко се увеличава стойността на целия имот от неговото използване, като се вземат предвид наличните количествени и качествени характеристики. Стойността на приноса се определя от полезността на артикула от гледна точка на купувача (т.е. пазара).
2.3. Принципът на баланс (пропорционалност) гласи, че всеки вид използване на земята съответства на оптималните суми от различни производствени фактори (компоненти на обекта), оптималната комбинация от които постига максимална стойност на земята.
2.4. Принципът на икономическото разделение и съчетаване на правата. Икономическо подразделение възниква, когато правата върху недвижима собственост могат да бъдат разделени на два или повече имуществени интереса, като по този начин се увеличи общата стойност на собствеността.
3. Принципи, обусловени от действието на пазарната среда.
3.1. Принципът на зависимост гласи, че стойността на даден имот се влияе от и самата тя влияе върху естеството и стойността на други обекти в района на неговото местоположение.
3.2. Принципът на пригодност е, че максималната стойност на даден имот възниква, когато има разумно ниво на архитектурна еднородност и съвместимо използване на земята.
3.3. Принципът на търсене и предлагане означава, че цената на недвижимите имоти се формира в резултат на взаимодействието на търсенето и предлагането. Предлагането се отнася до броя имоти, които могат да бъдат обявени за продажба при текущото ценово ниво. Търсенето е платежоспособна необходимост от недвижими имоти, представени на пазара.
3.4. Принципът на конкуренцията: когато печалбите на даден пазар надвишават нивото, необходимо за заплащане на производствените фактори, конкуренцията на този пазар се засилва, което от своя страна води до намаляване на средното ниво на нетния доход.
3.5. Принципът на промяна на външната среда включва отчитане при оценката на недвижимите имоти на възможните промени в икономическите, социалните и правните условия, при които те се използват, както и външната среда и перспективите за развитие на района.
4. Принципът на най-високо и най-добро използване.

Това означава употреба, която:

а) е законово разрешено, т.е. спазва законовите стандарти, включително устройствени и екологични норми, градоустройствени ограничения, изисквания за опазване на историческите паметници, озеленяване на прилежащите територии и др.;
б) физически осъществими, т.е. размерът и формата на парцела, транспортната му достъпност и съществуващите сгради позволяват да се реализира избраният вариант на предназначение;
в) финансово обосновани по отношение на възвръщаемостта на инвестирания капитал, т.е. използването осигурява доход, надвишаващ капиталовите разходи, оперативните разходи и финансовите задължения;
Г) осигурява най-висока стойност или рентабилност на недвижими имоти.