Жилищната кооперация е юридическо лице, представено като общност, която работи, за да осигури на членовете на асоциацията жилищно пространство. Всеки може да се присъедини към съюза, независимо от статуса.

Какво е жилищна кооперация

С прости думи, жилищна кооперация или асоциация на собствениците на жилища (HOA) е обединение на хора, които са създали общ бюджет за закупуване или строителство на апартаменти за всички членове на асоциацията. За присъединяване към жилищния комплекс е необходим членски внос, парите от който се харчат за жилищна площ.

Правата и задълженията на ЮЛНЦ се установяват в две основни направления наредби:

  1. 111 и 112 Жилищен кодексРуска федерация;
  2. Граждански кодекс на Руската федерация - раздел за юридическите лица.


Най-важният документ, който регламентира дейността и възможностите на съюза, е уставът.

Хартата е основният документ на организацията. Тук е записано всичко, което има връзка с функционирането на жилищния комплекс: размерът на входните такси, основните изисквания за влизане и напускане на организацията и др.

Висшият управителен орган на кооперацията (обикновено общото събрание) избира и назначава лице, отговорно за финансово-икономическата дейност. Същият орган има право да смени кандидата при неудовлетворение от избора.

Съюз може да се създаде от поне 5 души, но общо количествоне трябва да има хора повече местав кооперативна сграда.

За да се счита сдружението за официално създадено, е необходимо единодушно решение на учредителите.

Законодателството на Руската федерация не описва всички тънкости на структурата на жилищните комплекси. Това остава по преценка на членовете на общността, но законът изисква воденето на протокол, който отразява всичко важни събитияот датата на основаването.

Видове кооперации

IN настоящ моментИма три вида жилищни кооперации:

  1. Стандартни жилищни кооперации;
  2. Жилища изграждане на общество(жилищна кооперация);
  3. Жилищно-спестовна кооперация (ЖСК).

Всяка общност има редица фундаментални различия в структурата и хартата. Говорихме за първия тип по-горе, така че по-нататък ще разгледаме другите два.

Жилищно-строителна кооперация

Фундаментална разликастандартен HOA от жилищна кооперация - в последната основната цел е да се построи жилище, а не да се закупи. По правило такива асоциации организират изграждането на големи къщи.

Жилищната кооперация се създава, както следва:

  1. Провежда се учредително събрание, което задължителнорегистриран;
  2. Уставът на строителната общност е одобрен;
  3. Извършват се плащания към държавата в размер на 2000 рубли;
  4. Регистрация на кооперацията като юридическо лице с вписване в Единния държавен регистър.

Основният документ, който регулира функционирането на съюза, остава хартата. В него се посочва:

  • Правила за влизане и излизане от съюза;
  • Размер на първоначалната вноска;
  • Описание на съвместната собственост и нюансите на нейното използване.

Безспорното предимство на това дружество е, че жилищните кооперации могат да се основават от хора с увреждания. В този случай държавата предоставя следните стимули:

  • За строителство жилищна сградаадминистрацията е длъжна да разпредели земя безплатно;
  • Проект за жилище за кооперация се изработва и предоставя напълно безплатно;
  • Градската администрация се ангажира да окаже съдействие за присъединяване на новата сграда към градската инфраструктура.

Но има един нюанс: такава общност има право да строи само къщи от икономична класа.

Жилищно-спестовна кооперация

ZHNK се различава от другите синдикати по това, че членовете на общността натрупват средства за закупуване на жилище чрез дялови вноски. В този случай апартаментите се купуват на съвсем различни места.

Изборът на такава асоциация е рисковано начинание, тъй като ZhNK е отлично прикритие за измамници, така че има редица препоръки при избора на жилищна и спестовна кооперация:

  • Открита политика на организацията и лоялно отношение към акционерите;
  • Дейностите на съюза се извършват само въз основа на законите на Руската федерация;
  • Една надеждна кооперация трябва да си сътрудничи с големи и изпитани във времето банки;
  • Всички въпроси се решават бързо от срещата;
  • Прозрачно управление на общността и ясно дефинирана цел;
  • Членският внос трябва да бъде най-нисък сред всички кооперации.

Жилищно-спестовната кооперация е отлична алтернатива за ипотека. По този начин надплащането за апартамент, взет на ипотека за 2,5 милиона рубли, ще бъде според стандарта кредитен процент:

  • Над 10 години - 2,1 милиона рубли;
  • Над 20 години - 4,9 милиона рубли.

Оказва се, че за 20 години кредиторът плаща два пъти повече за апартамента, а първоначалната вноска трябва да е поне 15% от стойността на жилищната площ.

Сега, както за жилищни и комунални услуги на същата цена за жилища. Входната такса + членски внос + дял ще бъде не повече от 100 000 рубли, което е значително по-малко от 15% от цената на апартамента.

Членският внос се заплаща само веднъж, когато човек се присъедини към общността. Тези пари отиват за заплащане на дейността на съюза: заплатиадвокати, счетоводни отдели и др.

Изчисленията са както следва: за 23 месеца, като се вземат предвид месечните депозити на средства, се натрупват 35% от общата цена на апартамента - 890 000 рубли. След това се тегли заем от общността в размер на 1,7 милиона. Стандартен лихвен процентза подобни общности – 3%. Оказва се:

  • 1 година - 510 000 рубли;
  • 2 години – 500 000;
  • 3 години – 480 000;
  • 4-та година – 270 000.

В резултат на това член на синдиката придобива собствено жилище след 23 месеца и напълно погасява дълга след 3 години и 7 месеца.

Предимства и недостатъци на жилищните кооперации

Всеки тип жилищна кооперация има своите специални предимства, но ако обобщим, получаваме следните положителни аспекти:

  • Цена на апартамент . Тъй като бюджетът на организация с нестопанска цел се състои само от средства от членове на асоциацията (въобще няма кредитни пари), цената на жилището ще бъде приблизително 2, а понякога и 3 пъти по-малко. Това е основното предимство на всеки тип LCD;
  • Няма нужда от сертификати . За да изтеглите ипотечен кредит е необходимо да предоставите документи за платежоспособност, доходи, здравна книжка и др. За покупка квадратни метрапрез кооперацията е достатъчно да предоставите паспорт и скенер трудова книжка. Лесно е да се обясни този феномен - безскрупулните членове на съюза в крайна сметка ще се отсеят, без да получат нищо.

Въпреки тези положителни аспекти, жилищните кооперации не са без значителни недостатъци:

  • Членски внос . За да влезете в кооперация, трябва да внесете сума от 3 до 7% от стойността на апартамента. Тази вноска може да се счита за безвъзмездна, тъй като не влиза в сумата на спестяванията и няма да бъде върната на платеца, ако той реши да напусне асоциацията;
  • Собствен . Когато клиентът сключи споразумение с банка да вземе ипотечен кредит, тогава апартаментът веднага става собственост на платеца, въпреки че в този момент е заложен. В случай на забавени плащания банката дава време за коригиране на неприятната ситуация, тъй като това не е в неин интерес съдебни производства. В случай на жилищни комплекси до последното плащане жилището остава собственост на асоциацията, следователно, ако плащането закъснее, организацията има право да отнеме апартамента без производство.

Жилищна кооперация - какво е това? (видео)

Следващият видеоклип ще говори накратко за това какво представляват жилищните кооперации и защо са необходими:

Членството в жилищна кооперация носи повече ползи, отколкото загуби. Всички рискове са свързани само с това, което гражданинът не е направил правилен изборорганизации.

О.В. Новикова, данъчен консултант, д.м. н.,

И.И. Гаранина, водещ експерт на сп

Един от трите законово установени начина за привличане на средства от граждани за жилищно строителство е създаването на жилищностроителни кооперации. Как се регулира дейността на такива организации? Какви са характеристиките на счетоводството и данъчното облагане? Законодателството не казва много за жилищностроителните кооперации (ЖКС): на тях е посветен раздел от Жилищния кодекс на Руската федерация и те са споменати в Гражданския кодекс на Руската федерация. Има дори Федерален закон „За жилищно-спестовните кооперации“. Но няма специален (отделен) закон, посветен конкретно на строителния тип кооперация.

Какво е жилищна кооперация?

Жилищна или жилищно-строителна кооперация е доброволно сдружение на граждани и (или) юридически лица въз основа на членство с цел задоволяване на жилищните нужди на гражданите, както и управление на жилищни и нежилищни помещения в кооперативна сграда. Това определение е дадено в параграф 1 на член 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Кооперацията се създава от граждани и юридически лица, които желаят да обединят средствата си за изграждане, реконструкция и последваща поддръжка на жилищна сграда.

Жилищностроителните кооперации са вид потребителски кооперации и принадлежат към организации с нестопанска цел. Това заключение може да се направи от нормите на жилищното и гражданското законодателство (клауза 4 от член 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация; клауза 3 от член 50, член 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Което е важно за организиране на счетоводството. Вярно е, че съгласно параграф 3 на чл Федерален законот 12 януари 1996 г. № 7-FZ „На организации с нестопанска цел“ този закон не се прилага за потребителните кооперации.

По този начин правният статут на жилищните кооперации се определя от нормите на Гражданския и Жилищния кодекс на Руската федерация, както и от устава на кооперацията, доколкото това не противоречи на действащото законодателство.

Хартата трябва да съдържа следната информация: предмета и целите на дейността на кооперацията; процедурата за присъединяване и напускане; размера на дяловите вноски и реда за тяхното внасяне; отговорност за нарушаване на задължения за дялови вноски; състава и компетентността на управителните органи на кооперацията, както и реда за вземане на решения и др.

Задължителните разпоредби на хартата на кооперацията са изброени в член 113 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Освен това не е забранено да се включват в хартата на жилищните кооперации други разпоредби, които не противоречат на посочения кодекс и други федерални закони.

Организационни въпроси

Жилищностроителната кооперация се създава на събрание на учредителите, чийто брой не трябва да бъде по-малко от пет, но също така не трябва да надвишава броя на жилищните помещения в строящата се сграда. Решението на събранието на учредителите се документира в протокол.

Правата и задълженията на юридическо лице възникват в жилищна кооперация след държавна регистрация, извършена по начина, предписан от Федералния закон от 8 август 2001 г. № 129-FZ „За държавна регистрация на юридически лица и индивидуални предприемачи“ (член 114 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Висш орган на управление на кооперацията е общото събрание (всеки член на кооперацията има един глас). Той одобрява устава на кооперацията, както и решава други въпроси от своята компетентност с устава.

Решенията на общото събрание служат като основание за преместване в жилищни помещения в къщите на кооперацията.

В периодите между заседанията управителният съвет (най-малко трима души) ръководи дейността на кооперацията. Неговите членове избират помежду си председател на управителния съвет на жилищната кооперация, освен ако в устава не е предвидена друга процедура.

Кооперацията може да бъде ликвидирана доброволно или с решение на съда по начина, установен от гражданското законодателство.

Права и задължения на акционерите

Граждани, навършили 16 години, и юридически лица имат право да се присъединят към жилищни кооперации (клауза 1 на член 111 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Основата за собственост, ползване и разпореждане с жилищни помещения, съгласно член 124 от Жилищния кодекс на Руската федерация, е членството в жилищна кооперация. Гражданин или юридическо лице, прието като член на кооперация, въз основа на решение на общото събрание (конференция), получава жилищни помещения в къщите на тази кооперация в съответствие с размера на внесената дялова вноска.

Трябва обаче да сте наясно, че заедно с перспективата за преместване в нов апартаментакционерът придобива и някои неприятни отговорности. По този начин принадлежността към групата на потребителските кооперации налага на членовете на жилищностроителната кооперация задължението ежегодно (в рамките на три месеца след одобряване на годишния счетоводен баланс) да покриват произтичащите от това загуби чрез допълнителни вноски. Ако това условие не е изпълнено, кооперацията може да бъде ликвидирана съдебна процедурапо искане на кредитори.

В допълнение, членовете на потребителска кооперация солидарно и поотделно носят субсидиарна отговорност за нейните задължения в рамките на неизплатената част от допълнителната вноска на всеки член на кооперацията (клауза 4 от член 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Когато акционер стане собственик

Член на жилищна (жилищно-строителна) кооперация придобива собственост върху жилищни помещения в жилищна сградав случай на пълно плащане на дяловата вноска (клауза 1 от член 129 от Жилищния кодекс на Руската федерация, клауза 4 от член 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно член 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация собствеността върху сгради, постройки и други новосъздадени недвижими имоти, подлежащ на държавна регистрация, възниква от момента на такава регистрация.

Нека ви напомним: правата върху недвижими имоти подлежат на задължителна държавна регистрация. Регистрацията в този случай е от правно естество и се извършва по начина, установен от Федерален закон № 122-FZ от 21 юли 1997 г.

Плащане на данъци върху имотите

След регистриране на собствеността върху жилищни помещения, членът на жилищната кооперация (гражданин) трябва да плати на физическите лица в съответствие със Закона на Руската федерация от 9 декември 1991 г. № 2003-1. Данъчните изчисления се извършват от данъчните власти чрез изпращане (доставяне) на известия за плащане на платците.

Така данъкът върху стойността на жилището се плаща от неговия собственик, а не от кооперацията.

В същото време, ако кооперацията има обекти, отчетени по сметка 01 „Дълготрайни активи“ (офис оборудване, оборудване и др.), Стойността им се включва в основата на данъка върху имуществото (клауза 1 от член 374 от Данъчния кодекс на Руска федерация). Кооперацията заплаща данък върху остатъчната стойност на посочените обекти. Трябва да се има предвид, че активите на организациите с нестопанска цел не подлежат на амортизация: те подлежат на амортизация в края на годината. Дори тези обекти, които са закупени със средства от предприемаческа дейност. Следователно за данъчни цели първоначалната цена на дълготрайните активи се взема предвид минус амортизацията, която се отразява в баланса в сметка 010 „Амортизация на дълготрайни активи“.

Изключение правят парцелите. Не се облагат с данък върху имотите (върху тях се плаща данък земя).

В същото време, тъй като поземленият данък е местен данък, когато е установен в определен регион, регулаторните правни актове на местното законодателство могат да въвеждат данъчни облекчения, както и основанията и реда за тяхното прилагане (клауза 2 на член 387 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Строителни аспекти

Преди започване на строителството е необходимо да се изготвят правни документи за парцела (собствен или нает); проектна документация; разрешителни за строеж. Пренебрегването на тези правила ще усложни регистрацията на права върху построения имот и ще доведе до налагане на значителни глоби. По-специално, строителство без разрешение (ако е необходимо получаване) ще струва на кооперацията в размер на 500 хиляди до 1 милион рубли. Такава отговорност е предвидена в параграф 1 на чл. 9.5 от Кодекса на Руската федерация административни нарушения.

В процеса на строителство жилищната кооперация действа като предприемач.

Предприемач е лице, което осигурява върху притежавания от него имот парцел земястроителство, реконструкция, основен ремонт на проекти за капитално строителство, както и извършване на инженерни проучвания, изготвяне на проектна документация за строителство, реконструкция, ремонт (подточка 16 от член 1 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация).

Съгласно член 52, параграф 3 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация, строителството може да се извършва от предприемача или от физическо лице, ангажирано от него (или от клиента) въз основа на договор или с удостоверения за допускане до такава работа издаден от саморегулираща се организация (SRO). Видовете работа, които изискват допускане (и следователно задължително членство в SRO), се съдържат в Списъка на видовете работа... засягащи безопасността на проекти за капитално строителство (одобрен със заповед на Министерството на регионалното развитие на Русия от 30 декември 2009 № 624).

Ако предприемачът самостоятелно изпълнява функциите на строителен контрол, той не се нуждае от сертификат за допускане. Този отговор е даден в писмо от Министерството на регионалното развитие на Русия от 18 август 2010 г. № 30213 - IP/08 на официално искане от редакцията на списанието (вижте „Счетоводство в строителството“ № 11, 2010 г.) .

След завършване на строителството се издава разрешение за въвеждане на къщата в експлоатация.

Счетоводни функции

Жилищностроителните кооперации, като юридически лица, не са освободени от поддръжка счетоводство. Като кооперация, която не цели печалба, тя работи „по разчет“. Тоест формира приходната част (въведение, членство, дялови вноски, допълнителни дялови вноски) и направленията за изразходване на средствата (за строеж на къща и текущи разходи за правене на бизнес). Акции и други вноски, платени по реда, предвиден в устава, или ако е необходимо допълнителни разходиспоред строителните оценки се отразяват с помощта на сметка 86 „Целево финансиране“:

ДЕБИТ 76 подсметка „Разплащания с акционери“
КРЕДИТ 86 подсметка „Встъпителни такси“ („Членски внос“, „Дялови вноски“, „Допълнителни дялови вноски“)

– отразява се дългът на членовете на жилищностроителната кооперация за съответните вноски;

ДЕБИТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 подсметка „Разплащания с акционери“

– получени са съответни вноски от членовете на кооперацията (по отношение на анализите за всеки акционер).

Разходът на средства се отразява в следните записи:

ДЕБИТ 20 (26) КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– отчитат се текущите разходи на кооперацията за извършване на дейности;

ДЕБИТ 86 подсметка „Встъпителни такси“ („Членски внос“, „Дялови вноски“ и др.)
КРЕДИТ 20 (26)

– текущите разходи на кооперацията се отписват със средства, набрани от целево финансиране;

ДЕБИТ 08 КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– отразяват се разходите, свързани с изграждането на къща;

ДЕБИТ 86 подсметка „Дялови вноски“ („Допълнителни дялови вноски“)
КРЕДИТ 08

– жилищните помещения са прехвърлени в собственост на акционерите върху напълно изплатени акции.

Данъчно облагане

Извършването на дейност с целеви средства също налага особености в данъчното облагане на кооперацията.

Данък добавена стойност

Нека разгледаме характеристиките на изчисляване на ДДС в различни ситуации.

По време на строителството.Жилищностроителните кооперации, използвайки средства, получени от членовете на кооперацията, организират строителството и след това прехвърлят апартаментите на техните собственици. Дяловите депозити, както и встъпителният и членският внос са с целеви характер, предназначени са за осъществяване на основната уставна дейност на организация с нестопанска цел, която не е свързана с стопанска дейност. Следователно тези средства не се облагат с данък върху добавената стойност.

Що се отнася до прехвърлянето на апартаменти, членовете на кооперацията, които са направили изцяло дяловите си вноски, придобиват собственост върху конкретен апартамент, както и дял в общата собственост на жилищната сграда.

Самата кооперация няма право на собственост върху жилищата. Следователно прехвърлянето му на собствениците не се счита за продажба и също не се облага с ДДС.

Тези правила произтичат от разпоредбите на членове 146 (подточка 1, клауза 2) и 39 (подточка 3, 4, клауза 3) от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Когато отразявате данъка „вход“, трябва да запомните, че акционерите покриват всички разходи с вноски, като вземат предвид данъка върху добавената стойност. Жилищностроителните кооперации нямат право на приспадане, тъй като разглежданите сделки не се облагат с ДДС. Така че данъкът „вход“, платен от кооперацията на доставчици и изпълнители по време на строителството на къща, трябва да бъде включен в стойността на сградата, тъй като не може да бъде приспаднат, тоест възстановен от бюджета (подточка 4, клауза 2, член 170 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

За по-нататъшна поддръжка на жилища.Нека отбележим още една особеност, свързана с дейността на жилищностроителните кооперации. След въвеждане на къщата в експлоатация, кооперациите могат да получат средства от своите членове за плащане комунални услуги, ремонтни услуги и др.

От 1 януари 2010 г. жилищностроителните кооперации са законово освободени от плащане на ДДС върху сделки, свързани с предоставянето на комунални услуги и поддръжката, експлоатацията и ремонта на общата собственост на къщата (параграфи 29, 30, клауза 3, член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Но само ако кооперацията закупува комунални услуги от организации за комунални услуги, доставчици на електроенергия и организации за доставка на газ и услуги за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда - от организации и индивидуални предприемачи, които пряко извършват (предоставят) тези работи (услуги) . С други думи, няма нужда да се начислява ДДС върху средствата, получени от гражданите като плащане за тези услуги. Но ако самата кооперация предоставя някакви услуги самостоятелно (например от поддръжкаили текущи и основни ремонти на жилища), тогава в този случай плащането за тях ще се облага с данък. Това становище е изразено в писмо на Министерството на финансите на Русия от 6 август 2010 г. № 03-07-11/345.

Подоходен данък

Депозитите в акции, членските и встъпителните такси също не са включени в основата на данъка върху дохода (подточка 1, клауза 2, член 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Вярно е, че за да се премахнат тези суми от данъчно облагане, те трябва да се вземат предвид отделно от други доходи и да се използват строго за законови цели.

Но в някои случаи и при спазване на процедурата за целево използване на вноски и липса търговски дейностикооперацията става задължена да плаща данък печалба. Например, когато съхранявате пари в депозитна сметка в банка или събирате глоби (неустойки) от онези членове, които не са платили вноските си навреме. Лихвите по депозита и сумата на глобите ще бъдат включени в неоперативните приходи на жилищната кооперация (клаузи 3, 6 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Факт е, че кооперацията, като юридическо лице, независимо от статута си на организация с нестопанска цел, е платец на данък върху дохода в съответствие с разпоредбите на глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Следователно, за целите на изчисляването на данъка върху доходите, счетоводителят на жилищната кооперация е длъжен да вземе предвид приходите и разходите на обща основа.

Следователно лихвите по депозити трябва да бъдат включени в данъчната основа, независимо дали организацията извършва стопанска дейност или не.

Това заключение е потвърдено в писмо на Министерството на финансите на Русия от 3 септември 2010 г. № 03-03-06/4/82. В него се казва, че съгласно член 250, параграф 6 от Данъчния кодекс на Руската федерация неоперативните приходи включват доходи под формата на получени лихви, включително по споразумения за банков депозит.

В същото време служителите подчертаха, че разпоредбите на горния параграф не установяват специална процедура по отношение на признаването на тези доходи от организации с нестопанска цел.

При поставянето на временно свободни средства, получени от акционери, на депозити има друга опасност - данъчните власти могат да ги изключат от целевия списък, класифицирайки ги като злоупотреба. С други думи, кооперацията ще трябва да включи сумите по банковите си депозити (не лихвата, а цялата сума на депозита) в облагаемата основа за облагане с корпоративен данък.

Жилищностроителната кооперация взема предвид получените доходи от стопанска дейност при облагането на печалбите по общия начин.

Санкции за извършени нарушения

Привличането на средства от граждани чрез жилищни кооперации за закупуване на жилищни помещения е предвидено във Федерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. (подточка 3, клауза 2, член 1).

В същото време тази норма предвижда, че такова участие е разрешено от жилищностроителни и жилищно-спестовни кооперации в съответствие с федералните закони, регулиращи тяхната дейност.

От което следва, че санкциите, предвидени в параграф 1 на член 14.28 от Кодекса на Руската федерация за административните нарушения за незаконно привличане и използване на средства (глоба в размер от 500 хиляди до 1 милион рубли), не могат да бъдат приложени към дейност на жилищностроителните кооперации.

Това се дължи на факта, че законодателството, регулиращо дейността на жилищностроителните кооперации, не предвижда такава отговорност.

Следователно, само общи механизми за отговорност, установени от Граждански кодекс RF.

Такива мерки включват плащане на лихва за използването на други хора в брой(чл. 395). Те се изчисляват въз основа на ставката на рефинансиране на Банката на Русия.

Освен това отбелязваме, че ако кооперация за жилищно строителство наруши задълженията си за предоставяне на жилищни помещения, нейните членове могат да поискат възстановяване на други щети (член 15).

    ПРАВЕН СТАТУТ на жилищностроителните кооперации

    Н.Н. ШИСКОЕДОВА

    Понастоящем жилищностроителните кооперации (HBC) не са необичайни, затова решихме да обърнем внимание на това сдружение на собствениците, неговата правна същност и особеностите на счетоводството и данъчното облагане. Статията ще говори за правно основаниедейност на жилищностроителните кооперации.

    Жилищната кооперация е ЮЛНЦ под формата на потребителска кооперация

    В параграф 4 на чл. 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация жилищната кооперация е потребителска кооперация. На потребителската кооперация като вид организация с нестопанска цел е посветен чл. 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Според него потребителската кооперация е доброволно сдружаване на граждани и юридически лица на основата на членството за задоволяване на материалните и други нужди на участниците, осъществявано чрез обединяване на имуществените дялови вноски на нейните членове.
    Членовете на потребителската кооперация са длъжни да покрият произтичащите от това загуби чрез допълнителни вноски в срок до три месеца след приемане на годишния счетоводен баланс. При неизпълнение на това задължение кооперацията може да бъде ликвидирана по съдебен ред по искане на кредиторите. Членовете на потребителска кооперация носят солидарна отговорност за нейните задължения в рамките на неизплатената част от допълнителната вноска на всеки член на кооперацията.
    От своя страна доходите, получени от потребителската кооперация от стопанска дейност, извършвана от нея в съответствие със закона и устава, се разпределят между нейните членове.
    В писмото на Министерството на икономическото развитие на Русия от 10 април 2008 г. N 4416-AP/D05 се отбелязва, че има два основни вида потребителски кооперации:
    - кооперации, които в рамките на основната си уставна дейност се занимават с стопанска дейност, реализиране на печалба;
    - кооперации, чиято основна дейност е скъпоструваща и разходите се извършват от дяловите вноски на членовете на кооперацията.
    Жилищностроителните кооперации спадат към втория тип разходни кооперации.
    Съгласно параграф 6 на чл. 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация правният статут на потребителските кооперации, както и правата и задълженията на техните членове се определят в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация и законите за такива кооперации.
    С цел определяне правен статутЗа жилищните кооперации такъв закон е Жилищният кодекс (глава 11).

    важно. Закон на Руската федерация от 19 юни 1992 г. N 3085-1 „За потребителска кооперация(потребителски дружества, техни съюзи) в Руската федерация" и Федералният закон от 12 януари 1996 г. N 7-FZ "За организациите с нестопанска цел" не се прилагат за жилищностроителни кооперации поради прякото посочване на това в член 2 и клауза 3 от член 1 от посочените закони, съответно разпоредбите на Федералния закон от 30 декември 2004 г. N 215-FZ „За жилищно-натрупващите кооперации“ също не се прилагат за жилищните кооперации (виж разясненията на държавата). жилищна инспекцияСанкт Петербург по този въпрос в параграф 1 от писмо от 17 юли 2008 г. N 01-1462/08-0-1).

    Правно положение на жилищностроителните кооперации

    Съгласно чл. 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация Жилищната кооперация е доброволно сдружение на граждани, както и (в някои случаи) юридически лица въз основа на членство с цел задоволяване на нуждите на гражданите от жилища и управление на жилищни сгради.
    Членовете на жилищната кооперация със собствени средства участват в строителството, реконструкцията и последващата поддръжка на жилищни сгради. В същото време жилищната кооперация, в съответствие със законодателството за градоустройството, действа като предприемач и осигурява изграждането или реконструкцията на жилищни сгради върху своя поземлен имот в съответствие с разрешението за строеж, издадено на такава кооперация.
    Следните могат да станат членове на жилищната кооперация (клауза 1 на член 111 от Жилищния кодекс на Руската федерация):
    - граждани, навършили 16 години;
    - юридически лица в случаите, установени със закон (означава онези юридически лица, които са били членове на жилищни кооперации, създадени преди 1 декември 2011 г. - те запазват правото си на членство в тези кооперации след извършване на съответните промени в Жилищния кодекс на Руската федерация);
    - юридически лица, които са собственици на помещения в жилищна сграда, ако жилищната кооперация управлява общата собственост в тази сграда.
    Жилищностроителната кооперация трябва да има най-малко петима членове. От друга страна, общият брой на членовете на такава кооперация не трябва да надвишава броя на жилищните помещения в строящата се жилищна сграда.
    Съгласно разпоредбата на чл. 112 от Жилищния кодекс на Руската федерация, решението за организиране на жилищна кооперация се взема от събрание на учредителите, в което имат право да участват лица, които желаят да организират такава кооперация. Решението за организиране на жилищна кооперация и одобряване на нейния устав се счита за прието, ако лицата, които желаят да се присъединят към жилищната кооперация (учредителите), са гласували за него. Тези лица стават членове на жилищната кооперация от момента на нейната държавна регистрация като юридическо лице. Естествено, решението на събранието на учредителите на жилищната кооперация трябва да бъде формализирано в минути. Както е обяснено в параграф 3 от Писмото на Държавната жилищна инспекция на Санкт Петербург от 17 юли 2008 г. N 01-1462/08-0-1, всеки член на кооперацията на общото събрание има един глас (по членство).
    Правният статут на жилищните кооперации се определя не само от нормите на Гражданския и Жилищния кодекс, но и от устава на кооперацията. Освен това съдиите смятат, че основното значение при регулирането на организацията и провеждането на дейностите на жилищната кооперация принадлежи на нейния устав, тъй като законодателят делегира повечето от правилата, регулиращи дейността на жилищната кооперация, на преценката на членовете на кооперацията. , които при разработването на хартата могат да разширят възможностите си за управление на това юридическо лице (Определение на Градския съд на Санкт Петербург от 27 март 2013 г. N 33-4343).
    Поради изискванията на чл. Чл. 52, 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 113 от Жилищния кодекс на Руската федерация, уставът на жилищната кооперация трябва да съдържа следната информация:
    - наименованието на кооперацията, като наименованието трябва да съдържа думата “кооперация”;
    - местоположението му;
    - предмет и цели на дейността;
    - ред за встъпване в кооперацията;
    - размери на встъпителни и дялови такси;
    - състав и ред за извършване на встъпителни и дялови вноски;
    - процедурата за напускане на кооперацията и издаване на дялова вноска и други плащания;
    - отговорност за нарушаване на задължения за дялови вноски;
    - състав и компетентност на органите за управление и контрол на дейността на кооперацията;
    - процедурата за вземане на решения, включително по въпроси, по които решенията се вземат с единодушие или с квалифицирано мнозинство от гласовете;
    - редът за покриване на загубите, понесени от членовете на кооперацията;
    - ред за преустройство и ликвидация на кооперацията. Между другото, жилищна кооперация може да бъде преобразувана само в HOA (член 122 от Жилищния кодекс на Руската федерация);
    - други разпоредби, които не противоречат на действащото законодателство.

    Управление на дейността на жилищната кооперация

    Контроли

    Управителните органи на жилищните кооперации са (член 115 от Жилищния кодекс на Руската федерация):
    - общо събрание на членовете на кооперацията;
    - конференция, ако броят на участниците в общото събрание на членовете на жилищната кооперация е повече от 50 и това е предвидено в устава на кооперацията;
    - УС и председател на УС на ЖСК.
    Във всеки случай най-висшият управителен орган е общото събрание на членовете на жилищната кооперация или конференцията, които се свикват по начина, определен от устава. Общото събрание на членовете на жилищностроителната кооперация избира управителните органи на кооперацията и органите за контрол на нейната дейност. Компетентността на общото събрание на членовете на жилищната кооперация (конференцията) се определя от устава на кооперацията.
    Действащото законодателство установява минимални изисквания, които трябва да ръководят членовете на жилищните кооперации при провеждане на събрания, гласуване и вземане на решения. Така общото събрание на членовете на жилищностроителната кооперация, съгласно чл. 117 от Жилищния кодекс на Руската федерация, се счита за компетентен, ако присъстват повече от 50% от членовете на кооперацията (обикновено мнозинство). Решението на общото събрание се счита за прието, ако за него гласува и обикновено мнозинство, но от броя на присъстващите на събранието, а не от общия брой на членовете на кооперацията. Хартата обаче може да посочва въпроси, по които решенията се вземат чрез гласуване, например от повече от 3/4 от присъстващите на събранието членове на жилищната кооперация. Взетите решения са задължителни за всички членове на жилищностроителната кооперация, включително и за тези, които не са присъствали на събранието. Всички решения на срещата се документират в протокол.
    В същото време разпоредбите на устава на жилищната кооперация, които установяват повишени изисквания за кворума на общото събрание и приемането на индивидуални решения, не само не са невалидни, а напротив, имат предимство пред минималните изисквания на Жилищното Кодекс на Руската федерация. Нека повторим още веднъж: членовете на жилищната кооперация имат право да сключват споразумения помежду си, включително чрез приемане на устава на жилищната кооперация, предвиждащ повишени изисквания към процедурата за провеждане на събрания, гласуване на тях и вземане на решения по определени въпроси (Определение на градския съд на Санкт Петербург от 1 октомври 2012 г. N 33-13754/2012). Установяването на по-строги изисквания за критериите за признаване на компетентността на общото събрание на жилищностроителните кооперации в сравнение с тези, установени със закон, е допълнителна гаранция за идентифициране на действителното изразяване на волята на нейните членове по въпросите на дейността на кооперацията. (Определения на градския съд на Санкт Петербург от 28 ноември 2012 г. N 33-16650, от 27 март 2013 г. N 33-4343).

    FYI. Съдилищата признават за легитимни разпоредбите на устава, които съдържат повишени изисквания за провеждане на общо събрание и вземане на определени решения, например, че:
    - общото събрание се признава за проведено с участието на най-малко 2/3 (това е 66,67%) от броя на членовете на жилищната кооперация (а не обикновено мнозинство, както е установено в член 117 от Жилищния кодекс). на Руската федерация);
    - въпросите относно размера на дяловата вноска и вноските за поддръжка и експлоатация на къщата, изключването от членове на кооперацията и нейната ликвидация са легитимни с участието в тяхното обсъждане на 4/5 от общия брой на членовете на жилището кооперация и др.
    Ако уставът на жилищната кооперация съдържа подобни разпоредби, но например 57% от общия брой членове действително присъстват на общото събрание (което е достатъчно за кворум съгласно минималните изисквания на Жилищния кодекс на Руската федерация и недостатъчно според изискванията на хартата), срещата няма да бъде валидна.

    Изисквания към длъжностните лица

    Трябва да имате предвид специални изискванияна длъжностни лица от жилищностроителни кооперации, създадени по чл. 116.1 Жилищния кодекс на Руската федерация. Съгласно него членовете на управителния съвет на жилищностроителните кооперации (включително председателят на управителния съвет), член на ревизионната комисия (одитор) и главният счетоводител на кооперацията не могат да бъдат граждани:
    - криминално досие за умишлени престъпления;
    - по отношение на които не е изтекъл срокът, през който се счита, че са подложени на административно наказание под формата на лишаване от правоспособност;
    - който преди това е заемал длъжности управител, негов заместник или главен счетоводител (а при липса на главен счетоводител в персонала - счетоводител) на организация, работеща в областта на строителството, реконструкцията, основен ремонтпроекти за капитално строителство, инженерни проучвания за строителство, архитектурно и строително проектиране или индивидуални предприемачи, работещи в тези области, ако такава организация, индивидуални предприемачиса били изключени от членство в съответните саморегулиращи се организации или са обявени в несъстоятелност (фалит) и са изминали по-малко от три години от такова изключване или приключване на съответната процедура, приложена в делото за несъстоятелност (фалит).

    Управителен съвет на жилищна кооперация

    Съгласно чл. 118 от Жилищния кодекс на Руската федерация, управителният съвет на жилищната кооперация се избира измежду нейните членове от общо събрание или конференция в броя и за срока, определени от устава на кооперацията. Съответно, той се отчита пред общото събрание или конференция.
    Процедурата за извършване на дейности от съвета на жилищните кооперации и процедурата за вземане на решения от него се определят от устава и вътрешните документи на кооперацията (правила, правилник или друг документ).
    Управителният съвет на жилищностроителните кооперации ръководи текущата дейност на кооперацията, избира измежду членовете си председател на управителния съвет и упражнява други правомощия, които не са от компетентността на общото събрание на нейните членове съгласно устава на кооперацията.
    Председателят на управителния съвет на жилищностроителните кооперации вече не се избира от общо събрание или конференция, а от самия съвет измежду неговите членове за период, определен от устава на жилищностроителната кооперация (член 119 от Жилищния кодекс на Руската федерация). ).
    Моля, обърнете внимание: като член на жилищна кооперация, гражданинът, както и другите членове на кооперацията, има право да бъде избиран, включително председател на управителния съвет. Списъкът с причините, поради които гражданин не може да бъде член на управителния съвет на жилищна кооперация и неин председател, е даден в чл. 116.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация, той не подлежи на разширително тълкуване. По този начин допълнителните ограничения за избор на председател на жилищната кооперация (например задължителното наличие на регистрирано право на собственост върху жилищни помещения, заемани от гражданин въз основа на изплатени пенсионни спестявания) могат да се считат от съда за незаконни и нарушаване на правата на отделни членове на жилищната кооперация (Определение на Московския градски съд от 22 декември 2011 г., дело № 33-42847).
    Функциите на председателя на управителния съвет на жилищностроителните кооперации са следните:
    - осигуряване на изпълнението на решенията на управителния съвет на кооперацията;
    - извършване на действия без пълномощно от името на кооперацията, включително представляване на нейните интереси и извършване на сделки;
    - упражняване на други правомощия, които не са включени в нормите на Жилищния кодекс на Руската федерация или устава на жилищната кооперация към компетентността на общото събрание на членовете на кооперацията (конференция) или управителния съвет на кооперацията.
    Председателят на управителния съвет на жилищната кооперация, когато упражнява права и изпълнява задължения, трябва да действа в интерес на кооперацията добросъвестно и разумно.

    Ревизионна комисия

    За упражняване на контрол върху финансовата и икономическата дейност на жилищната кооперация, общото събрание (конференция) избира одитна комисия на жилищната кооперация (одитор) за срок не повече от три години (член 120 от Жилищния кодекс на Руската федерация). федерация).
    Броят на членовете на ревизионната комисия на жилищната кооперация се определя от устава на кооперацията. Трябва да се има предвид, че членовете на ревизионната комисия не могат едновременно да бъдат членове на управителния съвет на жилищностроителната кооперация или да заемат други длъжности в управителните органи на кооперацията.
    Ревизионната комисия избира измежду членовете си председател на комисията. Функциите на одитната комисия на жилищната кооперация (одитор) са стандартни:
    - задължителен планиран одит на финансовата и икономическата дейност на жилищните кооперации (поне веднъж годишно);
    - представяне на общото събрание на членовете на жилищната кооперация (конференция) на заключението за бюджета на кооперацията, годишния отчет и размера на задължителните плащания и вноски;
    - докладва пред общото събрание на членовете на жилищната кооперация (конференция) за своята дейност.
    Моля, платете специално вниманиече ревизионната комисия на жилищната кооперация (одитор) има пълното право по всяко време да проверява финансово-икономическата дейност на кооперацията и има достъп до цялата документация, свързана с нейната дейност.
    Конкретният ред за работа на одитната комисия на жилищната кооперация (одитор) се определя от устава и други документи на кооперацията.

    Членство в жилищната кооперация

    По силата на чл. 121 от Жилищния кодекс на Руската федерация, гражданин или юридическо лице, желаещо да стане член на жилищна кооперация, трябва да подаде заявление за приемане като член на жилищната кооперация до управителния съвет на тази кооперация. Това заявление трябва да бъде разгледано от управителния съвет в рамките на един месец и одобрено с решение на общото събрание на членовете на жилищната кооперация или конференцията. Освен това трябва да заплатите входна такса. Гражданин или юридическо лице се признава за член на жилищната кооперация от момента на плащане на встъпителната такса, след като решението за приемане в членство в жилищната кооперация е одобрено от общото събрание или конференция.
    Основанията за прекратяване на членство в жилищна кооперация са (член 130 от Жилищния кодекс на Руската федерация):
    - напускане на кооперацията;
    - изключване на член на кооперацията;
    - ликвидация на юридическо лице - член на кооперацията;
    - ликвидация на жилищностроителни кооперации;
    - смърт на гражданин, който е член на жилищната кооперация.
    Заявлението на член на жилищна кооперация за доброволно напускане на кооперацията се разглежда по начина, предписан от нейния устав.
    Член на жилищна кооперация може да бъде изключен от кооперация въз основа на решение на общото събрание на членовете на жилищната кооперация (конференция) само в случай на грубо неспазване на основателни причинитехните задължения, установени от Жилищния кодекс на Руската федерация или устава на жилищната кооперация.
    В случай на смърт на член на жилищна кооперация, неговите наследници имат право да се присъединят към кооперацията по решение на общото събрание на нейните членове (конференция).

    Характеристика правна уредбадейностите на жилищните кооперации е голямото значение на разпоредбите на устава на кооперацията, в които нейните членове могат да установят повишени изисквания за решения индивидуални въпросив сравнение с изискванията, предписани в Жилищния кодекс на Руската федерация. Ето защо към разработването на устава и неговото актуализиране трябва да се подходи изключително сериозно, тъй като това е вид гаранция за валидното изразяване на волята на неговите членове по ключови въпроси от дейността на кооперацията.

    Нашата компания предоставя помощ при писане на курсова работа и тезиси, а също така магистърски тезипо предмета Жилищно право Ви каним да използвате нашите услуги. Цялата работа е гарантирана.

Преди да се разгледат видовете граждански структури, работещи на територията на Руската федерация и техните характеристики, е необходимо ясно да се определи какво представлява жилищна кооперация. Текущ руското законодателствоопределя тази организация, като един от видовете потребителни кооперации. Те са създадени, за да осигурят на своите участници жилища, тоест апартаменти в сграда, чието строителство се извършва с общи лични средства.

Всички дейности на кооперацията се извършват в пълно съответствие с Жилищния кодекс на Руската федерация. В същото време не само физически лица имат право да се присъединят към организацията лицанавършили пълнолетие, но и юридически лица. Възможно е да се създаде жилищна обществена кооперация, когато сред участниците има най-малко петдесет души. Освен това си струва да се отбележи, че регистрирането на структура не е обременено с никакви трудности.

Управленските дейности на организацията се регулират от нормите на Жилищния кодекс, който определя реда за управителния съвет, провеждането на общи събрания и работата на одитната комисия заедно с изпълнителните органи.

Уважаеми читатели!

Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да разберете как да решите вашия конкретен проблем, моля, свържете се с формата за онлайн консултант вдясно →Това е бързо и безплатно!

Или ни се обадете на телефон (24/7):

Възможни видове

  • Жилищностроителните кооперации имат свои специфични характеристики, според които се разделят на следните видове:
  • ЖК – жилищна кооперация;
  • ЖСК – жилищностроителна кооперация;

ЖНК – жилищно-спестовна кооперация. Всеки от тези видове има редицахарактерни особености

, обаче, LCD и ZhSK са много сходни един с друг. Разликата е, че членовете на жилищната кооперация работят върху съществуваща жилищна сграда, а участниците в жилищната кооперация организират строителство по собствена инициатива. Тази практика в Русия е установена повече от едно десетилетие.

Независимо от вида на организацията, учредителите съставят споразумение, което се подписва от всички участници. Това споразумение има ограничения за периода на строителство на жилища и неговата цена.

За предимствата

Жилищната кооперация, независимо към кой от изброените видове принадлежи, има както предимства, така и недостатъци. Ето защо, преди да се присъедините към такова гражданско сдружение, трябва внимателно да претеглите всички плюсове и минуси.

Като цяло жилищните кооперации дават възможност на гражданите да закупят собствено жилище много по-евтино, отколкото същата покупка би струвала с ипотека. Това стана възможно поради факта, че общата каса на кооперациите не се поддържа от никакви кредитни организации, тоест не се предполага лихва за нищо. В допълнение, много ниската цена на жилищното пространство се дължи на факта, че неговото изграждане или закупуване се извършва без участието на посредници, които ще трябва да плащат за услуги.

Друго предимство на кооперацията е лесното присъединяване. Тук не е необходимо да събирате огромен пакет документи, както например, за да получите заем, и също така няма нужда да потвърждавате своята платежоспособност. Обикновено, за да влезете, трябва да представите само личния си паспорт и трудова книжка.

Придобиването на жилища за членовете на организацията не става спонтанно. Преди да се вземе решение, въпросът се обсъжда на общо събрание.

Относно недостатъците

Обществената жилищна кооперация не е лишена от някои недостатъци. Такова гражданско образование се счита за независимо и е фокусирано върху изграждането и придобиването на недвижими имоти. Това очевидно изисква значителни финансови вноски. Въпреки факта, че цялата сума не се плаща наведнъж, входната такса понякога варира от 2% до 6% от цялата цена на планирания апартамент. Тази сума обаче не се отнася към общата сума на спестяванията и при напускане на организацията вноската не се връща на никого. Това по същество определя лекотата на влизане в структурата.

Както показва практиката, периодът на спестяване често е не по-малко от две години. Това означава, че дори и при еднократно плащане на пълния размер на разходите за жилище, ще бъде невъзможно незабавно да получите апартамента, на който имате право.

Въпреки предимството на кооперациите пред ипотеката, заемът е по-добър, тъй като гражданинът може веднага да стане собственик на жилищна площ, която ще бъде заложена в банката. Дори ако възникнат финансови затруднения, проблемът с банкова институция може да бъде разрешен чрез уреждане на отсрочка на плащанията, но жилищната кооперация се ръководи от съвсем различни правила. Апартаментът няма да принадлежи на гражданина, докато не бъде изплатена цялата сума. Ако човек загуби финансовата си способност да прави вноски, той губи имуществото си и платените пари не му се възстановяват.

Създаване на кооперация

Сдружение като жилищна кооперация подлежи на задължителна държавна регистрация. За да формализирате всичко според закона, трябва да се свържете с данъчната служба по местонахождението на жилищния комплекс с пакет от документи, необходими за регистрация.


Документи за регистрация на жилищни комплекси (ЖСК, ЖНК):

  • Писмена декларация с подписите на участниците;
  • Официално подписан протокол за създаване на кооперация;
  • Готов устав на организацията;
  • Документи, потвърждаващи предоставянето на юридически адрес;
  • Квитанция за платена държавна такса за регистрация.

Уставните документи на жилищните комитети задължително трябва да съдържат информация за името на организацията, местоположението, правилата за присъединяване и напускане на структурата, системата за извършване на парични плащания, размера на входните и дялови вноски и др.

Жилищна обществена кооперация ще се счита за създадена и има право да функционира веднага след Обединената държавен регистърЩе бъде направен съответен запис. Когато това се случи, учредителите ще получат документи по пощата с присвояване на кодове и ще открият разплащателна сметка.

След това, за да се присъединят към структурата, гражданите подават съответно заявление до председателя, което се разглежда в рамките на един месец. Решението за приемане на нов член се взема на събрание на кооперацията.

Уважаеми читатели!

Ако искате да разберете как да решите вашия конкретен проблем, моля, свържете се с формата за онлайн консултант вдясно →Или ни се обадете по телефона (24/7).