Молодые семьи часто используют средства государственной помощи в виде маткапитала для приобретения жилья. Если в дальнейшем хотят продать, люди задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Содержимое страницы

Согласно законодательству России препятствий для совершения подобных сделок нет, в законах нигде не прописано, что нельзя продать жилплощадь, купленную на маткапитал. Но на практике требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства, так как они тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Законно продать можно, но с соблюдением некоторых условий. Сложность проведения сделки будет зависеть от возраста детей и будущих жилищных условий. Если продаете жилье, в котором имеют долю дети (поскольку использован материнский капитал при приобретении), то обязаны обеспечить равноценную жилую площадью в другом месте. Выделить долю больше в другом месте можно, меньше – нельзя, попечительство не разрешит (за исключением индивидуальных случаев). При покупке новой квартиры защитники прав детей захотят убедиться, что будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам, поэтому все проверят.

Квартиру, купленную на маткапитал, продают в следующих случаях:

Ранее приобретенное жилье не удовлетворяет требованиям санитарных норм или оказалась неблагополучной (неудачный район, шумные соседи, холодно, протекает крыша и т.д.).
Семья решила сменить место жительства и переехать в другой город.
У семьи появились деньги, чтобы купить жилье больше и лучше.
Срочно нужны деньги, поэтому нужно разменять жилье на меньшее по площади (если сумеете выделить равноценную долю детям, проблем не будет).
Срочно нужны деньги на жизненно необходимые нужды, но квартира, купленная ранее на маткапитал, маленькая, и доля детям выделена не будет (теоретически такая проблема решаема, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, смотря на что нужны деньги).

Возможные варианты, как законно продать жилье, приобретенное на материнский капитал:

Если ребенок достиг 18 лет, он — дееспособный и имеет право участвовать в сделках с имуществом, поэтому вопрос решается просто – нужно письменное согласие ребенка.
Если ребенку еще не исполнилось 18 лет, его интересы представляют родители или опекуны, а права защищают органы попечительства, поэтому потребуется их разрешение на сделку:
- в случае, когда вы планируете продать старое и приобретать новое жилье с лучшими характеристиками, получить добро не трудно;
- если хотите разменять на жилье с меньшей площадью, но долю ребенка сохраните или выделите еще больше, проблем также не возникнет (если жилищные условия будут соответствовать установленным нормам).
Если вы столкнулись с бедой, и срочно понадобились деньги на серьезное лечение ребенка, а в распоряжении только квартира, купленная на материнский капитал, органы опеки и попечительства могут разрешить продать ее, если даже у ребенка не будет доли в другом месте. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, потребуется много медицинских справок, чтобы доказать, что деньги действительно нужны на лечение. Затем будет строжайший контроль за тем, куда и на что вы использовали эти средства.

Что будет, если продадите квартиру без разрешения органов опеки

Если удалось продать имущество в обход попечительства, будьте готовы к серьезным последствиям. Проблемы могут возникнуть даже спустя много лет, как у продавца, так и покупателя.

Если вы продали квартиру и использовали средства не по назначению (государством установлены цели, на которые разрешено направлять маткапитал), при обнаружении махинации заставят вернуть деньги в казну. Привлекут к административной ответственности и наложат штраф.
Когда ребенку, чьи права нарушены при заключении сделки, исполнится 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд с иском, и суд будет на его стороне, сделку аннулируют.
Если сделку аннулируют, то покупатель возвращает квартиру, а продавец – отдает деньги. Теоретически обратный обмен простой. Но у продавца нужной суммы единовременно может не оказаться, и тогда покупатель будет долгие годы выбивать деньги через суды по частям, иногда ежемесячными платежами. Гарантий возврата суммы нет. А если квартиру уже успели перепродать, новый владелец рискует оказаться и вовсе на улице без денег и жилья.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продать на законных основаниях можно, даже если ребенку еще не исполнилось 18 лет. Главное условие – жилищные условия ребенка будут улучшены, а не наоборот.

Пошаговые действия:

Обратиться в органы опеки с заявлением, в котором уведомляете о решении, описываете ситуацию и просите дать разрешение.
Дожидаетесь положительного ответа.
Ищете нужный вариант нового жилья.
Обговариваете условия с продавцом.
Согласовываете покупку с попечительством и получаете разрешение.
Оформляете покупку по стандартной схеме.

ВАЖНО: в теории инструкция простая. Но на практике люди сталкиваются с большими противоречиями, которые усложняют ситуацию. Чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, иначе денег нет. Чтобы продать старое жилье, надо выделить долю детям в другом месте, иначе разрешения не получить. Замкнутый круг.

Варианты решения проблемы:

Одновременно продают старое и покупают новое жилье, что требует подготовки, сноровки и знания дела. Ведь нужно найти покупателя, в этот же момент найти объект покупки, а решение квартирного вопроса – серьезное дело. Потребуется много времени, сил, справок и денег.
Люди договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, но это рискованная затея. А после покупки переоформить. На такое согласится не каждый собственник, только бабушки и дедушки, если предполагается, что жилье перейдет по наследству внуку.
Законом разрешается продать квартиру, если оформить нотариально расписку о том, что родитель обязуется выделить долю ребенку и обеспечить его в будущем жилплощадью. Можно написать такую расписку, затем оформить новую покупку и выделить детям доли в согласованном ранее размере. Это авантюрный подход с точки зрения зашиты прав детей.

Порядок получения разрешения органов опеки

При покупке новой квартиры с использованием материнского капитала доли выделяются на всех членов семьи: мать, отца и каждому из детей. Поэтому потребуются документы на всех.

Пошаговая инструкция:

Идете в органы опеки при городской администрации по месту жительства (уточнить адрес и телефоны для связи можно по интернету). Уведомляете о решении, задаете вопросы и берете список необходимых документов (в регионах есть нюансы, поэтому на первый раз лучше лично посетить).
Собираете и приносите нужные бумаги и сдаете вместе с заявлением. Полный перечень:
- письменное заявление установленного образца родителей (бланк выдается на месте);
- заявление ребенка, если уже исполнилось 14 лет. Если ребенку нет 14 лет, заявление не требуется;
- копии паспортов (главная страница с номером, серией и фотографией, и страница прописки) тех, кто владеет долей в продаваемой квартире. Если у ребенка еще нет паспорта, предоставляете копию свидетельства о рождении;
- опекуны должны предоставить удостоверяющие документы;
- расписки от всех совершеннолетних членов семьи о согласии на совершение сделки;
- документы на продаваемую квартиру: свидетельство о праве собственности, справка с оценкой стоимости жилого помещения, справка об отсутствии коммунальной и налоговой задолженности, кадастровый и технический паспорт на квартиру;
- документы, подтверждающие, что материнский капитал использован на приобретение собственности, которую вы намереваетесь продать.
Ищете новый подходящий вариант покупки.
Показываете копии документов (если продавец согласится их дать) опекунству и получаете добро на приобретение.

ВАЖНО: после сбора и подачи необходимых документов, официальное разрешение выдается в течение 14 рабочих дней.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал в ипотеку

Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.

Пошаговая инструкция:

Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).

Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому будут препятствовать малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.

Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).

В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.

Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть.

ВОПРОС – ОТВЕТ

1. Вопрос: Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ответ: продавать можно через любой срок, законов, противоречащих продаже, нет. Но нужно учитывать, что квартира стоимостью более 1 миллиона рублей, при продаже ранее, чем через 5 лет, облагается налогом. Если не хотите платить налог, придется подождать 5 лет.

2. Вопрос: Может ли мать продать дочери квартиру за материнский капитал?

Ответ: законодательство РФ прописывает, что сделки купли-продажи между близкими родственниками запрещены. Однако в законах об использовании материнского капитала говорится, что при покупке жилья с использованием маткапитала, доли распределяются в равных долях между челнами всей семьи (мать, отец и все дети). Поэтому купить квартиру за маткапитал у своей мамы можно.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Возможно ли продать

Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям, материнский капитал является одним из видов социальной поддержки, оформляется в семьях, у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы (на 2018г. она равна 453026 руб.) получить наличными эти средства нельзя. Предназначение данной субсидий имеет несколько направлений, возможно, использовать на пенсию мамы, потратить на обучение детей или же вложить в покупку недвижимости. Самый распространенный вариант - это приобретение жилья с вложением материнского капитала.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

Но иногда у семей возникает необходимость в продаже такого жилья в связи:

с желанием приобрести площадь больших метров;
переезд в другой город;
желание приобрести частный дом.

Продажа будет зависеть от наличия некоторых обстоятельств:

возраста детей, имеющихся в семье;
наличия ипотечной субсидии;
форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

К правилам продажи относятся:

все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Порядок действий

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:

продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
далее проводится регистрация договора купли-продажи - это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.

Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:

перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Условия продажи

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:

каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
необходимо получить согласие из опекунского совета;
разрешение из Пенсионного Фонда;
при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО!!! Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Требуемые документы

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:

паспорта всех участников сделки;
одобрение из службы опеки;
разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
согласие второго супруга;
документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
паспорта на объект технический и кадастровый;
справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:

полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
размер стоимости жилой площади;
временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
обязательства сторон и их права;
требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Одобрение органов опеки

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

Итак, чтобы не получить отказ следует учесть требования, предъявляемые к такой сделке:

продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

Пакет документов на получение разрешения будет включать в себя:

заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.

Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:

паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

Если по каким-либо причинам органы опеки отказали в выдаче разрешения, то стоит:

подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ!!! Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Ограничения

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Риски для покупателя

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие - это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ!!! Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

По статистике, наибольшая часть семей, получивших , используют его именно для покупки нового жилья. Однако так случается, что вскоре после покупки жилья, его необходимо продать. На это может быть множество причин: родился еще один малыш, а то и двойня, тогда купленное жилье уже кажется маленьким, квартира слишком холодная, район не понравился, хочется быть поближе к бабушкам, или одного из родителей перевели на работу в отдаленный район. Какая бы причина ни была, есть несколько условий, которые нужно соблюсти, что продать жилье на законных основаниях.

Итак, если вы не знаете, как купленную на материнский капитал, первым делом нужно понять, откуда берутся эти деньги и на что они идут. Материнский капитал – это деньги, выделяемые государством для поддержки в первую очередь детей. Поэтому, органы опеки тщательно следят за тем, чтобы права детей не ущемлялись. Вы приобрели жилье с доплатой деньгами, выделенными государством. Соответственно, ребенок должен иметь в этой квартире долю. Если жилье продается, значит, ребенок должен будет иметь такую же долю в том же размере в новой квартире.

Доля, выделяемая ребенку в новой квартире, не может быть меньше той, что была выделена в первый раз. Собственность ребенка не может «исчезнуть». То есть вы не имеет права купить квартиру при помощи материнского капитала, потом продать ее и жить у бабушки в ее доме. Тогда получится, что выделенные государством деньги исчезли в никуда, а это незаконно. К тому моменту, как вы начнете продавать квартиру, все доли должны быть уже распределены. Это нужно сделать в течение полугода после использования капитала.

Чтобы облегчить процедуру приобретения жилья, можно найти подходящий обмен с доплатой или без, но также с учетом того, что доля ребенка должна быть равна или больше первоначальной. Перед тем, как совершить сделку купли-продажи, вам придется подождать какое-то время, чтобы получить разрешение органов опеки.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры?

Если часть продаваемой собственности принадлежит несовершеннолетнего ребенку, органы опеки контролируют процесс продажи, чтобы его права не были нарушены. Если вы решили продать квартиру, купленную на материнский капитал, вы обязаны уведомить об этом органы опеки. Проверка органами опеки документов включает в себя также проверку новых жилищных условий. Они не должны быть хуже предыдущих, то есть новая квартира не должна быть меньше, в старом доме или неблагополучном, загрязненном районе. Если новые условия не соответствуют стандарту, продать квартиру будет очень непросто.

Какие же документы нужно предоставить органам опеки?

Заявления, написанные родителями, о том, что квартира, приобретенная на , продается с их согласия. Если родители не могут написать заявление, необходимо предоставить документы, объясняющие это: свидетельства о смерти, документы, подтверждающие, что родители пропали без вести или лишены родительских прав.

Если ребенок уже достиг 14 лет и имеет паспорт, он также должен предоставить письменное заявление о согласии на продажу квартиры.
Необходимо предоставить паспорта и их копии всех собственников (родственников или нет) продаваемой квартиры. Если у совершеннолетнего нет паспорта, значит свидетельство о рождении и его копию.
Расписки, подтверждающие, что ребенок участвует в сделке добровольно.
Свидетельства о собственности каждого участника сделки и их копии.
К документам нужно также приложить справку БТИ о стоимости жилья, участвующего в сделке, и план квартиры.
Выписка о состоянии лицевого счета квартиры.
Справка о том, что собственность не имеет непогашенных долгов по коммунальным услугам.

Продать квартиру «в обход» органов опеки будет сложно и крайне проблематично. Нужно обязательно дождаться разрешения. Ждать придется до 2 месяцев, о чем нужно заранее предупредить покупателя.

Продажа квартир через органы опеки несколько более сложная процедура, чем обычная купля-продажа. В этом случае лучше обратиться в риелторское агентство, если вы раньше не имели дело с такими сделками.

Трудные случаи

Иногда бывают сложные случаи, которые требуют более длительного разрешения.

Продажа квартиры без покупки нового жилья

Этот вариант возможен только в случае семей, не имеющих средств к существованию. Как правило, это неблагополучные семьи с неработающими родителями. Им приходится продавать жилье, а детей оправлять в дом ребенка. Органы опеки вполне могут одобрить эту сделку при определенных условиях. Однако это не значит, что родители делят деньги и исчезают, оставляя ребенка на попечение государства. При продаже квартиры они обязаны открыть счет в банке на каждого ребенка, имеющего долю в этой квартире, и перечислить туда деньги в размере стоимости этой доли.

Отказ органов опеки

Органы опеки могут отказать по нескольким причинам: нехватка или несоответствие нормам предоставленных документов, ущемление прав ребенка в случае с ухудшением жилищных условий. Если вам пришел отказ по причине нехватки документов, выполните требуемые условия: донесите документы, переделайте то, что просят переделать, и снова отправьте запрос. Этих сложностей не возникнет, если отправку документов будет курировать риелтор. Но если причина отказа в несоответствующих условиях проживания, оспорить это решение органов опеки будет довольно сложно. Даже если вы подадите заявление в суд, вероятнее всего, он признает отказ правомерным и целесообразным. Придется искать иную квартиру, с лучшими жилищными условиями.

Покупаемое жилье еще не построено

Если вы продаете свою квартиру и хотите вложить деньги в долевое строительство, выделить ребенку долю сразу после сделки не представляется возможным. В этом случае родители должны оформить особый документ, где обязуются выделить ребенку соответствующую долю в квартире не позже, чем по истечении 6 месяцев с момента введения дома в эксплуатацию. Это обязательство нужно заверить у нотариуса, иначе оно не будет иметь силы.

Квартира куплена в ипотеку

Квартиру, приобретенную в ипотеку нельзя продать до полного погашения долга. Вообще приобрести квартиру в ипотеку, где первоначальный взнос платится с помощью материнского капитала, будет не так-то просто. Банки не всегда дают на это согласие. Ведь ипотека – это, по сути, заем, где в качестве залога выступает квартира. Если собственник не может выплатить долг, квартира продается и долг гасится с денег от продажи, а продать квартиру, где собственник – ребенок, без предоставления ему соответствующей доли, будет очень и очень непросто.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, после развода?

Особняком стоит вопрос о том, как делить недвижимость, приобретенную , после развода. Оба супруга, как и их дети, являются собственниками квартиры, продать ее и оставить детей ни с чем они не могут, а супруг при уходе требует свою долю. Как же быть в этом случае? Продавать квартиру или нет?

Обычно такие вопросы решаются в ходе судебного разбирательства. Конечно, супруг имеет право получить свою долю после развода, но если семья не может выплатить ее, он не вправе требовать продажи квартиры. Можно договориться следующим образом – квартиру не продавать, а освободить отца от алиментов на сумму, соответствующую стоимости его доли. При желании, супруги могут заключить соглашение, что муж вовсе пожизненно освобождается от алиментов при условии передачи его доли детям.

Однако частичная продажа квартиры все же возможна. Супруга может обменять свою долю и долю ребенка (с возможной доплатой) на другое жилье, где выделит соответствующую долю ребенку. Эта сделка осуществляется через органы опеки. Все документы должны быть нотариально заверены. Такую сложную сделку лучше доверить профессионалам: юристам и риелторам. Также супруг может продать свою долю третьему лицу с согласия остальных собственников.

Если квартира приобретена с участием материнского капитала в ипотечный кредит, продать ее будет невозможно. Оба супруга после развода обязаны выплачивать ипотеку в равном размере, но также оба имеют право проживать в этой квартире, так как все являются собственниками. Продать и разделить квартиру можно будет только после полного погашения долга.

Стоит помнить, что материнский капитал сам по себе не является совместно нажитым имуществом. до приобретения жилья, а затем супруга купила квартиру и частично оплатила ее при помощи материнского капитала, выделив доли детям, супруг никаких прав на эту квартиру и на сами деньги не имеет.

Мнение юриста-эксперта:

Автором статьи предлагается статья на очень сложный вопрос. Рассмотрены многие возможные случаи и варианты сделок с квартирой, которая приобретена на средства материнского капитала. В жизни могут быть и другие ситуации, в которых придется принимать ее участникам решения. Гарантией учета прав детей при заключении договоров является непосредственное участие органов опеки и попечительства.

Никакая сделка без одобрения этого органа не будет законной сделкой. Но родители, являющиеся инициаторами продажи квартиры, в любом случае обязаны обеспечить детям условия для проживания (глава 12 СК РФ). Сам факт продажи квартиры должен преследовать одну цель – улучшение жилищных условий. Все другие цели должны признаваться противоречащими интересам несовершеннолетних детей.

Продажа квартиры, где был использован материнский капитал — тема видеоматериала:

Материнский капитал – специально разработанная программа для помощи семьям с двумя и более детьми. Большая часть родителей, получивших материнский сертификат решают потратить его на совершенствование условий жилья, то есть на приобретение квартиры. Но можно ли отчуждать такую жилплощадь в случае потребности?

Можно ли

Необходимость продажи жилья, закупленного на материнский капитал может появиться в случае переезда на ПМЖ в другой город, возникновении желания приобрести более большую квартиру и т.д.

Теоретически продать такую квартиру можно, но вот на практике не многие семьи прибегают к такой мере.

Легче всего продать квартиру, приобретенную с участием сертификата в случае, когда каждый из членов семьи достиг 18-летия. При таком варианте потребуется только письменное согласие каждого из собственников жилья.

В случае, если детям не исполнилось 18 лет, продать квартиру будет в разы сложнее. Для совершения подобной сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства. При этом продажа квартиры будет проходить с некоторыми ограничениями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Законодательством не установлены сроки, в течение которых можно отчуждать недвижимое имущество, однако некоторые ограничения все же есть:

разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.

Необходимые документы

После получения согласия на продажу от членов семьи и при необходимости разрешения от органов опеки необходимо подготовить определенный пакет документов:

согласие органов опеки на перепродажу квартиры;
паспорта РФ покупателя и продавца;
доказательство права владения на продаваемую квартиру (выписка из Реестра).

В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы:

технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт;
выписка об оплате коммунальных услуг;
выписка об имеющейся задолженности по коммунальным платежам или свидетельство об отсутствии таковой.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Существует несколько способов продажи недвижимости, купленной при содействии материнского капитала:

Продажа при одновременной покупке новой квартиры.
Обмен недвижимым имуществом.
Совершить сделку купли-продажи на строящийся в данный момент дом.
Продать жилье без покупки недвижимости с переводом полученных средств на счета детей.

Других вариантов для продажи, например, продажа с выводом средств на повседневные нужды, не предусмотрена. Сделки, игнорирующие такое правило, будут признаны недействительными.

В случае, если последующая после продажи приобретение жилой площади не планируется, то детские доли могут быть выделены и в других домах. Например, в доме бабушки и дедушки, перешедшем в собственность одному из родителей. При этом возможно и то, что такие доли в итоге будут меньше первоначальных долей.

В ипотеке

Иногда возникает необходимость продать квартиру, приобретенную в кредит через ипотеку. При этом полная выплата еще не была произведена. В таком случае для совершения сделки понадобиться получить согласие банка, выдавшего кредит на жилье.

Без получения одобрения кредитной организацией сделка может быть признана незаконной.

В случае наличия в семье несовершеннолетних детей понадобится приобрести согласие попечительского совета, находящегося по месту проживания семьи. Это необходимо для подтверждения факта наличия законной доли несовершеннолетнего ребенка в данной квартире.

После получения всех разрешения можно приступать к поиску покупателя, который согласиться приобрести недвижимость с обременениями. При этом нужно учитывать, что стоимость такой квартиры по статистике ниже рыночной стоимости почти на 10%.

При наличии покупателя схема продажи может быть такой:

покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.

В любом случае продажа квартиры в ипотеке является возможной.

При разводе

В случае развода материнский капитал не может быть разделен. При расторжении брака все средства остаются в распоряжении у владельца сертификата. В основном, у матери ребенка.

При приобретении жилой площади и оплате ее части материнским сертификатом квартира будет поделена на некие доли. Обычно эти доли равны у мужа, жены и минимум двоих детей.

При разводе супруг может претендовать только на свою долю в квартире и имеет право ее продать. Обычно продажа производится второму супругу после выплаты компенсации.

В случае возникновения желания продать долю третьему лицу понадобиться разрешение попечительского совета. По статистике органы опеки действуют в интересах детей. Поэтому совершить подобную сделку будет крайне проблематично.

Однако при продаже квартиры полностью и последующем разделе имущества разрешение может быть получено. Конечно, при условии покупки новой жилплощади, в которой будут проживать дети с одним из супругов.

Без выделения долей детям

Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.

Попытки совершения подобной сделки повлекут за собой проверки со стороны прокуратуры и попечительских органов.

Поэтому единственный законный вариант проведения сделки – продать квартиру и выделить детские доли в новом приобретенном жилье.

Какие трудности могут возникнуть

Квартиры, полученные с участием материнского сертификата тем или иным образом, могут скрывать риски для будущих владельцев. Это связано с детскими долями при оформлении сделки. Любое нарушение процедуры может повлечь аннулирование договора и признание сделки недействительной.

Особую опасность представляют собственники, заранее не выделившие детские доли в продаваемой и покупаемой квартире. При обнаружении такого факта сделка также будет аннулирована.

Поэтому при приобретении недвижимости у семьи с двумя или более детьми, следует уточнить:

была ли оплачена часть стоимости жилплощади с участием материнского капитала;
узнать, не совершается ли сделка в обход действующему закону;
в случае проведения сделки без использования материнского капитала рисков для покупателя будет меньше.

Очевидно, что в сложной ситуации при продаже жилья, часть которого приобретена на мат капитал, оказываются в большей степени покупатели. Для них существует риск аннулирования сделки даже при прошествии нескольких лет. Однако риски есть и у продавца. Особенно, если дело дойдет до прокуратуры и органом защиты детей.

Таким образом, продажа квартиры или дома, приобретенного с привлечением средств из материнского сертификата, возможна при соблюдении определенных условий и требований.

То есть продать дом и купить другую квартиру возможно, если:

получить дозволение в органах опеки по месту жительства;
подготовить все необходимые документы;
совершить сделку, следуя закону.

По сути, основная проблема таких сделок в обязательстве собственника предъявить гарантии того, что имущественные права детей не будут нарушены при перепродаже жилья.

Рождение второго ребенка в семье позволяет родителям оформить дополнительную поддержку от лица государства – материнский капитал. Средства фактически на руки соискателям не предоставляются, и располагают люди только . Расходовать деньги также можно только на строго определенные нужды. К примеру, является одним из востребованных направлений по использованию МК.

Получение заветного сертификата дает возможность решить сразу несколько проблем, связанных с проживанием, однако иногда ситуация может кардинально измениться, и семье необходимо будет продать купленное жилье. К примеру, семья решит переехать в другой район или купленная жилплощадь будет иметь дефекты.

По этой причине появляется вполне закономерный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, как это сделать и какие документы могут потребоваться в процессе проведения сделки купли-продажи.

Согласно действующему законодательству (ст.36 ГК РФ), продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещена без особого разрешения органов опеки и попечительства. Дело в том, что во время приобретения жилья при помощи МСК родители обязаны выполнить одно очень важное условие – каждый член семьи, включая малолетних детей, должен получить свою долю квартиры в собственность.

Соответственно, реализовать жилплощадь в дальнейшем можно будет только с разрешения всех собственников, а поскольку интересы несовершеннолетних граждан защищает служба опеки, то и разрешение потребуется оформлять через данный орган.

Сотрудник ведомства при составлении и подписании соответствующего документа обязан строго следить за тем, чтобы права и интересы ребенка соблюдались в полной мере. Родители перед тем, как продать квартиру, обязаны доказать, что несовершеннолетний не будет лишен своей доли собственности, а в новом жилище все нормы будут соответствовать предыдущем, включая санитарно-гигиенические и метраж квартиры.

Лишь при соблюдении этих параметров будет получено полное разрешение, без которого продажа жилья считается невозможной. Если родители проигнорируют данное требование, то сделка по продаже квартиры будет в дальнейшем признана ничтожной и аннулирована.

Какие документы могут потребоваться для оформления разрешения на продажу?

По закону, реализация жилплощади, купленной на средства маткапитала, осуществляется только при наличии специального разрешения и в присутствии сотрудника органа опеки. Если жилье продается с целью улучшения условий проживания, то этот факт должен быть зафиксирован в документальном порядке. В качестве необходимых документов могут потребоваться следующие:

заявление в стандартной форме от родителей ребенка;
акт о рождении малыша и других детей;
паспорта родителей;
разрешение родителей на участие ребенка в будущей сделке;
оценочное заключение на квартиру и другие технические документы;
справка об отсутствии долгов по платежам за квартиру.

Если граждане собираются обменять квартиру на дом, то необходимо дополнительно подать бумаги, подтверждающие, что дом подключен ко всем необходимым энергосетям, и заключение о том, из какого материала он построен. Если все документы в порядке, то разрешение будет выдано соискателю в порядке, определенном законодательно. При наличии причин, ухудшающих условия проживания малыша или лишающих его права на часть жилплощади, документ не предоставляется.

Какие риски могут возникнуть при продаже недвижимости купленной с использованием средств МСК?

Приняв решение о продаже жилья, родители должны понимать, что процедуру следует соблюдать максимально точно и строго. Это связано с тем, что нарушение отдельных требований законодательства может стать причиной аннулирования сделки и лишения граждан дальнейшей возможности продать жилище.

Нарушение прав детей на долю жилплощади – это самое грубое и распространенное нарушение. После того как ребенок достигнет 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд о признании проведенной в прошлом сделки недействительной, и судья встанет на его сторону, поскольку ребенок был лишен своей законной доли недвижимости. В случае аннулирования сделки они будут обязаны вернуть квартиру прежним владельцам, а те, в свою очередь, обязаны будут выплатить денежные средства.

Для покупателя ситуация может также стать негативной. Прежде всего, ежегодная инфляция значительно «съедает» часть денежной массы, и неизвестно, в каком количестве придется возвращать средства. Неутешительной ситуация окажется и с начислением налогов, поскольку реальная стоимость жилья достаточно часто занижается. Если у покупателя жилье было единственным, то он вообще может оказаться на улице.

Заключение

Чтобы реализовать жилье, купленное на средства маткапитала, необходимо оформить специальное разрешение в органе опеки и попечительства. Данный документ необходим в качестве гаранта соблюдения прав и интересов маленького ребенка в отношении его доли недвижимости.

Чтобы оформить разрешение, потребуется заранее подготовить пакет обязательной документации и обратиться к сотруднику ведомства. Нарушение требования ведет к наложению штрафных санкций и к аннулированию сделки.