Základné pojmy a princípy. Pojem nehnuteľnosti v občianskom práve

Nehnuteľnosťou sú fyzické predmety s pevným umiestnením v priestore a všetko, čo je s nimi neoddeliteľne spojené pod povrchom aj nad zemským povrchom alebo všetko, čo je predmetom služby, ako aj práva, záujmy a výhody vyplývajúce z vlastníctva predmety. Fyzickými objektmi sa rozumejú neoddeliteľne spojené pozemky a stavby, ktoré sa na nich nachádzajú.

Rozdiely v poňatí nehnuteľnosti ako predmetu hodnotenia a v definícii Občianskeho zákonníka sú znázornené na obrázku 1.1.

nehnuteľnosť

Obrázok - 1 Pojem nehnuteľnosť ako predmet oceňovania a v definícii Občianskeho zákonníka

Nehnuteľnosť sa preto po prvé chápe ako podnik ako celok ako majetkový komplex a po druhé ako pozemok, ktorého neoddeliteľnou súčasťou môže byť:

5) Budova (stavba) alebo skupina budov (stavieb) nachádzajúcich sa na tomto mieste, podzemné stavby súvisiace s týmto miestom;

6) Samostatné vodné útvary, trvalé výsadby;

7) Inžinierske stavby a siete spájajúce pozemok a budovy (stavby) na ňom umiestnené s infraštruktúrou bloku alebo mesta;

8) Stacionárne terénne úpravy pre danú lokalitu;

9) Prvky hospodárskej, dopravnej a inžinierskej podpory súvisiace s touto nehnuteľnosťou, ale nachádzajúce sa mimo hraníc jej pozemku;

10) Iné predmety, ktoré spolu s vyššie uvedenými zložkami nehnuteľností tvoria neoddeliteľný stavebný alebo funkčný celok.

Ocenenie nehnuteľnosti je potrebné, keď:

1) transakcie nákupu a predaja alebo prenájmu;

2) korporatizácia podnikov a prerozdelenie majetkových podielov;

3) prilákanie nových akcionárov a dodatočná emisia akcií;

4) katastrálne ocenenie nehnuteľností na daňové účely: stavby a pozemky;

5) poistenie nehnuteľností;

6) pôžičky zabezpečené nehnuteľnosťou;

7) vklad nehnuteľností ako vklad do základného imania podnikov a organizácií;

8) rozvoj investičných projektov a prilákanie investorov;

9) likvidácia nehnuteľností;

10) výkon dedičských práv, verdikt súdu, riešenie majetkových nárokov;

11) iné operácie súvisiace s realizáciou vlastníckych práv k nehnuteľnostiam.

Hodnota nehnuteľnosti, ako každý produkt, má dve formy prejavu – úžitkovú hodnotu a výmennú hodnotu.

Úžitková hodnota je určená súhrnom prírodných a spoločenských vlastností a procesov predmetu nehnuteľnosti z pohľadu konkrétneho užívateľa, ktorý vychádza z aktuálnej verzie jeho využitia, ako aj prírodných a spoločenských vlastností produktu. , ktoré sú determinované úrovňou technického rozvoja a spoločenskými potrebami.

Výmenná hodnota vzniká v procese výmeny nehnuteľností. Zároveň sú v komoditnej ekonomike peniaze univerzálnym ekvivalentom merania. Na konkurenčnom trhu je cena ako peňažné vyjadrenie hodnoty faktorom, ktorý vyrovnáva sily ponuky a dopytu. Formou prejavu výmennej hodnoty je cena, ktorá odráža celkový účinok všetkých trhových faktorov.

Úžitok je forma vyjadrenia úžitkovej hodnoty.

Náklady sú náklady vyjadrené v peňažnom vyjadrení na vytvorenie alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Predovšetkým predstavujú mieru nákladov potrebných na reprodukciu presnej kópie predmetu alebo predmetu podobného úžitkovým vlastnostiam hodnotenému predmetu.

Lokalita, ktorá do značnej miery určuje výšku prevádzkových nákladov, najmä nákladov na dopravu, je často nevyhnutným prvkom technológie a napokon prvkom pohodlia pre kupujúceho.

Ponuka a dopyt. Ak dopyt klesne, pravdepodobná predajná cena predmetu môže klesnúť pod cenu jeho reprodukcie.

Byť v civilnom obehu je povolenou možnosťou prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Ak predmet nie je v civilnom obehu, nemožno ho previesť výmenou za akýkoľvek ekvivalent. Bude mať iba úžitkovú hodnotu pre svojho používateľa.

Cena je peňažné vyjadrenie hodnoty nehnuteľnosti z pohľadu typických účastníkov trhu k určitému dátumu predaja na základe jej najlepšieho využitia. Cena ako forma prejavu hodnoty, ktorá vyjadruje výsledok, sa nevyhnutne odchyľuje od nákladov na uzavretie obchodu medzi kupujúcim a predávajúcim v konkrétnych trhových podmienkach pod vplyvom rôznych faktorov.

Úlohou praktizujúcich odhadcov je odhadnúť hodnotu objektu ako základný základ pre oceňovanie.

Aby to urobili, praktizujúci odhadcovia musia správne vybrať typ určenej hodnoty, ktorý zodpovedá cieľom a podmienkam hodnotenia, berúc do úvahy:

1) medzinárodné štandardy hodnotenia;

2) prechod ruskej ekonomiky na medzinárodné účtovné a audítorské požiadavky;

3) princípy finančného riadenia a investičného dizajnu.

V závislosti od účelu posudku a úplnosti posudzovaných práv k nehnuteľnostiam možno rôzne druhy hodnoty kombinovať do dvoch hlavných skupín:

1) výmenná hodnota ako vyjadrenie výmennej hodnoty;

2) úžitková hodnota ako vyjadrenie úžitkovej hodnoty.

Výmenná hodnota charakterizuje možnosť výmeny nehnuteľného predmetu za peniaze alebo iný tovar, má objektívny charakter a je základom transakcií s nehnuteľnosťami na trhu: nákup a predaj, zabezpečenie vrátane úverov, lízing, vloženie zákonných finančných prostriedkov podnikov.

Formy prejavu hodnoty výmenou:

1) trh;

2) likvidácia;

Obrázok 2 - Hodnotové skupiny nehnuteľností

3) kolaterál;

4) poistenie;

5) prenájom:

6) recyklované.

Trhová hodnota je najpravdepodobnejšia cena, za ktorú možno daný predmet ocenenia odcudziť na voľnom trhu v konkurenčnom prostredí, keď účastníci transakcie konajú primerane, majú všetky potrebné informácie a cenu transakcie neovplyvní žiadna mimoriadna okolnosti, t.j. Kedy:

1) jedna zo strán transakcie nie je povinná scudziť predmet ocenenia a druhá nie je povinná prijať exekúciu;

2) strany transakcie dobre poznajú predmet transakcie a konajú vo svojom vlastnom záujme;

3) predmet ocenenia je prezentovaný na voľnom trhu vo forme verejnej ponuky;

4) cena transakcie predstavuje primeranú protihodnotu za predmet ocenenia;

5) platba za predmet ocenenia je vyjadrená v peňažnej forme.

Likvidačná hodnota je peňažná čiastka vo forme rozdielu medzi príjmom z likvidácie majetku a nákladmi na jeho likvidáciu. vykonávanie. Ide o cenu, s ktorou musí predávajúci súhlasiť, keď je nútený predať nehnuteľnosť v obmedzenom časovom období, čo neumožňuje značnému počtu potenciálnych kupcov oboznámiť sa s nehnuteľnosťou a podmienkami predaja.

Hodnota zabezpečenia je hodnota nehnuteľnosti zabezpečujúcej hypotekárny úver, ktorú veriteľ dúfa, že ju získa núteným predajom tejto nehnuteľnosti na trhu v prípade platobnej neschopnosti dlžníka. Výška hodnoty zabezpečenia slúži ako horná hranica úveru, ktorý je poskytnutý na nehnuteľnosť. Hodnota kolaterálu je nižšia ako trhová hodnota o výšku rizikovej zložky, ako aj o príjem úverovej inštitúcie z tejto operácie.

Poistná hodnota je peňažná suma, na ktorú možno poistiť zničiteľné prvky nehnuteľnosti, vypočítaná v súlade s metódami používanými v oblasti verejného a súkromného poistenia. Na princípe výmeny alebo reprodukcie s prihliadnutím na akumulované opotrebovanie nehnuteľných predmetov ohrozených zničením. Vypočítané ako zostatkové náklady na výmenu. Reprodukčná cena predstavuje odhad celkových nákladov na obnovu nehnuteľnosti za súčasných trhových podmienok.

Trhová nájomná hodnota je suma nájomného, za ktorú by bolo možné nehnuteľnosť prenajať v deň ocenenia za typických trhových podmienok, t.j. Ak:

1) ku dňu ocenenia nie je nehnuteľnosť obývaná a je pripravená na prenájom za konkurenčných trhových podmienok a prenajímateľ a nájomca sú dostatočne informovaní o vlastnostiach nehnuteľnosti a konajú primerane a bez nátlaku;

2) doba expozície nehnuteľnosti je dostatočná na to, aby bola banka prístupná pre potenciálnych nájomcov, ako aj pre dohodnutie výšky nájomného, uzatvorenie nájomnej zmluvy a ďalších podmienok potrebných na prenájom nehnuteľnosti;

3) stav na trhu, dynamika sadzieb nájomného a ďalšie podmienky sú typické ku dňu posúdenia hodnoty nájmu, t.j. nie sú neprimerane zaťažujúce alebo výhodné na prenájom tohto typu a typu nehnuteľnosti;

4) pri určovaní ceny prenájmu sa neberú do úvahy ponuky premrštených nájomných zo strany potenciálnych nájomcov, ktorí majú o túto nehnuteľnosť osobitný záujem, ako aj tých, ktorí majú rodinné alebo obchodné väzby s prenajímateľom.

Hodnota investície je hodnota nehnuteľnosti pre konkrétneho investora na základe jeho investičných požiadaviek a preferencií. Kalkulácia nákladov je založená na subjektívnom posúdení diskontovaných nákladov a príjmov investora očakávaných z využitia danej nehnuteľnosti v perspektívnom investičnom projekte.

Účtovná hodnota je hodnota objektu vyjadrená v súvahe podniku alebo organizácie. Pozostáva z pôvodnej ceny majetku v čase uvedenia do prevádzky, upravenej o všetky precenenia dlhodobého majetku, mínus účtovné odpisy, ako aj mínus náklady na vylepšenia vykonané počas obdobia prevádzky.

Hodnota na daňové účely sa stanovuje na základe regulačných dokumentov týkajúcich sa zdaňovania nehnuteľností. V krajinách s transformujúcimi sa ekonomikami táto hodnota zvyčajne nezodpovedá trhovej hodnote. V Ruskej federácii teda zákon stanovuje, že daň sa vypočítava na základe účtovnej hodnoty, t. hodnota aktív zahrnutých v niektorých súvahových položkách podnikov a organizácií.

Princípy oceňovania nehnuteľností sú základnými princípmi teórie oceňovania a pravidiel určovania hodnoty nehnuteľností. Princípy oceňovania sa členia na princípy, ktoré odzrkadľujú hľadisko užívateľa, vzťah jednotlivých častí predmetu oceňovania, hľadisko trhu, princíp čo najefektívnejšieho využitia predmetu oceňovania Teoretické základy procesu oceňovania je systém oceňovacích zásad, na ktorých je založený výpočet hodnoty nehnuteľnosti. Princípy oceňovania tvoria prvotné názory účastníkov trhu na hodnotu nehnuteľnosti.

Teoretickým základom procesu hodnotenia je systém zásad hodnotenia. Vo svetovej praxi je zvykom rozlišovať štyri skupiny princípov hodnotenia:

1. skupina: princípy vychádzajúce z predstáv potenciálneho vlastníka;

2. skupina: princípy vyplývajúce z procesu exploatácie nehnuteľností;

3. skupina: princípy určené pôsobením trhového prostredia;

4. skupina: princíp najlepšieho a najefektívnejšieho využitia.

Prvá skupina princípov hodnotenia. Východiskovým princípom pre hodnotenie hodnoty nehnuteľnosti je princíp úžitkovosti, čo znamená, že čím viac je nehnuteľnosť schopná uspokojiť potreby vlastníka, tým vyššia je jej úžitková hodnota a hodnota.

Tri prístupy k oceňovaniu nehnuteľností odhaľujú rôzne aspekty užitočnosti.

Z pohľadu komparatívneho prístupu racionálny kupujúci nezaplatí za nehnuteľnosť viac, ako je cena porovnateľnej nehnuteľnosti, ktorá má rovnakú úžitkovú hodnotu.

Z hľadiska nákladového prístupu sa neodporúča platiť za predávanú nehnuteľnosť viac, ako by stálo vybudovanie nového zariadenia podobnej úžitkovej hodnoty v prijateľnom časovom rámci.

Z pohľadu príjmového prístupu je hodnota nehnuteľnosti určená možnosťami investovania do iných predmetov podobnej úžitkovosti, t. do objektov, ktoré generujú približne rovnaký tok príjmov.

Pri niektorých typoch nehnuteľností sa najväčšia užitočnosť dosiahne, keď sa nehnuteľnosti oceňujú ako samostatné jednotky, zatiaľ čo iné môžu byť užitočnejšie ako súčasť skupiny (napr. centrá so zmiešaným využitím).

Princíp substitúcie znamená, že ak existuje určitý počet homogénnych (z hľadiska úžitkovosti alebo rentability) nehnuteľností, najvyšší dopyt bude po objektoch s najnižšou cenou. Tento princíp je založený na možnosti alternatívneho výberu kupujúceho, t.j. Hodnota nehnuteľnosti závisí od toho, či sú na trhu k dispozícii podobné alebo náhradné nehnuteľnosti. Princíp náhrady sa najplnšie uplatňuje v novej výstavbe, v oblastiach s hromadnou bytovou alebo chatovou zástavbou, kde prevláda rovnaký typ pozemkov a úroveň štandardizácie architektonických a urbanistických návrhov budov je vysoká.

Druhá skupina princípov hodnotenia je určená procesom prevádzky nehnuteľnosti a zahŕňa princípy prínosu, zostatkovej produktivity, rovnováhy a delenia.

Princíp prínosu – na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti je potrebné určiť príspevok každého faktora a jeho najdôležitejších prvkov k formovanie úžitkovej hodnoty a hodnoty predmetu. Inými slovami, príspevok je pridanie k hodnote nehnuteľnosti, ktoré vyplýva z prítomnosti špecifického faktora alebo jeho prvkov.

Reziduálna produktivita je definovaná ako zostávajúci príjem pridelený nehnuteľnosti po zaplatení nákladov na prácu, vybavenie a správu.

Princíp vyváženosti – každý druh využitia územia vyžaduje určité zložky nehnuteľnosti, ktorých optimálna kombinácia zabezpečuje maximálnu hodnotu nehnuteľnosti. Inými slovami, akémukoľvek typu nehnuteľnosti zodpovedá optimálna kombinácia vzájomne sa ovplyvňujúcich prvkov v štruktúre predmetu nehnuteľnosti, tried nehnuteľností v mierke okresu alebo mesta (sídliska), v ktorej sa dosiahne rovnovážny stav, že zabezpečuje maximálnu hodnotu celého objektu. Rovnováha je porušená, ak je stavba na pozemku charakterizovaná nedostatočnými úpravami alebo naopak nadmernými úpravami vo vzťahu k danému pozemku, napríklad svojou veľkosťou.

Pri zvažovaní možných možností zvýšenia efektívnosti užívania nehnuteľnosti je potrebné brať do úvahy zásadu oddelenia prvkov nehnuteľnosti a vlastníckych práv k nim.

Princíp členenia znamená, že fyzické prvky nehnuteľnosti a vlastnícke práva k nim možno rozdeliť a kombinovať tak, aby sa dosiahla maximálna hodnota nehnuteľnosti.

Do tretej skupiny hodnotiacich princípov, determinovaných pôsobením trhového prostredia, patrí ponuka a dopyt, konkurencia, súlad a zmeny vonkajšieho prostredia.

Princíp ponuky a dopytu znamená, že cena nehnuteľnosti sa mení v dôsledku interakcie ponuky a dopytu. Vyjadruje vzájomnú závislosť medzi rastúcou potrebou nehnuteľností v kontexte sociálno-ekonomického rozvoja spoločnosti a obmedzená ponuka v dôsledku prirodzeného obmedzenia pozemkov, ako aj ekonomických nákladov na výstavbu (rekonštrukciu) zlepšení.

Dopyt je solventná potreba nehnuteľností prezentovaných na trhu.

Ponuka je počet nehnuteľností, ktoré je možné ponúknuť na predaj pri súčasnej cenovej hladine.

Princíp konkurencie znamená, že ceny nehnuteľností sú určované neustálou konkurenciou medzi účastníkmi trhu, ktorí sa snažia získať maximálny zisk. Vysoká miera návratnosti stimuluje prilákanie kapitálu na trh s nehnuteľnosťami a zvyšuje konkurenciu. Pozitívnou úlohou konkurencie je, že trhovú hodnotu možno určiť len na konkurenčnom trhu, keď vyrovná návratnosť investícií v rôznych segmentoch trhu s nehnuteľnosťami.

Princíp zhody spočíva v tom, že maximálna hodnota nehnuteľnosti je dosiahnutá vtedy, keď existuje primeraná úroveň architektonickej jednotnosti a kompatibilného využitia územia. Súlad charakteristík nehnuteľnosti s potrebami a očakávaniami miestneho trhu zaisťuje vysoký dopyt na trhu a následne aj vysokú hodnotu. V prvom rade sa princíp korešpondencie prejavuje progresiou a regresiou.

Efekt progresie je pozitívny vplyv vonkajšieho prostredia alebo susedných nehnuteľností na hodnotu nehnuteľnosti.

K regresii dochádza, po prvé, keď sa nehnuteľnosť vyznačuje zbytočnými vylepšeniami, ktoré nie sú na trhu žiadané, alebo keď má vonkajšie prostredie negatívny vplyv na prevádzku nehnuteľnosti.

Princíp zmien vonkajšieho prostredia zahŕňa pri posudzovaní nehnuteľností zohľadnenie možných zmien v ekonomickom, resp. sociálne a právne podmienky, za ktorých sa využívajú, ako aj zohľadnenie vonkajšieho prostredia a perspektív rozvoja územia. Pri písaní správy o hodnotení je potrebné zohľadniť zásadu zmien vonkajšieho prostredia uvedením dátumu, ku ktorému bola hodnota nehnuteľnosti stanovená.

Štvrtá skupina princípov hodnotenia znamená, že z možných možností využitia nehnuteľnosti sa vyberie tá, ktorá najúplnejšie realizuje funkčnosť pozemku s úpravami. Táto možnosť slúži na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti.
Najvyššie a najlepšie využitie (HHU) je definované ako využitie nehnuteľnosti, ktorá:

1) je zákonom povolené, t.j. je v súlade s právnymi normami, vrátane územných a environmentálnych predpisov, obmedzení územného plánovania, požiadaviek na zachovanie historických pamiatok a terénnych úprav okolia;

2) fyzicky realizovateľné, t.j. veľkosť a tvar pozemku, jeho dopravná dostupnosť a existujúca zástavba umožňujú realizovať zvolený variant využitia;

3) finančne opodstatnené z hľadiska návratnosti vloženého kapitálu, t.j. používanie poskytuje príjem prevyšujúci kapitálové náklady, prevádzkové náklady a finančné záväzky;

4) poskytuje najvyššiu hodnotu alebo ziskovosť nehnuteľnosti.

Proces oceňovania nehnuteľností zahŕňa nasledujúce kroky:

1. etapa. Definovanie problému hodnotenia

Účel hodnotenia

Určený typ hodnoty

Vznik posudzovaných vlastníckych práv

Dátum posúdenia

2. etapa. Vypracovanie plánu a zmluvy na posúdenie

Harmonogram prác hodnotenia

Informačné zdroje

Výber metód hodnotenia

Náklady na posúdenie

Peňažná odmena za vykonanie hodnotenia

Vypracovanie hodnotiacej zmluvy

3. etapa. Zber a analýza informácií

Kontrola zariadenia a okolia

Právny popis nehnuteľnosti

Fyzikálne vlastnosti a umiestnenie

Ekonomické informácie

Overenie správnosti zhromaždených informácií

Analýza a spracovanie informácií

4. etapa. Najlepšia a najefektívnejšia analýza použitia

Analýza pozemku Analýza pozemku

ako podmienečne zadarmo s vylepšeniami

Právna platnosť zvoleného prípadu použitia

Fyzická realizovateľnosť

Finančná realizovateľnosť

Najvyššia hodnota nehnuteľnosti

5. etapa. Výpočet odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti na základe troch prístupov:

1) oceňovanie na základe príjmového prístupu

2) posúdenie nákladov na základe porovnávacieho prístupu

3) odhad nákladov založený na nákladovom prístupe

6. etapa. Koordinácia získaných výsledkov a odvodenie konečnej hodnoty hodnoty nehnuteľnosti

Kontrola prijatých údajov o hodnote nákladov

Predpoklady a obmedzujúce podmienky vzhľadom na úplnosť a spoľahlivosť použitých informácií

Výpočet celkovej hodnoty nákladov

7. etapa. Príprava hodnotiacej správy

O vykonanie oceňovania nehnuteľností môžu mať záujem rôzne strany:

Predajcovia a kupujúci;
- majitelia nehnuteľností na rôzne účely;
- investori;
- úverové organizácie (banky);
- vládne štruktúry (kontrola, audit a dane);
- riadiace štruktúry obcí;
- poisťovne a pod.

Všetci, ktorí si uvedomujú svoje ekonomické záujmy, si môžu objednať posúdenie a stať sa tak zákazníkmi.

Je potrebné poznamenať, že potreby vlastníka na posúdenie môžu vyplývať z požiadaviek tretích strán.

V skutočnosti môže tretia strana sama vystupovať ako zákazník, napríklad:

Poisťovne chcú poznať výšku rizika, ktoré podstupujú, alebo potvrdiť súlad s dohodou o rozdelení rizika medzi poisťovateľom a poistníkom;
- úverové inštitúcie chcú vedieť, aké sumy môžu bezpečne poskytnúť na úver za nehnuteľnosť a získať ich späť v prípade úpadku dlžníka;
- vládne orgány chcú poznať podklady pre kúpu nehnuteľností vo vlastníctve štátu.

Tretie strany môžu zahŕňať výrobcov a sprostredkovateľov (obchodníkov a maklérov), kupujúcich a predávajúcich, katastrálnych odhadcov a poisťovateľov, poskytovateľov úverov (banky) a súdy, nájomcov a prenajímateľov, účtovníkov a manažérov, právnikov a poradcov, finančné a lízingové spoločnosti, partnerov a manželov.

Treba si uvedomiť, že niekedy môže mať vlastník (objednávateľ posudku) viacero dôvodov na vykonanie posudku. Majiteľ chce napríklad určiť poistnú hodnotu pre uzatvorenie poistenia proti požiaru a likvidačnú hodnotu pre získanie úveru od hypotekárnej banky. Táto situácia je celkom možná av tomto prípade je hodnotenie viacúčelové.

Cieľ teda môže byť stanovený z pohľadu odhadcu, vlastníka alebo tretej strany, ako je banka alebo vládna agentúra.

Z pohľadu takéhoto subjektu, akým je odhadca, je jediný cieľ, a to zistiť požadovaný typ hodnoty a pripraviť pre zákazníka správu o konkrétnej hodnote hodnoty, pričom vystupuje ako nezávislá, nezainteresovaná strana. pri vypracovaní nestranného záveru o hodnote hodnoteného predmetu. No skôr, než akékoľvek hodnotenie nadobudne zmysel z hľadiska jeho obsahu alebo zmyslu výsledku, musí mať dôvod svojho vzhľadu, formulovaný cieľ zákazníka. Hlavným dôvodom, ktorý motivuje klienta k objednaniu znaleckého posudku, je uspokojenie obchodných alebo osobných potrieb majiteľa pri posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti v súlade s predpokladaným využitím. Potreba vlastníka dosiahnuť určitý cieľ je zakomponovaná do pravého a legitímneho dôvodu vykonania hodnotenia. Účel, ktorý klient sleduje, je veľmi dôležitý pre obsah správy, obmedzujúce podmienky alebo akékoľvek iné parametre uľahčujúce vykonanie/adekvátnu analýzu nákladov. Hodnotiteľ musí byť oboznámený so zamýšľaným použitím hodnotiacej správy, pretože to určí, aké vhodné teoretické znalosti a praktické techniky hodnotenia musí použiť vo svojej štúdii, aby dospel k platnému záveru. Aj keď si znalec môže zvoliť určitý typ hodnoty (napríklad trhovú hodnotu, hodnotu investície atď.) a aplikovať rôzne metódy výskumu, tento výber musí vychádzať zo znalosti toho, ako sa bude správa o ocenení používať v budúcnosti, t. , čo vlastník potrebuje poznať hodnotu svojej nehnuteľnosti.

Ak teda formulácia účelu hodnotenia definuje typ hodnoty, ktorú je potrebné určiť, ako aj balík posudzovaných práv, potom formulácia funkcie hodnotenia definuje jej následné použitie.

Rozhodujúcim faktorom pri výbere primeraného vymeriavacieho základu (druhu hodnoty) a podľa toho pri výbere konkrétnych prístupov a metód hodnotenia je účel, na ktorý sa hodnotenie vykonáva (jeho funkcia, účel).

Vo FSO-2 je účel a funkcia hodnotenia špecifikovaná takto:

Účelom posudku je zistiť hodnotu predmetu ocenenia, ktorého druh je určený v zadaní posudku.
- Výsledkom posudku je konečná hodnota hodnoty posudzovaného predmetu. Výsledok posúdenia možno použiť, keď si strany určia cenu za uskutočnenie obchodu alebo iných úkonov s predmetom posudzovania.

V súlade s čl. 6 zákona o oceňovaní majú subjekty rôznych foriem vlastníctva Ruskej federácie, fyzické a právnické osoby právo na posúdenie nehnuteľností, ktoré vlastnia. Toto právo je bezpodmienečné a nezávisí od zavedeného postupu pre štátnu štatistiku a účtovníctvo a výkazníctvo. Situácie, v ktorých je hodnotenie povinné, sú definované v čl. 8 tohto zákona; Vykonanie hodnotenia je povinné v prípade zapojenia nehnuteľných predmetov do transakcie, ktoré úplne alebo čiastočne patria Ruskej federácii, zakladajúcim subjektom Ruskej federácie alebo obciam.

Potreba určiť trhovú hodnotu tohto majetku vzniká:

Počas privatizácie;
- prevod na správu trustu alebo prenájom;
- pri použití nehnuteľnosti ako zábezpeky;
- predaj alebo iné scudzenie nehnuteľnosti;
- postúpenie dlhových záväzkov;
- prevod nehnuteľností ako vklad do základného imania, fondov právnických osôb;
- vznik sporu o hodnotu nehnuteľnosti pri znárodnení majetku, hypotekárnych úveroch fyzickým a právnickým osobám, uzatváraní manželských zmlúv a delení majetku rozvádzajúcich sa manželov, vykúpení alebo inom zhabaní majetku vlastníkom pre potreby štátu alebo obce , ako aj na účely kontroly správneho platenia daní a výpočtu základu dane.

Tieto prípady stanovenia trhovej hodnoty nehnuteľností sa týkajú predmetov posudzovania reprezentujúcich majetok štátu vyjadrený v rôznych formách.

Kompletný zoznam všetkých dôvodov, prečo je potrebné ocenenie nehnuteľnosti, je pomerne rozsiahly. Môžete uviesť tie najbežnejšie.

Potreba ohodnotiť nehnuteľnosť v súkromnom vlastníctve vzniká, keď:

Nákup a predaj nehnuteľností;
- korporatizácia podnikov a prerozdelenie majetkových podielov;
- reorganizácia podnikov;
- zavedenie nehnuteľností ako vkladu do základného imania podnikov a organizácií;
- v prípade dodatočnej emisie akcií alebo prilákania nových akcionárov;
- likvidácia nehnuteľností;
- prenájom nehnuteľností;
- objasnenie základu dane nehnuteľného majetku: stavieb a pozemkov;
- poistenie nehnuteľnosti;
- úvery zabezpečené nehnuteľnosťou;
- rozvoj investičných projektov a prilákanie investorov;
- prijímanie manažérskych rozhodnutí;
- príprava finančných (účtovných) výkazov;
- výkon dedičských práv, verdikt súdu, riešenie majetkových sporov a pod.

Keďže typ hodnoty závisí od účelu (účelu) ocenenia, znalec by mal zákazníkovi podrobne vysvetliť vlastnosti vybraného typu posudzovanej hodnoty a potrebu použitia tohto konkrétneho typu hodnoty v konkrétnom prípade. Tzn., že odhadca sa pri vykonávaní posudku musí s objednávateľom dohodnúť na účele posudku, a ak je neštandardný a nie je definovaný zákonom ani platnými predpismi, tak jeho osobitné znenie musí byť premietnuté do zmluvy o posudku.

V závislosti od účelu a funkcie hodnotenia, počtu a výberu faktorov, ktoré sa zohľadňujú, odhadca vypočítava rôzne typy hodnoty.

V medzinárodnej praxi je možné účel hodnotenia formulovať v súlade s jeho zamýšľaným použitím (funkciou), napríklad:

Účelom posudku je určiť primeranú trhovú hodnotu nehnuteľnosti (napríklad nevyužívanej priemyselnej budovy) vo vlastníctve ABC CJSC za účelom rozhodnutia o predaji tejto nehnuteľnosti.

Takéto objasnenie účelu hodnotenia môže byť nielen vhodné, ale poskytuje aj určitú ochranu proti zneužitiu správy o hodnotení. Domáca prax hodnotenia v správe, dohode o hodnotení a pridelení hodnotenia, ktoré musia spĺňať požiadavky zákona o činnostiach hodnotenia a federálnych noriem hodnotenia, si však vyžaduje osobitné formulácie účelu a účelu hodnotenia.

Účelom posudku je napríklad určiť trhovú hodnotu bytu vo vlastníctve zákazníka. Účel posudku - Posudok sa vykonáva za účelom rozhodnutia o predaji tejto nehnuteľnosti.

Zásady oceňovania nehnuteľností

Oceňovanie je zložitý proces, ktorý si vyžaduje vysokokvalifikovaných znalcov, pochopenie princípov a metód oceňovania, voľnú orientáciu na trhu nehnuteľností, znalosť stavu a trendov ponuky a dopytu v rôznych segmentoch tohto trhu. Formovanie teórie hodnotenia ako aplikovanej ekonomickej disciplíny je založené na princípoch hodnotenia.

Súbor hodnotiacich princípov je systémom axióm (základných postulátov, ktoré nevyžadujú dôkaz) hodnotenia. Zároveň možno vyzdvihnúť ich skupinové charakteristiky, vzťahy medzi skupinami princípov a spoločný cieľ.

Na základe systému princípov hodnotenia sa formujú základné pojmy, ktoré tvoria ideovú platformu prístupov a metód hodnotenia. Umožňujú nám tiež definovať základné pojmy teórie oceňovania a opísať ich vlastnosti (napríklad odhadnutá hodnota, porovnateľný objekt alebo dátum ocenenia), ako aj identifikovať vzťahy medzi nimi. Ako odraz všeobecných zákonitostí ekonomickej teórie teda princípy oceňovania predstavujú taký odraz a taký výklad, ktorý umožňuje efektívne riešenie vlastných problémov vznikajúcich v oceňovacej praxi. Toto je všeobecný účel hodnotiacich princípov.

Určitý súbor princípov oceňovania je základom hodnotenia jedného alebo druhého typu hodnoty nehnuteľností, vrátane pozemkov. Určujú znaky postupov oceňovania a umožňujú nám zdôvodniť uplatňované prístupy a metódy oceňovania nehnuteľností. V reálnom živote však existuje množstvo faktorov, ktoré môžu ich pôsobenie skresľovať (napríklad zásahy vlády, postavenie orgánov samosprávy či nedokonalosť legislatívnych a regulačných aktov). Vzhľadom na to odrážajú len základné ekonomické vzorce, trendy v ekonomickom správaní subjektov trhových vzťahov a nezaručujú ich špecifické správanie. Zároveň s rozvojom a posilňovaním trhových vzťahov by sa mal zvyšovať vplyv princípov oceňovania.

Tieto princípy možno rozdeliť do nasledujúcich štyroch kategórií:

1. Princípy založené na užívateľských percepciách - princípy užitočnosti, substitúcie, očakávania.
2. Princípy súvisiace s pôdou a jej rozvojom - princípy zostatkovej produktivity, prínos, zvyšovanie a znižovanie výnosov, rovnováha, ekonomická veľkosť, ekonomické členenie.
3. Princípy spojené s trhovým prostredím - princípy závislosti, konformity, ponuky a dopytu, konkurencie, zmeny.
4. Princíp najlepšieho použitia (BUE).

Zásady založené na názoroch užívateľa (vlastníka, investora). Na základe princípov tejto skupiny sa formujú základné pojmy a modely správania sa subjektu (vlastníka/užívateľa) vo vzťahu k objektu hodnotenia, keďže obsahujú osobitosti subjektívneho vnímania hlavných nákladových charakteristík objektu, resp. ktorý má, prirodzene, subjektívny charakter. Tieto základné princípy a analýzy rôznych modelov správania sa subjektov boli ďalej rozvinuté v teórii užitočnosti. V teórii oceňovania je táto skupina princípov základom konceptu ziskovosti, a teda aj príjmového prístupu, ktorého metódy sa používajú tak na výpočet trhovej hodnoty, ako aj na určenie množstva netrhových hodnôt (napríklad hodnoty investície ). V tomto prípade je úroveň očakávaných príjmov z objektu zahrnutá do prognózy odhadcom v súlade s predstavami investora (vlastníka).

Tieto názory sa vytvárajú na základe:

1) alebo trhové požiadavky na mieru návratnosti objektov tohto typu (na posúdenie užitočnosti predmetu trhom – pri hodnotení trhovej hodnoty);
2) alebo osobné požiadavky investora (vlastníka) na mieru návratnosti investovaného kapitálu (pri posudzovaní nákladov pri používaní).

Užitočnosť je schopnosť nehnuteľnosti uspokojiť potreby konkrétneho užívateľa v konkrétnom mieste a na určité časové obdobie. Nehnuteľnosť má hodnotu len vtedy, keď môže byť pre potenciálneho vlastníka užitočná: produkuje priemyselné výrobky alebo pestuje plodiny, dostáva nájomné od tých, ktorí chcú túto nehnuteľnosť dočasne vlastniť atď.

Nehnuteľnosť môže byť užitočná v tom, že:

Vykonáva určitú ekonomickú funkciu;
- prenajaté a umožňuje vám prijímať nájomné;
- vyvoláva u majiteľa práv k nehnuteľnostiam pocit hrdosti. V prípade nehnuteľností produkujúcich príjem sa užitočnosť meria výškou príjmu z jej používania.

Princíp substitúcie spočíva v tom, že maximálna hodnota majetku je obmedzená na najnižšiu cenu, za ktorú je možné kúpiť iný predmet s podobnou (ekvivalentnou) úžitkovou hodnotou. Tento princíp predpokladá, že pre kupujúceho existujú možnosti. Ukazuje, že za oceňovaný objekt sa vždy dá nájsť primeraná náhrada, či už v podobe podobného existujúceho objektu na trhu, vrátane pozemku, alebo prípadnej novej výstavby podobného objektu v prijateľnom časovom horizonte.

Tento univerzálny princíp je základom každého z troch tradičných prístupov k oceňovaniu – nákladov, trhu a príjmu.

Princíp očakávania znamená, že hodnota sa vytvára očakávaním budúcich výhod, ktoré možno získať z vlastníctva tohto majetku. Podľa tohto princípu je hodnota určená súčasnou hodnotou budúcich príjmov alebo iných plánovaných budúcich úžitkov.

Zásady súvisiace s pôdou a jej rozvojom (zveľaďovaním). Táto skupina princípov nám umožňuje hodnotiť výrobné (prevádzkové) charakteristiky objektu a výrobných faktorov a ich vplyv na proces tvorby hodnoty nielen oddelene, ale aj prostredníctvom charakteru ich vzájomných vzťahov. Tu je objekt považovaný za súčasť výrobnej sféry a platia preň základné zákony mikroekonómie. Zásady tejto skupiny umožňujú odhadcovi vo výpočtoch čo najplnšie premietnuť vlastnosti predmetu posudzovania a prostredia, v ktorom pôsobí. Tieto princípy sú zamerané na kompletnú analýzu vlastností nehnuteľnosti a podmienok, v ktorých je prevádzkovaná a bez nich nie je možné aplikovať nákladový prístup. Nákladový prístup je zároveň založený na princípe substitúcie (prvá skupina) a výpočet trhovej hodnoty nehnuteľnosti v rámci nákladového prístupu nie je možné bez použitia tretej skupiny princípov.

Princíp zvyškovej produktivity. Hodnota pozemku je určená jeho produktivitou (úrovňou návratnosti investovaného kapitálu). Produktivita je založená na príjme generovanom každým výrobným faktorom. Každý výrobný faktor má svoju vlastnú formu kompenzácie (platba za jeho príťažlivosť): za pôdu - rentu, za prácu - mzdu, za kapitál - úrok, za podnikateľské úsilie - zisk. Keďže pôda je fyzicky nehnuteľná, musia na ňu pôsobiť faktory práce, kapitálu a podnikateľskej činnosti. To znamená, že najskôr treba vykonať náhradu za použitie týchto faktorov a až potom môže dôjsť k platbe nájomného. V tomto zmysle sa používa v západnej ekonomike tradičný pojem „zostatková hodnota“ pôdy, t.j. pôda má nejakú hodnotu len vtedy, keď jej zostane po zaplatení iných výrobných faktorov.

Princíp zostatkovej produktivity je princíp, podľa ktorého sa čistý príjem pripisuje pôde až po zaplatení ostatných výrobných faktorov.

Napríklad developer na základe monitorovania nehnuteľností zistí, že trhová hodnota chaty sa bude rovnať 2,5 milióna rubľov. Dodávateľ odhaduje stavebné práce na 2 milióny rubľov. Po zistení, že obchodný príjem vývojára musí byť aspoň 0,3 milióna rubľov, dodávateľ určí maximálnu cenu, ktorú môže minúť za pozemok - 0,2 milióna rubľov.

Princíp príspevku (medzná produktivita). Hodnota nehnuteľnosti závisí od prítomnosti alebo absencie akéhokoľvek prvku zlepšenia pozemku. Každý z prvkov zlepšenia pozemku teda prispieva k hodnote nehnuteľnosti, a teda aj samotného pozemku. Toto navýšenie nákladov na nehnuteľnosť (napríklad doplnenie doplnkového vybavenia - krb, bazén, tenisový kurt a pod.) je zabezpečené zavedením nového faktora, ktorého náklady môžu byť väčšie resp. menej ako je hodnota príspevku. Príspevok je čiastka, o ktorú sa mení hodnota nehnuteľnosti v dôsledku prítomnosti alebo absencie akéhokoľvek dodatočného prvku zlepšenia pozemku.

Princíp príspevku ukazuje, o koľko dodatočná investícia do vylepšenia nehnuteľnosti (pozemku) zvyšuje jej hodnotu.

Princíp zmeny (zvyšovania a znižovania) produktivity. Zlepšenia realizované užívateľom na pozemku majú vlastnosť rôznej produktivity (návratnosti). To znamená, že ak sú ostatné veci rovnaké, ako sa k pozemku pridávajú vylepšenia, hodnota nehnuteľnosti rastie až do určitého bodu rastúcim tempom, od ktorého hodnota, hoci rastie, sa spomaľuje.

Podľa tohto princípu sú následné vylepšenia ekonomicky uskutočniteľné, kým sa zvýšenie hodnoty majetku nerovná nákladom na dodatočné vylepšenia. Tento princíp odpovedá na otázku vlastníkov: ako intenzívne by sa mala ich pôda rozvíjať?

Príklad: Developerská spoločnosť vlastní 1 hektár pôdy. Po zhromaždení relevantných informácií odhadca pripraví nasledujúcu tabuľku na výpočet ziskov pre budovy rôznej hustoty.

Princíp vyváženosti (proporcionality). Ak sa na pôdu neaplikuje dostatok výrobných faktorov, potom je nedostatočne rozvinutá. Ak je toho priveľa, je preťažovaná zástavbou.V oboch prípadoch sa pôda využíva neefektívne a v súlade s princípom zostatkovej produktivity sa hodnota pôdy stráca. Všetky výrobné faktory musia byť v správnom pomere, vo vzájomnom súlade, aby sa maximalizoval celkový príjem z pôdy.

Zásada hovorí: pre akýkoľvek typ využitia pôdy je hodnota nehnuteľnosti maximálna pri optimálnej (vyváženej) kombinácii pozemkových úprav.

Princíp ekonomickej veľkosti. Hodnota nehnuteľnosti rastie s optimálnou veľkosťou pozemku a naopak. Prijateľný rozsah pozemkového rozvoja je určený konkurenčnými trhovými podmienkami a požiadavkami užívateľov.

Princíp ekonomickej veľkosti určuje množstvo pôdy proporcionálne potrebné na dosiahnutie optimálneho rozsahu využitia pôdy podľa trhových podmienok v konkrétnej lokalite.

Princíp ekonomickej veľkosti je rovnaký princíp rovnováhy, ale v inej mierke a v inej rovine. Ilustráciou môže byť prírastková hodnota kombinovaného pozemku.

Predpokladajme, že pozemok na križovatke sa plánuje využiť na čerpaciu stanicu. Ak je lokalita malá, vyskytnú sa problémy s parkovaním áut, ich údržbou a skladovaním paliva a mazív. Ak je pozemok veľký, časť pozemku sa nevyužije a neprinesie ďalší príjem. V prvom prípade musí vlastník čerpacej stanice kúpiť ďalšie pozemky, v druhom prípade sa musí vzdať nadbytočných pozemkov.

Princíp ekonomickej deľby práv. Systémy vlastníckeho práva v mnohých krajinách umožňujú rozdeliť vlastnícke práva k pozemkom a predať ich samostatne. Hodnota nehnuteľnosti rastie optimálnym rozdelením (alebo kombináciou) vlastníckych práv k nehnuteľnosti a naopak.

Princíp ekonomického delenia hovorí, že vlastnícke práva by sa mali deliť a spájať tak, aby sa zvýšila celková hodnota majetku.

Princípy súvisiace s trhovým prostredím. Tieto princípy sú spojené s trhovou infraštruktúrou a sú interpretáciou pre aplikovanú teóriu hodnotenia tých všeobecných ekonomických vzorcov, ktoré sú charakteristické pre trhové prostredie. Sú základom aplikácie trhového konceptu, a teda komparatívneho trhového prístupu k oceňovaniu. Bez zohľadnenia vplyvu princípov tejto skupiny nie je možné správne určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti a žiadnu z odhadovaných hodnôt typu trhu.

Princíp závislosti (od vonkajšieho vplyvu). Lokalita je jedným z najdôležitejších faktorov ovplyvňujúcich hodnotu nehnuteľnosti. Kvalita lokality závisí od fyzického vzťahu pôdy a typu využitia pôdy prijatého v oblasti, ako aj od blízkosti konkrétneho ekonomického prostredia. Tieto charakteristiky spolu tvoria stav alebo ekonomickú polohu využitia pôdy. Ak dôjde k zmene využívania pôdy v kraji alebo sa zmení ekonomické prostredie, zvyčajne to ovplyvní hodnoty nehnuteľností.

Napríklad: výstavba nákupného centra v blízkosti, vytvorenie umelého jazera, výstavba školy alebo závodu na recykláciu odpadu. Miera vplyvu súvisí s rozsahom nového využitia územia a súvislosťami medzi posudzovaným majetkom a novým. Vyjadruje to princíp závislosti: hodnota nehnuteľnosti je ovplyvnená vonkajším prostredím a sama o sebe následne ovplyvňuje využitie a hodnoty iného využitia pôdy v okolí.

Princíp korešpondencie. Projekt, ktorý nespĺňa trhové štandardy, pravdepodobne finančne zlyhá.

Princíp vhodnosti určuje, do akej miery architektonický štýl a úroveň vybavenosti a služieb ponúkaných developerom v konkrétnej nehnuteľnosti zodpovedajú potrebám a očakávaniam trhu.

S princípom korešpondencie sú spojené princípy regresie (pokles) a progresie (zvýšenie). Regresia sa najpravdepodobnejšie vyskytne vtedy, keď využívaná pôda má excesy, ktoré sú pre trh nadmerné.

Napríklad stavba domu za cenu 175 tisíc dolárov. v štvrti, kde iné domy stoja od 70-tisíc do 80-tisíc dolárov, sa stane nerentabilným – trh zaň nedá cenu, ktorá by sa mu náklady aj vrátila. A naopak, ak sa v nákupnej zóne rekonštruuje niekoľko predajní, je pravdepodobný progres: zvýšenie hodnoty všetkých predajní v tejto oblasti.

Princíp ponuky a dopytu. Vlastnosť má hodnotu, ak má užitočnosť pre používateľa alebo skupinu používateľov. Zároveň by ho malo byť relatívne málo. Ponuka je počet nehnuteľností dostupných na trhu za určitú cenu. Dopyt je zvyčajne charakterizovaný počtom predmetov, ktoré sú potenciálni kupci pripravení alebo schopní kúpiť v určitom časovom období za prevládajúcu trhovú cenu v danom čase. Keď dôjde k prebytku ponuky alebo poklesu dopytu, cenová hladina a nájomné klesnú. Ak sa dopyt zvýši alebo ponuka zníži, potom v rovnovážnom trhovom hospodárstve a stabilných trhových vzťahoch sa hodnota majetku zvyšuje. Keď sú ponuka a dopyt vyvážené, trhová cena má tendenciu odrážať náklady. Previs trhových cien nad nákladmi stimuluje novú výstavbu, a naopak, ak sú trhové ceny nižšie, výstavba sa spomalí alebo úplne zastaví, kým oživený dopyt nespôsobí rast trhových cien.

Ponuka je množstvo tovaru dostupného za danú cenu; dopyt je požadované množstvo tovaru za danú cenu. Ponuka a dopyt len v interakcii určujú náklady a ceny na trhu. Dopyt je vo všeobecnosti pružnejší ako ponuka a výraznejšie reaguje na ceny – to je charakteristický znak trhu s nehnuteľnosťami.

Princíp konkurencie. Ak majitelia voľného kapitálu pocítia nadmerné alebo monopolné zisky na trhu s nehnuteľnosťami, pokúsia sa na tento trh preniknúť. Nadmerné alebo monopolné zisky sú sumy presahujúce tie, ktoré sú primerane potrebné na kompenzáciu obchodnej činnosti. Vyššie zisky ako zvyčajne podporujú väčšiu konkurenciu.

Princíp konkurencie odráža regulačné pôsobenie trhových mechanizmov: keď zisky na trhu presahujú úroveň potrebnú na zaplatenie výrobných faktorov; Konkurencia na tomto trhu sa zintenzívňuje, čo následne vedie k zníženiu priemernej úrovne príjmov. Nadmerné zisky v určitom štádiu vývoja trhu môžu zohrávať stimulačnú úlohu pri získavaní kapitálu do tohto sektora trhu a vytváraní konkurenčných podmienok v ňom. V kombinácii s monopolizmom však vedie k deštruktívnej konkurencii a podkopáva trh, pričom narúša skutočnú hodnotu trhových predmetov.

Ak je odhadca konfrontovaný s tokom príjmov, ktorý je vyšší ako trhová norma, musí byť opatrný: napríklad zaobchádzať s nadmerným príjmom ako so samostatným tokom príjmov (spolu s tokom príjmov zodpovedajúcim normálnej úrovni príjmu), alebo klasifikovať celý tok nadbytočných príjmov ako rizikovejší ako normálne a kapitalizovať ho vyššou sadzbou.

Princíp zmeny. Hodnota nehnuteľnosti nie je v čase konštantná. Objekty nehnuteľností sú opotrebované. Nové podniky sa otvárajú, iné sa zatvárajú. Pod vplyvom súkromných osôb a verejných inštitúcií sa mení charakter využívania pôdy. Peňažná zásoba a úrokové sadzby kolíšu. Ekonomické podmienky otvárajú nové možnosti. Medzinárodné podujatia ovplyvňujú cenu tovaru. Nové technológie a nové sociálne štandardy vyvolávajú nové požiadavky na nehnuteľnosti. Demografické zmeny diktujú potrebu rôznych typov bývania. Chuť a nálada ľudí sa menia. Tieto a ďalšie faktory môžu zmeniť užitočnosť nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite. Do úvahy treba brať aj stav a štádium rozvoja mesta, regiónu, priemyslu: v štádiu rozvoja, vyspelosti, úpadku či obrodenia. Hodnota nehnuteľnosti v štádiu rozvoja určitej oblasti bude vyššia ako hodnota tej istej nehnuteľnosti v tej istej oblasti, ale v štádiu poklesu.

Princíp zmeny spočíva v zohľadnení pri posudzovaní nehnuteľností prípadných zmien prírodných a sociálno-ekonomických podmienok, v ktorých sa nehnuteľnosť nachádza.

Zmena je teda nevyhnutným atribútom hodnoty nehnuteľnosti v čase. Akékoľvek ocenenie nehnuteľnosti preto musí byť datované ku konkrétnemu dátumu.

Princíp najlepšieho použitia (BUE) je základom teórie oceňovania nehnuteľností. Tento princíp syntetizuje princípy všetkých troch kategórií a spája všetky princípy oceňovania. Je to princíp, ktorý určuje výber faktorov a vlastností objektu, ktoré ovplyvňujú jeho trhovú hodnotu.

Princíp NEI nám umožňuje určiť využitie podniku, ktorý poskytuje najvyššiu hodnotu majetku ku dňu ocenenia. Toto však nie je jeho úplná formulácia. Na to zabúdajú tí, ktorí tvrdia, že princíp NEI vôbec nie je potrebný, lebo inak sa namiesto škôlok a škôl budú všade stavať kasína a továrne na alkohol.

V zásade NEI sa v skutočnosti uvádza, že najefektívnejším použitím je použitie vybrané z množstva alternatívnych možností, ktoré súčasne:

1) technicky (fyzicky) uskutočniteľné;
2) právne prípustné;
3) finančne odôvodnené;
4) uvedie oceňovanú nehnuteľnosť na najvyššiu hodnotu, čo platí aj pre pozemok, na ktorom sa úpravy nachádzajú. Tieto štyri podmienky predstavujú kritériá, cez ktoré musia prejsť (skontrolovať) všetky alternatívne možnosti, ktoré sa uchádzajú o „nomináciu“ - NEI - postupne, ako cez sito.

V náučnej a metodologickej literatúre posledných rokov sa objavuje tendencia zaraďovať NEI do druhej skupiny princípov súvisiacich s exploatáciou majetku. Podľa autorov ide o neúspešnú metodologickú „inováciu“, keďže pri analýze NEI je potrebné využiť jednak trhové faktory potrebné na posúdenie trhovej hodnoty, jednak trhom motivované a trhom overené očakávania vlastníka o čo najväčšej efektivite. konkrétneho použitia. Ako už bolo uvedené, tento princíp synteticky odráža vplyv všetkých ostatných skupín princípov a následne „testuje“ ich vplyv prostredníctvom svojich kritérií.

Vychádzajúc zo skutočnosti, že predmetom posudzovania nehnuteľností je znalec a predmetom posudzovania nehnuteľnosť patriaca jednému alebo druhému vlastníkovi, oceňovanie nehnuteľností je súhrn úkonov subjektov posudzovania zameraných na nastolenie trhového alebo iného hodnotu vo vzťahu k predmetom posudzovania. Stanovenie trhovej alebo inej hodnoty nehnuteľnosti za účelom efektívneho hospodárenia s ňou a nakladania s ňou je teda hlavným účelom oceňovania nehnuteľnosti. Posudzovanie však nie je samoúčelné, jeho nevyhnutnosť je daná skutočnosťou, že s nehnuteľnosťami sa uskutočňujú rôzne transakcie, a preto je posúdenie potrebné na prijatie toho či onoho manažérskeho rozhodnutia o nehnuteľnosti. Zároveň na prijímanie manažérskych rozhodnutí v tomto prípade je potrebné zapojiť mnoho ďalších charakteristík nehnuteľností: kvalitatívne vlastnosti, výrobná kapacita (produktivita), prevádzkové náklady, opotrebovanie atď.

Teoretickým základom procesu hodnotenia je systém zásad hodnotenia. Vo svetovej praxi je zvykom rozlišovať štyri skupiny princípov hodnotenia.

Prvou skupinou sú princípy vychádzajúce z predstáv potenciálneho majiteľa.

Princíp užitočnosti, čo znamená, že čím viac je nehnuteľnosť schopná uspokojiť potreby vlastníka, tým vyššia je jej užitočnosť a hodnota.

Princíp substitúcie. To znamená, že ak existuje určitý počet homogénnych (z hľadiska úžitkovosti alebo rentability) nehnuteľností, najväčší dopyt bude po objektoch s najnižšou cenou. Tento princíp je založený na možnosti alternatívneho výberu kupujúceho, t.j. Hodnota nehnuteľnosti závisí od toho, či sú na trhu k dispozícii podobné alebo náhradné nehnuteľnosti.

Princíp očakávania, ktorý je určený tým, aké príjmy (s prihliadnutím na výšku a načasovanie prijatia) alebo aké výhody a výhody plynúce z užívania nehnuteľnosti, vrátane výnosov z následného predaja, potenciálny vlastník očakáva. Tento princíp je základom oceňovania nehnuteľností výnosovým prístupom a charakterizuje pohľad potenciálneho užívateľa na budúce príjmy a ich aktuálnu hodnotu. Napríklad náklady na pozemok v obývanej oblasti vyčlenený na obytný rozvoj budú odrážať kapitalizovanú sumu nájomného (skutočného alebo potenciálneho), ktoré vlastník očakáva, že dostane z prevádzky obytného domu.

Druhou skupinou sú princípy súvisiace s procesom prevádzky nehnuteľnosti.

Princíp prínosu - pre posúdenie hodnoty nehnuteľnosti je potrebné určiť podiel každého faktora a jeho najdôležitejších prvkov na tvorbe úžitkovej hodnoty a hodnoty nehnuteľnosti.

Ziskovosť nehnuteľnosti je určená kombináciou štyroch skupín faktorov: pozemok s budovami (ak je pozemok nezastavaný, tak len pozemok), vybavenie a technické prostriedky (pre nezastavaný pozemok - aj budovy a stavby), práca a manažment. Okrem toho náklady na každú skupinu faktorov závisia od toho, do akej miery sa hodnota celej nehnuteľnosti zvýši ich používaním, berúc do úvahy existujúce kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky.
Inými slovami, príspevok je pridanie k hodnote nehnuteľnosti, ktoré vyplýva z prítomnosti špecifického faktora alebo jeho prvkov.

Ak vezmeme do úvahy pôsobenie tohto princípu v dynamike vo vzťahu k rozširujúcemu sa objektu, potom hodnota každého ďalšieho príspevku nemusí zodpovedať konkrétnym nákladom na vytvorenie predmetného komponentu, keďže celkové náklady na nehnuteľnosť nie sú vždy jednoduché. súčet nákladov na jednotlivé zložky. Napríklad náklady na inštaláciu podzemného parkoviska sú 150 000 dolárov. môže zvýšiť náklady na viacposchodovú obytnú budovu o 300 000 dolárov.

Princíp vyváženosti – každý druh využitia územia vyžaduje určité zložky nehnuteľnosti, ktorých optimálna kombinácia zabezpečuje maximálnu hodnotu nehnuteľnosti.

Inými slovami, akémukoľvek typu nehnuteľnosti zodpovedá optimálna kombinácia vzájomne pôsobiacich prvkov v štruktúre nehnuteľného objektu v mierke okresu alebo mesta (sídliska), v ktorej sa dosiahne rovnovážny stav zabezpečujúci maximálnu hodnotu celého objektu. Rovnováha je porušená, ak sa stavby na pozemku vyznačujú nedostatočnými úpravami, alebo naopak majú nadmerné úpravy vo vzťahu k danému pozemku, napríklad jeho veľkosť.

V prípade nehnuteľností je bilancia charakterizovaná ekonomickými ukazovateľmi kapacity a efektívnosti. Kapacita ukazuje, koľko nehnuteľností môže byť pripojených k určitému pozemku, pričom miestne orgány môžu: regulovať parametre nehnuteľností (výška, hustota zástavby, efektívnosť využívania pôdy); stanovujú požiadavky na ochranu krajiny, historických budov, ochranu historických a kultúrnych pamiatok a environmentálne opatrenia. Efektívnosť je určená mierou zisku, ktorý môže poskytnúť spojenie pozemku s budovami na ňom umiestnenými pri realizácii rôznych developerských projektov.

Princíp zvyškovej produktivity. Znamená to, že vlastník pozemku s minimálnymi nákladmi na jeho rozvoj môže dosiahnuť maximálny príjem (uspokojiť špeciálne potreby užívateľa konkrétnym nehnuteľným objektom alebo výhodnou kombináciou vlastností objektu (výhodná poloha) atď.), získať maximálny príjem). Tento princíp sa používa pri určovaní realizovateľnosti novej výstavby.

Princíp separácie. Znamená, že fyzické prvky nehnuteľnosti a vlastnícke práva k nim možno rozdeliť a kombinovať tak, aby sa dosiahla maximálna hodnota nehnuteľnosti. Pri delení fyzických prvkov nehnuteľností a vlastníckych práv k nim sú možné tieto možnosti:

Priestorové členenie: rozdelenie práv na vzdušný priestor, k pôdnej vrstve zeme, k podzemnému priestoru s podložím, k vodným zdrojom pobrežných pásov, rozdelenie pevniny na samostatné parcely, rozdelenie stavby na suterén, podlažia a pod. zapnuté;

Rozdelenie podľa druhu vlastníckych práv: nájom, obmedzené použitie, hypotéka, vklad do základného imania podnikov, vydanie cenného papiera na vydanie akcií;

Delenie podľa doby vlastníctva alebo užívania: krátkodobý a dlhodobý prenájom, doživotné užívanie, doživotné vlastníctvo, právo hospodárenia, operatívne riadenie.

Treťou skupinou sú princípy určené pôsobením trhového prostredia.

Princíp ponuky a dopytu. Znamená, že cena nehnuteľnosti sa mení v dôsledku interakcie ponuky a dopytu. Vyjadruje vzájomnú závislosť medzi rastúcou potrebou nehnuteľností v podmienkach sociálno-ekonomického rozvoja spoločnosti a obmedzenou ponukou spôsobenou prirodzeným obmedzením pozemkov, ako aj ekonomickými nákladmi na výstavbu (rekonštrukciu) úprav.

Princíp konkurencie. Znamená to, že ceny nehnuteľností sú určované neustálou konkurenciou medzi účastníkmi trhu, ktorí sa snažia získať maximálny zisk. Vysoká miera návratnosti stimuluje prilákanie kapitálu na trh s nehnuteľnosťami a zvyšuje konkurenciu. Pozitívnou úlohou konkurencie je, že trhovú hodnotu možno určiť len na konkurenčnom trhu, keď vyrovná návratnosť investícií v rôznych segmentoch trhu s nehnuteľnosťami. V prítomnosti monopolu vytvárajú nadmerné zisky deštruktívnu konkurenciu, podkopávajú fungovanie trhových mechanizmov a v konečnom dôsledku vedú k deformácii trhovej hodnoty nehnuteľností. Tento proces je nebezpečný najmä v štádiu vzniku a rozvoja trhu s nehnuteľnosťami (predovšetkým pozemkov), ktorý je pre našu krajinu typický.

Princíp korešpondencie. Myšlienkou je, že maximálna hodnota nehnuteľnosti sa dosiahne vtedy, keď existuje primeraná úroveň architektonickej jednotnosti a kompatibilného využívania pôdy. Súlad charakteristík nehnuteľnosti s potrebami a očakávaniami miestneho trhu zabezpečuje vysoký trhový dopyt po nehnuteľnosti, a teda aj vysokú hodnotu.

Princíp zmeny vonkajšieho prostredia. Pri posudzovaní nehnuteľností ide o zohľadnenie možných zmien ekonomických, sociálnych a právnych podmienok ich užívania, ako aj o zohľadnenie vonkajšieho prostredia a perspektív rozvoja územia. Pri písaní správy o hodnotení je potrebné zohľadniť zásadu zmien vonkajšieho prostredia uvedením dátumu, ku ktorému bola hodnota nehnuteľnosti stanovená.

Štvrtú skupinu predstavuje jeden princíp: princíp najlepšieho a najefektívnejšieho využitia. Sumarizuje vplyv vyššie uvedených troch skupín princípov hodnotenia.

Tento princíp znamená, že z možných možností využitia nehnuteľnosti sa vyberie tá, ktorá najúplnejšie realizuje funkčnosť pozemku s úpravami. Táto možnosť slúži na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti.

Odhadca robí úpravu o straty pri inkasovaní platieb analýzou retrospektívnych informácií o konkrétnom objekte s následným predpovedaním tejto dynamiky a môže tak určiť variant, ktorý prináša maximálny možný príjem z pozemku, bez ohľadu na to, či je pozemok zastavaný alebo nie. a aké budovy sa na ňom k dátumu hodnotenia nachádzajú.

Všetky vyššie uvedené princípy oceňovania nehnuteľností spolu úzko súvisia a v závislosti od druhu a špecifík oceňovanej nehnuteľnosti a použitej metódy ocenenia môžu zohrávať hlavnú alebo pomocnú úlohu.

Uvažované princípy predstavujú teoretický základ pre posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti. Sú základom pre tri základné prístupy k oceňovaniu nehnuteľností – výnos, porovnanie a náklady.

Pojem nehnuteľnosť zahŕňa fyzické predmety s pevným umiestnením v priestore a všetko, čo je s nimi neoddeliteľne spojené pod povrchom aj nad zemským povrchom alebo je predmetom služby, ako aj práva, záujmy a výhody vyplývajúce z vlastníctva. objektov.

Charakteristickým znakom hnuteľného majetku je jeho schopnosť premiestňovať ho bez toho, aby sa poškodil sám alebo majetok, s ktorým je spojený.

Občiansky zákonník (§ 130) jasne definuje pojem nehnuteľná vec. Nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti zahŕňajú pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, t.j. predmety, ktorých pohyb bez neprimeraného poškodenia ich účelu nie je možný, vrátane lesov, trvalkových výsadieb, budovy, stavby).

V tejto definícii sa pojmy (nehnuteľná vec), (nehnuteľnosť), (nehnuteľnosť) považujú za synonymá, čo je podľa nášho názoru celkom spravodlivé, keďže všetky charakterizujú rovnaké hmotné predmety.

Preto je potrebné rozlišovať medzi pojmom nehnuteľnosť (nehnuteľnosť ako súbor fyzických objektov (pozemok a všetko, čo je s ním neoddeliteľne spojené) a nehnuteľný majetok, ktorý okrem hmotných predmetov zahŕňa záujmy, výhody a práva spojené s vlastníctvom týchto predmetov.

Teoretickým základom procesu hodnotenia je systém zásad hodnotenia. Vo svetovej praxi je zvykom rozlišovať štyri skupiny princípov hodnotenia:

1. skupina: princípy vychádzajúce z predstáv potenciálneho vlastníka;
2. skupina: princípy vyplývajúce z procesu exploatácie nehnuteľností;
3. skupina: princípy určené pôsobením trhového prostredia;
4. skupina: princíp najlepšieho a najefektívnejšieho využitia.

Princíp očakávania je určený tým, aké príjmy (s prihliadnutím na výšku a načasovanie prijatia) alebo aké výhody a výhody plynúce z užívania nehnuteľnosti, vrátane výnosov z následného predaja, potenciálny vlastník očakáva. Tento princíp je základom oceňovania nehnuteľností výnosovým prístupom a charakterizuje pohľad potenciálneho užívateľa na budúce príjmy a ich aktuálnu hodnotu. Napríklad náklady na pozemok v obývanej oblasti vyčlenený na obytný rozvoj budú odrážať kapitalizovanú sumu nájomného (skutočného alebo potenciálneho), ktoré vlastník očakáva, že dostane z prevádzky obytného domu.

Druhá skupina princípov hodnotenia je určená procesom prevádzky nehnuteľnosti a zahŕňa princípy prínosu, zostatkovej produktivity, rovnováhy a delenia.

Princíp prínosu - pre posúdenie hodnoty nehnuteľnosti je potrebné určiť podiel každého faktora a jeho najdôležitejších prvkov pri tvorbe úžitkovej hodnoty a hodnoty nehnuteľnosti.

Inými slovami, príspevok je pridanie k hodnote nehnuteľnosti, ktoré vyplýva z prítomnosti špecifického faktora alebo jeho prvkov.

Princíp vyváženosti – každý druh využitia pozemku si vyžaduje určité zložky nehnuteľnosti, ktorých optimálna kombinácia zabezpečuje maximálnu hodnotu nehnuteľnosti.

Rovnováha je porušená, ak sa stavby na pozemku vyznačujú nedostatočnými úpravami, alebo naopak majú nadmerné úpravy vo vzťahu k danému pozemku, napríklad jeho veľkosť.

V prípade nehnuteľností je bilancia charakterizovaná ekonomickými ukazovateľmi kapacity a efektívnosti.

Kapacita ukazuje, koľko nehnuteľností môže byť pripojených k určitému pozemku, pričom miestne orgány môžu: regulovať parametre nehnuteľností (výška, hustota zástavby, efektívnosť využívania pôdy); stanovujú požiadavky na ochranu krajiny, historických budov, ochranu historických a kultúrnych pamiatok a environmentálne opatrenia.

Efektívnosť je určená mierou zisku, ktorý môže poskytnúť spojenie pozemku s budovami na ňom umiestnenými pri realizácii rôznych developerských projektov.

Princíp členenia znamená, že fyzické prvky nehnuteľnosti a vlastnícke práva k nim možno rozdeliť a kombinovať tak, aby sa dosiahla maximálna hodnota nehnuteľnosti.

Pri delení fyzických prvkov nehnuteľností a vlastníckych práv k nim sú možné tieto možnosti:

- priestorové členenie: rozdelenie práv k vzdušnému priestoru, k pôdnej vrstve zeme, k podzemnému priestoru s podložím, k vodným zdrojom pobrežných pásiem, členenie pevniny na samostatné parcely, členenie stavby na pivnice, podlažia a pod. zapnuté;
- rozdelenie podľa druhov vlastníckych práv: nájomné, obmedzené užívanie, hypotéka, vklad do základného imania podnikov, vydanie cenného papiera na vydanie akcií;
- rozdelenie podľa doby vlastníctva alebo užívania: krátkodobý a dlhodobý prenájom, doživotné užívanie, doživotné vlastníctvo, právo hospodárenia, operatívne riadenie.

Do tretej skupiny hodnotiacich princípov, determinovaných pôsobením trhového prostredia, patrí ponuka a dopyt, konkurencia, súlad a zmeny vonkajšieho prostredia.

Princíp ponuky a dopytu znamená, že cena nehnuteľnosti sa mení v dôsledku interakcie ponuky a dopytu. Vyjadruje vzájomnú závislosť medzi rastúcou potrebou nehnuteľností v podmienkach sociálno-ekonomického rozvoja spoločnosti a obmedzenou ponukou spôsobenou prirodzeným obmedzením pozemkov, ako aj ekonomickými nákladmi na výstavbu (rekonštrukciu) úprav.

Pozitívnou úlohou konkurencie je, že trhovú hodnotu možno určiť len na konkurenčnom trhu, keď vyrovná návratnosť investícií v rôznych segmentoch trhu s nehnuteľnosťami. V prítomnosti monopolu vytvárajú nadmerné zisky deštruktívnu konkurenciu, podkopávajú fungovanie trhových mechanizmov a v konečnom dôsledku vedú k deformácii trhovej hodnoty nehnuteľností. Tento proces je nebezpečný najmä v štádiu vzniku a rozvoja trhu s nehnuteľnosťami (predovšetkým pozemkov), ktorý je pre našu krajinu typický.

Princíp zhody spočíva v tom, že maximálna hodnota nehnuteľnosti vzniká vtedy, keď existuje primeraná úroveň architektonickej jednotnosti a kompatibilného využitia územia. Súlad charakteristík nehnuteľnosti s potrebami a očakávaniami miestneho trhu zabezpečuje vysoký trhový dopyt po nej, a teda aj vysokú hodnotu.

Princíp zmeny vonkajšieho prostredia zahŕňa pri posudzovaní nehnuteľností zohľadnenie prípadných zmien ekonomických, sociálnych a právnych podmienok, za ktorých sa užívajú, ako aj zohľadnenie vonkajšieho prostredia a perspektív rozvoja územia.

Pri písaní správy o hodnotení je potrebné zohľadniť zásadu zmien vonkajšieho prostredia uvedením dátumu, ku ktorému bola hodnota nehnuteľnosti stanovená.

Princíp, ktorý sumarizuje vplyv vyššie uvedených troch skupín princípov hodnotenia, je najlepšie a najefektívnejšie využitie (BBEI).

Štvrtá skupina princípov hodnotenia (LNEI) znamená, že z možných možností využitia nehnuteľnosti sa vyberie tá, ktorá najúplnejšie realizuje funkčnosť pozemku s úpravami. Táto možnosť slúži na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti.

LNEI sa zvažuje v dvoch etapách: po prvé, pozemok ako voľný a po druhé, pozemok s existujúcimi úpravami.

Tieto princípy predstavujú teoretický základ pre posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti. Sú základom pre tri základné prístupy k oceňovaniu nehnuteľností – výnosové, porovnávacie a nákladové.

nehnuteľnosť stojí draho

Koncepcia, ciele a princípy oceňovania nehnuteľností

Ocenenie je postup, v dôsledku ktorého sa stanoví trhová alebo iná hodnota predmetu ocenenia.

Oceňovacia činnosť je podnikateľská činnosť vykonávaná odhadcami zameraná na stanovenie trhovej alebo inej hodnoty pre predmety oceňovania k určitému dátumu, ak zákon neustanovuje inak.

Odhadca - fyzická alebo právnická osoba, ktorá má licenciu na vykonávanie oceňovacej činnosti a je nevyhnutne členom niektorej z komôr odhadcov.

Účelom oceňovania nehnuteľností je určiť trhovú alebo inú hodnotu pre vykonávanie určitých úkonov s predmetom oceňovania.

Samozrejme, účely oceňovania nehnuteľnosti v každom prípade priamo závisia od konkrétnej transakcie s nehnuteľnosťou.

Aké sú teda účely oceňovania nehnuteľností:

zisťovanie hodnoty nehnuteľností pri privatizačných aktivitách, prevode do správy trustu alebo prenájmu,

Ocenenie nehnuteľnosti je potrebné pri zostavovaní rôznych manželských zmlúv, ako aj pri delení majetku v prípade rozvodu, napríklad na žiadosť jednej zo strán v prípade sporu o rozdelenie majetku.

V prípade potreby poskytnúť nehnuteľnosť ako záruku,

Pri výkone kontroly správnosti a zákonnosti platenia dane v prípade sporu ohľadom výpočtu základu dane,

V prípade predaja alebo iného scudzenia nehnuteľnosti,

Pri odkúpení alebo v prípade, že legislatíva počíta so zaistením nehnuteľnosti vlastníkovi pre rôzne štátne alebo komunálne potreby,

Na hypotekárne úvery,

Pri postúpení dlhových záväzkov, ktoré priamo súvisia s predmetom oceňovania - nehnuteľnosťou,

V prípade, že sa nehnuteľnosť prevádza do základného imania právnických osôb.

Zoznam nie je úplný. Je zrejmé, že oceňovanie nehnuteľností je možné vykonávať na rôzne účely, aj keď z oceňovacej praxe je zrejmé, že potreba vzniká spravidla pri realizácii rôznych obchodných transakcií. Účely oceňovania nehnuteľností priamo ovplyvňujú obsah ocenenia – t.j. k tomu súboru vzťahov a úkonov ekonomickej, právnej, technickej, výskumnej a inej povahy v súvislosti so stanovením hodnoty predmetu ocenenia. V každom konkrétnom prípade je stanovenie cieľov pre špecialistu prvoradé a kladie sa do popredia.

Oceňovací prístup je metóda určenia možnej trhovej alebo inej hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti pomocou jednej alebo viacerých metód oceňovania.

Spôsob ocenenia je súbor úkonov právnej, finančnej, ekonomickej, organizačnej a technickej povahy slúžiaci na stanovenie trhovej alebo inej hodnoty predmetu ocenenia.

Štandardy oceňovania sú normatívnym dokumentom, ktorý stanovuje pravidlá, princípy a charakteristiky v oblasti oceňovacích činností na všeobecné a opakované použitie.

Dátum ocenenia - deň alebo časové obdobie, na ktoré sa zisťuje možná trhová alebo iná hodnota predmetu ocenenia.

Nehnuteľnosti sú budovy, stavby, pozemky a všetko, čo je s nimi pevne spojené, ktorých pohyb nie je možný bez neúmernej ujmy.

Samostatné objekty sú klasifikované. Ak budovy susedia navzájom a majú spoločnú stenu, ale každá je samostatnou stavebnou jednotkou, považujú sa za samostatné objekty. Vonkajšie prístavby k budove samostatného hospodárskeho významu, budovy samostatnej kotolne, ako aj hospodárske budovy (sklady, garáže, ploty, prístrešky, ploty, studne atď.) sú samostatné objekty. Súčasťou hlavnej budovy sú priestory zabudované do budov a určené pre obchody, jedálne, kaderníctva, ateliéry, požičovne, škôlky, jasle, pošty, banky či iné organizácie.

Patria sem aj komunikácie vo vnútri budov potrebné na ich prevádzku:

vykurovacie systémy so zariadením, napríklad inštalácia kotla - kotolňa (ak je kotolňa umiestnená vo vnútri budovy);

vnútorná vodovodná a plynovodná sieť, kanalizácia so všetkými zariadeniami;

vnútorná sieť elektrických rozvodov napájania a osvetlenia so všetkými svietidlami;

interné telefónne a signalizačné siete;

Ventilačné zariadenia na všeobecné hygienické účely;

výťahy a výťahy.

Základy pod objektmi, ktoré nie sú budovami, kotly, generátory, obrábacie stroje, stroje, prístroje atď., ktoré sa nachádzajú vo vnútri budov, sa do stavby nezapočítavajú, okrem základov veľkých zariadení. Základy týchto objektov sú súčasťou objektov, v ktorých sú použité; v budove sú zahrnuté základy veľkého zariadenia postaveného súčasne s budovou. Pre tento typ zariadenia sa používa termín „budovy špeciálneho účelu“.

Vybavenie. Stavby zahŕňajú inžinierske a stavebné zariadenia určené na vytváranie a plnenie technických funkcií (bane, ropné vrty, cesty, priehrady, nadjazdy atď.) alebo slúžiace obyvateľstvu (stavby na zlepšenie miest atď.).

Štruktúra zahŕňa všetky zariadenia, ktoré s ňou tvoria jeden celok. Napríklad pri stanovení reprodukčných nákladov hrádze štruktúra objektu zahŕňa teleso hrádze, filtre a drenáže, prepady a prelivy s kovovými konštrukciami, upevnenie svahov, cesty pozdĺž telesa hrádze, mosty, plošiny , ploty a pod.

Sortiment stavieb zahŕňa viac ako 100 položiek a podiel nákladov na celkovom objeme stavby je viac ako 25 %. Podsekcia „konštrukcie“ zahŕňa aj doplnkové zariadenia. Do tejto skupiny patria všetky objekty nezávislého významu určené na prenos energie a informácií, ako sú elektrické vedenia, teplárne, potrubia na rôzne účely, rádioreléové vedenia, káblové komunikačné vedenia, ako aj množstvo podobných objektov so všetkými sprievodnými komplexmi. inžinierskych sietí.

Oceňovacou činnosťou sa rozumie odborná činnosť subjektov oceňovacej činnosti zameraná na stanovenie trhovej alebo inej hodnoty vo vzťahu k predmetom posudzovania.

Oceňovanie je pre Kazašskú republiku nový typ ekonomickej činnosti spolu s účtovníctvom, auditom a zdanením.

Ocenenie nehnuteľnosti je určenie hodnoty nehnuteľnosti v súlade s uvedeným účelom, postupom oceňovania a etickými požiadavkami znalca.

Preto sú hlavnými účelmi hodnotenia:

reflexia v podávaní správ; nákup a predaj;

organizovanie súťaží; aukcie; ponuky; nájomné; leasing; zástava; kapitola; dedičstvo; darcovstvo;

poistenie; výpočet daní, ciel, poplatkov;

privatizácia; konfiškácia; znárodnenie; likvidácia; riešenie majetkových sporov;

prevod vlastníctva; vklad majetku do základného imania; určenie podielu vlastníckeho práva; prechod na správu trustu;

investičný dizajn; obchodná koncesia; náhradu škody; skladovanie;

Posudzovanie nákladov je metodicky správny znalecký posudok o hodnote hodnoteného predmetu a procese jej stanovenia.

Teoretickým základom pre proces ohodnocovania rôznych majetkových predmetov je súbor hodnotiacich princípov formulovaných na základe dlhoročných skúseností. Vo svetovej praxi si účastníci trhu vypracovali jednotný súbor pravidiel alebo princípov hodnotenia, ktoré sa spájajú do skupín.

Vo svetovej praxi je zvykom rozlišovať štyri skupiny princípov hodnotenia:

1. Zásady založené na názoroch potenciálneho užívateľa (majiteľa).
1.1. Princíp užitočnosti.

Úžitok je schopnosť nehnuteľnosti uspokojiť potreby užívateľa v danej lokalite a počas daného časového obdobia.

Určené výškou, načasovaním a charakterom poberania príjmu alebo iných plnení z užívania nehnuteľnosti.

1.2. Princíp substitúcie.

Princíp substitúcie hovorí, že maximálna hodnota nehnuteľnosti je určená najnižšou cenou alebo hodnotou, za ktorú je možné kúpiť inú nehnuteľnosť s rovnocennou úžitkovou hodnotou.

1.3. Princíp očakávania.

Očakávanie je stanovenie súčasnej hodnoty príjmu alebo iných výhod, ktoré možno v budúcnosti získať z vlastníctva majetku. Očakávania môžu byť pozitívne aj negatívne.

2. Zásady vyplývajúce z procesu využívania nehnuteľností (súvisiacich s pozemkami, budovami a stavbami).
2.1. Reziduálna produktivita sa meria ako čistý príjem priradený pôde po zaplatení nákladov práce, kapitálu a podnikania.
2.2. Princíp prispievania. Príspevok je suma, o ktorú sa zvýši alebo zníži hodnota predmetu podnikania alebo čistý príjem z neho v dôsledku prítomnosti alebo absencie akéhokoľvek dodatočného výrobného faktora (zdroja). Náklady na každý komponent závisia od toho, o koľko sa zvýši hodnota celej nehnuteľnosti jej používaním, pričom sa zohľadnia dostupné kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky. Hodnota vkladu je určená užitočnosťou veci z pohľadu kupujúceho (t. j. trhu).
2.3. Princíp vyváženosti (proporcionality) hovorí, že akémukoľvek druhu využitia pôdy zodpovedajú optimálne súčty rôznych výrobných faktorov (zložiek objektu), ktorých optimálnou kombináciou sa dosiahne maximálna hodnota pozemku.
2.4. Princíp ekonomického rozdelenia a kombinácie práv. Ekonomické rozdelenie nastáva vtedy, keď práva k nehnuteľnostiam možno rozdeliť na dva alebo viac majetkových podielov, čím sa zvýši celková hodnota majetku.
3. Princípy určené pôsobením trhového prostredia.
3.1. Princíp závislosti hovorí, že hodnota konkrétnej nehnuteľnosti je ovplyvňovaná a sama ovplyvňuje povahu a hodnotu iných predmetov v oblasti jej umiestnenia.
3.2. Princíp vhodnosti spočíva v tom, že maximálna hodnota nehnuteľnosti vzniká vtedy, keď existuje primeraná úroveň architektonickej jednotnosti a kompatibilného využitia územia.
3.3. Princíp ponuky a dopytu znamená, že cena nehnuteľnosti sa tvorí ako výsledok interakcie ponuky a dopytu. Ponuka sa vzťahuje na počet nehnuteľností, ktoré je možné ponúknuť na predaj pri súčasnej cenovej hladine. Dopyt je solventná potreba nehnuteľností prezentovaných na trhu.
3.4. Princíp konkurencie: keď zisky na trhu prekročia úroveň potrebnú na zaplatenie výrobných faktorov, konkurencia na tomto trhu sa zintenzívni, čo následne vedie k zníženiu priemernej úrovne čistého príjmu.
3.5. Princíp zmeny vonkajšieho prostredia zahŕňa pri posudzovaní nehnuteľností zohľadnenie prípadných zmien ekonomických, sociálnych a právnych podmienok, v ktorých sa využívajú, ako aj vonkajšieho prostredia a perspektív rozvoja územia.
4. Zásada najvyššieho a najlepšieho využitia.

To znamená použitie, ktoré:

a) je zákonom povolené, t.j. vyhovuje právnym normám vrátane územných a environmentálnych predpisov, urbanistických obmedzení, požiadaviek na ochranu historických pamiatok, sadových úprav priľahlých území a pod.;
b) fyzicky realizovateľné, t.j. veľkosť a tvar pozemku, jeho dopravná dostupnosť a existujúca zástavba umožňujú realizovať zvolený variant využitia;
c) finančne opodstatnené z hľadiska návratnosti vloženého kapitálu, t.j. používanie poskytuje príjem prevyšujúci kapitálové náklady, prevádzkové náklady a finančné záväzky;
D) poskytuje najvyššiu hodnotu alebo ziskovosť nehnuteľnosti.