Eine Wohnungsgenossenschaft ist eine juristische Person in Form einer Gemeinschaft, deren Aufgabe es ist, den Mitgliedern der Genossenschaft Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Gewerkschaft kann jede Person beitreten, unabhängig von ihrem Status.

Was ist eine Wohnungsbaugesellschaft?

Wenn wir reden in einfacher Sprache, dann ist eine Wohnungsbaugenossenschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) ein Zusammenschluss von Personen, die für alle Mitglieder der Vereinigung ein gemeinsames Budget für den Kauf oder Bau von Wohnungen erstellt haben. Für den Beitritt zur Wohnanlage ist ein Mitgliedsbeitrag erforderlich, dessen Geld für Wohnraum ausgegeben wird.

Rechte und Pflichten gemeinnützige Organisation in zwei Hauptinstallationen installiert Vorschriften:

  1. Artikel 111 und 112 Wohnungsordnung Russische Föderation;
  2. Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation – Abschnitt über Rechtspersonen Oh.


Das wichtigste Dokument, das die Aktivitäten und Fähigkeiten der Gewerkschaft regelt, ist die Satzung.

Die Satzung ist das Hauptdokument der Organisation. Hier wird alles niedergeschrieben, was mit dem Funktionieren der Wohnanlage zusammenhängt: die Höhe der Eintrittsgelder, die Grundvoraussetzungen für den Beitritt und Austritt aus der Organisation usw.

Das oberste Leitungsorgan der Genossenschaft (in der Regel die Mitgliederversammlung) wählt und ernennt einen Verantwortlichen für die Finanz- und Wirtschaftstätigkeit. Dasselbe Gremium hat das Recht, den Kandidaten zu wechseln, wenn er mit der Wahl unzufrieden ist.

Eine Gewerkschaft kann von mindestens 5 Personen gegründet werden, aber gesamt Es sollten keine Menschen sein mehr Orte in einem Genossenschaftsgebäude.

Damit ein Verein als offiziell gegründet gilt, ist ein einstimmiger Beschluss der Gründer erforderlich.

Die Gesetzgebung der Russischen Föderation beschreibt nicht alle Feinheiten der Struktur von Wohnanlagen. Dies bleibt im Ermessen der Community-Mitglieder, aber das Gesetz verlangt die Führung eines Protokolls, das alle widerspiegelt wichtige Ereignisse vom Tag seiner Gründung an.

Arten von Genossenschaften

IN momentan Es gibt drei Arten von Wohnungsbaugenossenschaften:

  1. Standard-Wohnungsbaugenossenschaften;
  2. Wohnungs- und Baugenossenschaft (HBC);
  3. Wohn- und Spargenossenschaft (HSC).

Jede Gemeinschaft weist eine Reihe grundlegender Unterschiede in Struktur und Satzung auf. Wir haben oben über den ersten Typ gesprochen, also schauen wir uns als Nächstes die beiden anderen an.

Wohnungs- und Baugenossenschaft

Grundlegender Unterschied eine Standard-Eigentumswohnung einer Wohnungsbaugenossenschaft – bei letzterer besteht das Hauptziel darin, Wohnungen zu bauen und nicht, sie zu kaufen. In der Regel organisieren solche Vereine den Bau großer Häuser.

Eine Wohnungsbaugenossenschaft wird wie folgt gegründet:

  1. Es findet ein Treffen der Gründer statt, das obligatorisch protokolliert;
  2. Die Satzung der Baugemeinschaft wird genehmigt;
  3. Zahlungen an den Staat erfolgen in Höhe von 2.000 Rubel;
  4. Registrierung der Genossenschaft als juristische Person mit Eintragung in das einheitliche Staatsregister.

Das wichtigste Dokument, das die Funktionsweise der Gewerkschaft regelt, bleibt die Satzung. Es sagt aus:

  • Regeln für den Beitritt und Austritt aus der Gewerkschaft;
  • Höhe der Anzahlung;
  • Beschreibung des gemeinsamen Eigentums und der Nuancen seiner Nutzung.

Der unbestreitbare Vorteil dieser Gesellschaft besteht darin, dass Wohnungsbaugenossenschaften von Menschen gegründet werden können Behinderungen. In diesem Fall bietet der Staat folgende Anreize:

  • Für den Bau Wohngebäude die Verwaltung ist verpflichtet, Grundstücke unentgeltlich zur Verfügung zu stellen;
  • Ein Wohnprojekt für eine Genossenschaft wird völlig kostenlos entwickelt und bereitgestellt;
  • Die Stadtverwaltung verpflichtet sich, bei der Anbindung des Neubaus an die städtische Infrastruktur mitzuhelfen.

Aber es gibt eine Nuance: Eine solche Gemeinschaft hat das Recht, nur Häuser der Economy-Klasse zu bauen.

Wohn- und Spargenossenschaft

ZhNK unterscheidet sich von anderen Gewerkschaften dadurch, dass Gemeindemitglieder durch Aktienbeiträge Mittel für den Kauf von Wohnraum ansammeln. In diesem Fall werden Wohnungen absolut erworben verschiedene Orte.

Die Wahl eines solchen Vereins ist ein riskantes Unterfangen, da ZhNK ein hervorragender Deckmantel für Betrüger ist. Daher gibt es bei der Wahl einer Wohnungs- und Spargenossenschaft eine Reihe von Empfehlungen:

  • Offene Politik der Organisation und loyale Haltung gegenüber den Aktionären;
  • Die Tätigkeit der Gewerkschaft erfolgt ausschließlich auf der Grundlage der Gesetze der Russischen Föderation;
  • Eine zuverlässige Genossenschaft sollte mit großen und bewährten Banken zusammenarbeiten;
  • Alle Probleme werden durch das Treffen zeitnah gelöst;
  • Transparentes Community-Management und ein klar definiertes Ziel;
  • Der Mitgliedsbeitrag soll der niedrigste aller Genossenschaften sein.

Eine Bauspargenossenschaft ist eine hervorragende Alternative für eine Hypothek. Somit wird die Überzahlung für eine Wohnung, die mit einer Hypothek über 2,5 Millionen Rubel aufgenommen wurde, dem Standard entsprechen Kreditzins:

  • Über 10 Jahre – 2,1 Millionen Rubel;
  • Über 20 Jahre - 4,9 Millionen Rubel.

Es stellt sich heraus, dass der Kreditgeber über 20 Jahre hinweg das Doppelte für die Wohnung zahlt und die Anzahlung mindestens 15 % der Wohnkosten betragen muss.

Was nun Wohnen und kommunale Dienstleistungen zum gleichen Preis für Wohnen betrifft. Der Eintrittspreis + Mitgliedsbeitrag + Anteil beträgt nicht mehr als 100.000 Rubel, was deutlich weniger als 15 % der Wohnungskosten ausmacht.

Der Mitgliedsbeitrag wird nur einmal gezahlt, wenn eine Person der Gemeinschaft beitritt. Mit diesem Geld werden die Aktivitäten der Gewerkschaft finanziert: Lohn Anwälte, Buchhaltungsabteilungen usw.

Die Berechnungen lauten wie folgt: Über 23 Monate werden unter Berücksichtigung der monatlichen Einzahlung 35 % der Gesamtkosten der Wohnung angesammelt – 890.000 Rubel. Dann wird ein Darlehen von 1,7 Millionen von der Gemeinde aufgenommen. Standard Zinsrate für ähnliche Gemeinschaften – 3 %. Es stellt sich heraus:

  • 1 Jahr – 510.000 Rubel;
  • 2 Jahre – 500.000;
  • 3 Jahre – 480.000;
  • 4. Jahr – 270.000.

Dadurch erwirbt ein Gewerkschaftsmitglied nach 23 Monaten ein Eigenheim und zahlt die Schulden nach 3 Jahren und 7 Monaten vollständig zurück.

Vor- und Nachteile von Wohnungsbaugenossenschaften

Jede Art von Wohnungsbaugenossenschaft hat ihre besonderen Vorteile, aber wenn wir zusammenfassen, ergeben sich folgende positive Aspekte:

  • Wohnungskosten . Da das Budget einer gemeinnützigen Organisation nur aus Mitteln der Vereinsmitglieder besteht (es gibt überhaupt kein Kreditgeld), sind die Wohnkosten etwa zwei-, manchmal sogar dreimal niedriger. Dies ist der Hauptvorteil aller LCD-Typen.
  • Keine Zertifikate erforderlich . Um zu nehmen Hypothek, müssen Sie Unterlagen zu Zahlungsfähigkeit, Einkommen, Gesundheitszeugnis usw. vorlegen. Um Quadratmeter über eine Genossenschaft zu erwerben, genügt die Vorlage eines Reisepasses und eines Scans Arbeitsmappe. Dieses Phänomen ist einfach zu erklären: Skrupellose Mitglieder der Gewerkschaft werden sich irgendwann selbst aussortieren, ohne etwas zu bekommen.

Trotz dieser positiven Aspekte sind Wohnungsbaugenossenschaften nicht ohne erhebliche Nachteile:

  • Mitgliedsbeitrag . Um einer Genossenschaft beizutreten, müssen Sie einen Betrag in Höhe von 3 bis 7 % des Wohnungspreises einzahlen. Dieser Beitrag kann als unentgeltlich angesehen werden, da er nicht in den Sparbetrag einfließt und dem Zahler im Falle eines Austritts aus dem Verein nicht zurückerstattet wird;
  • Eigen . Wenn ein Kunde mit einer Bank einen Vertrag über die Aufnahme eines Hypothekendarlehens abschließt, geht die Wohnung sofort in das Eigentum des Zahlers über, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt verpfändet ist. Bei verspäteten Zahlungen gibt die Bank Zeit, die unangenehme Situation zu korrigieren, da dies nicht in ihrem Interesse liegt Rechtsstreit. Bei Wohnanlagen bleibt die Wohnung bis zur letzten Zahlung Eigentum des Vereins, daher hat der Verein bei Zahlungsverzug das Recht, die Wohnung ohne Verfahren wegzunehmen.

Wohnungsbaugenossenschaft – was ist das? (Video)

Im folgenden Video wird kurz erläutert, was Wohnungsbaugenossenschaften sind und warum sie benötigt werden:

Die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft bringt mehr Vorteile als Verluste. Alle Risiken hängen nur mit dem zusammen, was der Bürger nicht getan hat richtige Wahl Organisationen.

Obwohl eine Hypothek es ermöglicht, ein Haus zu kaufen, ohne den gesamten Betrag auf der Hand zu haben, ist sie tatsächlich die räuberischste und versklavendste Möglichkeit. Tatsächlich stellt sich heraus, dass die Wohnung je nach Laufzeit des Darlehens zum doppelten oder sogar höheren Preis erworben wird. Je „freundlicher“ die Bank ist und sich bereit erklärt, einen Kredit über einen längeren Zeitraum zu vergeben, desto größer wird letztendlich der Schneeball der Zahlungen. Eine weitere Schwierigkeit ist die ordentliche Anzahlung, die man ansparen muss für den einfachen Mann einigen Jahren.

Die Menschen erlagen der Werbung, die das Gehirn unter Druck setzt, und vergaßen irgendwie die alte Form des bezahlbaren Wohnraums – die Wohnungsbaugenossenschaft. Mittlerweile ist die Zubereitung so einfach wie das Schälen von Birnen. Ist es heute schwierig, dasselbe zu verwenden? soziale Netzwerke, tausend Gleichgesinnte rekrutieren, die den Bankern kein „kostenloses“ Geld geben wollen und die wirklich und nicht täuschend bezahlbaren Wohnraum brauchen?

Es gibt zwei Haupttypen von Wohnungsbaugenossenschaften: Wohnungsbau- und Wohnungsspargenossenschaften.

Wohnungsbaugenossenschaft: Vor- und Nachteile

Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist eine Konsumgenossenschaft. Ziel ist die Bereitstellung von Wohnraum für alle Mitglieder der Genossenschaft entsprechend der Höhe der Anteilsbeteiligung. Die Genossenschaft besteht bis zur Inbetriebnahme der Wohnanlage oder kann ihre Tätigkeit in Form von Personengesellschaften weiterführen, die alle Wohnungs- und Gemeinschaftsaktivitäten kontrollieren und durchführen.

Wohnungsbaugenossenschaften haben eine Reihe von Vorteilen:

  1. Kein genehmigtes Kapital erforderlich.
  2. Ein Teilnehmer einer Wohnungsbaugenossenschaft ist nicht verpflichtet, direkt für eine Wohnungsbaugenossenschaft zu arbeiten und selbst ein Haus zu bauen (obwohl es diese Methode des „Volks“-Bauens erst seit relativ kurzer Zeit gibt).
  3. Die Höhe der Stammeinlage ergibt sich aus echte Bedürfnisse Genossenschaft, die Schätzungen für Baumaterialien, Bauarbeit und andere Kosten umfasst.
  4. Aufgrund des Fehlens von Fremdkapitalzinsen sind die Überzahlungen für den Wohnungsbau minimal: Sie beziehen sich lediglich auf die Sicherstellung der Aktivitäten der Wohnungsbaugenossenschaften während der Bauphase.
  5. Die Mindestteilnehmerzahl einer Wohnungsgenossenschaft ist nicht festgelegt, das heißt, dass eine relativ kleine Gruppe von Menschen durch die Wahl eines Entwicklungsprojekts eine Genossenschaft gründen kann: Es kann sich um ein zwei- oder dreistöckiges Haus im Landhausstil oder mehrere Mehrfamilienhäuser handeln -stöckige Gebäude.

Im aktuellen Umfeld erhöhter Risiken ist nicht alles so rosig. Auch Wohnungsbaugenossenschaften haben Schwierigkeiten:


  1. Sie müssen einen Vertrag mit Bauunternehmen abschließen oder selbst Entwickler sein:
    • Kontaktieren Sie Architekten-Entwickler.
    • Baumaterialien kaufen;
    • Bauarbeiter einstellen und ihnen Gehälter zahlen;
    • Aufrechterhaltung eines jährlichen Saldos der für den Bau erforderlichen Mittel.
  2. Kohärentes Handeln und schnelle Lösung kontroverser Situationen sind erforderlich:
    • Wenn einige Teilnehmer nicht rechtzeitig Geld einzahlen, wird der Fehlbetrag unter den übrigen Mitgliedern der Wohnungsbaugenossenschaft aufgeteilt.
  3. Wie bei jedem gemeinsamen Bauen kann auch bei Baugenossenschaften der Konkurs nicht ausgeschlossen werden.
  4. Die Privatisierung einer Genossenschaftswohnung ist nach vollständiger Bezahlung der Immobilienkosten möglich.

So registrieren Sie eine Wohnungsbaugenossenschaft

Die staatliche Registrierung von Wohnungsbaugenossenschaften erfolgt ohne langen bürokratischen Aufwand.

Gründungsurkunde – Die Satzung der Genossenschaft enthält:

  • Name und Art der Tätigkeit der juristischen Person – Wohnungsbaugenossenschaft;
  • Anschrift und Kontakttelefonnummer der Wohnungsbaugenossenschaftsleitung;
  • erforderliche Höhe der Aktieneinlage;
  • Pflichten der Genossenschaftsmitglieder, für das Gemeinschaftseigentum zu sorgen und etwaige Verluste zu decken (Subsidiärhaftung).

Bei der Anmeldung sind Unterlagen und Angaben zu allen Gründern der Genossenschaft sowie zu Personen, die ohne Vollmacht im Namen der juristischen Person handeln (Geschäftsführer, Vorstandsmitglieder etc.), erforderlich.

Mehrere kleine Genossenschaften können sich unter einer gemeinsamen Leitung zu einer großen zusammenschließen.

Wohnungs- und Spargenossenschaften: Vor- und Nachteile


Die Regeln für die Verteilung von Wohnraum und kommunalen Dienstleistungen Dies ist ein relativ neues System, dessen Vorteil darin besteht, dass keine Baurisiken bestehen und fertige Wohnungen gekauft werden können:

  1. Es werden eine einmalige Aufnahmegebühr, ein Mitgliedsbeitrag (in Form von Darlehenszinsen) und eine Anteilszahlung (monatliche Zahlungen für die Wohnkosten) gezahlt:
    • Aus den Eintrittsgeldern wird ein Geldfonds zur Unterstützung der Wohnungsbau- und Kommunalwirtschaftstätigkeit (Gehälter von Buchhaltern, Rechtsanwälten und anderem Personal) gebildet.
  2. Nach der ersten Einzahlung wird der Restbetrag dem Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft in Form eines Darlehens mit einem geringen jährlichen Zinssatz von 2 bis 6 % zur Verfügung gestellt.
  3. Die Anteilseigner zahlen einen von den Wohnungsbaugenossenschaften festgelegten monatlichen Betrag zur Begleichung der Wohnkosten.

Alle Aktivitäten des ZhNC sind für seine Teilnehmer so offen wie möglich und geben ihnen große Garantien für das Wahlrecht:

  • Es sind keine Schwarzgeldumlaufsysteme erlaubt.
  • Die Auswahl an Immobilien in ZhNK ist in keiner Weise eingeschränkt: Es sind sowohl Primärwohnungen in Neubauten und Sekundärwohnungen als auch Gewerbewohnungen erlaubt.
  • Die Liquidation einer Wohnungsgenossenschaft ist nicht möglich, auch wenn nur noch ein Teilnehmer in ihr verbleibt.

Nachteile von ZhNK:

  • Relativ hohe Anzahlung:
    • Sie beträgt 35 % der Gesamtkosten der Wohnung und summiert sich über zwei Jahre.
  • Die Unterbringung in den meisten ZhNK-Wohnungen ist nach Zahlung von 50 % der Wohnkosten möglich
  • Der Eintritt in die Rechte des Eigentümers erfolgt mit der vollständigen Zahlung des Betrages; vorher ist die Wohnung Eigentum der Wohnungsbaugenossenschaft.

Es stellt sich heraus, dass Wohnungsbaugenossenschaften monetär gesehen zwar ein weniger riskantes Unterfangen als Wohnungsbaugenossenschaften, aber teurer sind.

Vergleichen wir jedoch Wohnen und kommunale Dienstleistungen mit einer Hypothek.

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Vergleich von Wohnhypotheken und Hypotheken

Als bekanntes Beispiel geht es um eine Wohnung mit einem Nennwert von 2.000.000 Rubel.

Nach früheren Berechnungen des Sberbank-Rechners führte ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren, 10 % pro Jahr und einer Anzahlung von 10 % (200.000 RUB) zu monatlichen Zahlungen von 26.400 RUB. und Gesamtüberzahlung der Kosten - 2.958.600 Rubel.

Im Wohnungs- und Kommunalwesen beträgt der Anfangsbeitrag 2.000.000*0,35=700.000 Rubel.

1.300.000 verbleiben als differenziertes Darlehen zu 3 % pro Jahr.

Wir berechnen die Zahlungen pro Jahr, sodass die monatlichen Kreditraten 26.000 Rubel betragen.

  • 2016: 26.000×12+1.300.000*0,03=312.000+39.000=351.000 Rubel.
  • 2017: 26.000×12+988.000*0,03=312.000+29.640=341.640 Rubel.
  • 2018: 312.000+20.280=332.280 Rubel.
  • 2019: 312.000+10.920=322.920 Rubel.
  • 2020: 26.000×2+260=52.260 Rubel.

Der Gesamtbetrag beträgt 700.000 + 1.400.100 = 2.100.100 Rubel.

Überzahlung für eine Wohnung im Wert von 2.000.000 Rubel. im Wohnungsbau und bei kommunalen Dienstleistungen werden es etwa 100.000 Rubel sein, also fast 30-mal weniger als bei einer Hypothek!

  • Unter Berücksichtigung von zwei Sparjahren für die erste Zahlung beträgt die Zeit für die Abzahlung einer Wohnung in einer Bauspargenossenschaft:
    • 2 Jahre + 4 Jahre + 2 Monate = 6 Jahre und 2 Monate.
  • Bei einer Hypothek beträgt die Bindung bei gleichen monatlichen Kreditraten bis zu 15 Jahre.

Die Zahlen sprechen für sich – Kommentare sind nicht erforderlich.

Wohnungsbaugenossenschaften sind wesentlich rentabler als Hypotheken und bieten die Möglichkeit, Wohnraum doppelt so schnell zu erwerben .

Der Kauf einer Wohnung im Rahmen der Wohnungsbaugenossenschaft ist heute mit vielen Risiken verbunden Rechtsschutz Die Teilnehmer unterliegen praktisch keiner staatlichen Regulierung. Führender Anwalt Anwaltskanzlei Via lege informierte Denis Artemov das Website-Portal über die Feinheiten dieses Systems und Möglichkeiten zur Risikominimierung.

Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?

Eine Wohnungsbaugenossenschaft (HBC) ist eine gemeinnützige Organisation, die freiwillig Verbraucher auf der Grundlage einer Mitgliedschaft zum Erwerb (Bau) von Wohnungen durch Zusammenlegung von Baranteilen zusammenschließt. In diesem Fall können Wohnungsbaugenossenschaften mit der Verwaltung des Hauses beauftragt werden.

Das Wohnungsgenossenschaftssystem entstand während der Sowjetzeit. 1959 wurde es nach einer 20-jährigen Pause durch einen Beschluss des Ministerrats der RSFSR wieder zugelassen.

Dann schlossen sich Arbeitnehmer und Arbeiter an ihrem Arbeitsplatz zu Wohnungsbaugenossenschaften einzelner Bauträger zusammen mit dem anschließenden Recht, Wohnungen als Privateigentum zu erwerben. Die „Gorki-Methode“ („Samstroy“, erfunden in Gorki, modern Nischni Nowgorod), bei dem die Genossenschaftsmitglieder selbst direkt am Bau beteiligt waren, um den Prozess zu beschleunigen und die Kosten zu senken.

Bemerkenswert ist, dass von Wohnungsbaugenossenschaften gebaute Häuser als hochwertiger anerkannt wurden als vom Staat gebaute Immobilien, da das Bauvorhaben und der Standort für die neue Anlage von der Verwaltung des Unternehmens festgelegt wurden, auf dessen Grundlage die Wohnungen gebaut wurden Genossenschaft wurde gegründet. Zu den Teilnehmern der Genossenschaft gehörten natürlich oft auch die Verwalter, die sich alle Mühe gaben, guten Wohnraum zu bauen.

Vor dem Zusammenbruch der UdSSR blieb das Wohnungsbaugenossenschaftssystem praktisch unverändert. Und der Bauboom nach diesem Schema ereignete sich in den 80er Jahren. Interessant ist, dass in vielen damals gebauten Häusern bis heute Wohnungsbaugenossenschaften als Verwaltungsform tätig sind.

Damals zeichnete sich ein dringender Bedarf an einer Regulierung der Genossenschaften durch den Staat ab. Dies spiegelte sich in Kapitel 5 des Wohnungsgesetzbuchs der RSFSR von 1983 (über die Aktivitäten von Wohnungsbaugenossenschaften) sowie in der Verabschiedung des Gesetzes „Über die Zusammenarbeit in der UdSSR“ von 1988 wider.

Nach dem Zusammenbruch der UdSSR in Kapitel 4 Bürgerliches Gesetzbuch Die Russische Föderation hat den Platz der Wohnungsbaugenossenschaften für juristische Personen eingeräumt (Artikel 116).

Ihr aktuelles Erscheinungsbild gesetzliche Regelung Mit der Verabschiedung des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation im Jahr 2004 wurden Wohnungsbaugenossenschaften aktiv.

Moderne Wohnungsgenossenschaften haben eine Reihe wichtige Unterschiede von ähnlichen sowjetischen Organisationen.

Zunächst ist festzuhalten, dass sich das System zur Finanzierung solcher Projekte grundlegend geändert hat. Bisher wurden die Mittel für den Bau vom Staat in Form eines Darlehens bereitgestellt, das die Teilnehmer an Wohnungsbaugenossenschaften etwa 15 Jahre nach Abschluss des Hausbaus zurückzahlten.

Nun werden im Arbeitsprozess die für den Bau einer Immobilie notwendigen Mittel eingesammelt. Mit anderen Worten: Die Entwicklung erfolgt mit dem bereits vorhandenen Geld der Gesellschafter. Auch für diese Zwecke kann die Genossenschaft gewerbliche Kredite aufnehmen. Wir können sagen, dass der Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft heute eine Möglichkeit ist, eine 100-prozentige Bareinlage des Käufers für den späteren Erhalt einer fertigen Wohnung zu registrieren.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied besteht darin, dass sowjetische Genossenschaften nur aus Mitarbeitern des Unternehmens bestehen konnten, auf dessen Grundlage die Wohnungsbaugenossenschaft gegründet wurde. Heute ähnliche Organisationen Es kann eine unbegrenzte Anzahl von Teilnehmern umfassen, zu denen alle natürlichen und juristischen Personen sowie Bürger anderer Staaten berechtigt sind.

Die sowjetische Genossenschaft implizierte den Bau eines bestimmten (bestimmten) Hauses und ohne vorläufige Verteilung Wohnungen zwischen den Teilnehmern. Die Entscheidung darüber, wer welche Wohnung erhält, wurde nach Abschluss der Bauarbeiten auf Grundlage der Ergebnisse einer Auslosung getroffen.

Heutzutage haben Wohnungsbaugenossenschaften erweiterte Funktionen: Dabei kann es sich nicht nur um den Bau eines bestimmten neuen Hauses handeln, sondern auch um den Kauf von Wohnungen durch Mitglieder des Vereins in anderen Neubauten und sogar um den Erwerb von Zweitwohnungen im Rahmen eines Kaufvertrags. Die Apartments werden im Voraus zugewiesen.

Für die Verwaltung des Hauses werden aber weiterhin Wohnungsbaugenossenschaften eingesetzt.

Bemerkenswert ist, dass die meisten Entwickler Wohnungsbaugenossenschaften für den Bau einzelner Häuser nutzen, während sie den Rest der Immobilie im Rahmen von Kverkaufen. In der Region Moskau werden Programme mit Wohnungsbaugenossenschaften nicht nur für den Bau genutzt Apartmentgebäude, aber auch für den Bau von Bauerndörfern und Stadthäusern.

Einer der wichtigsten Vorteile des Erwerbs von Immobilien in Neubauten über das Wohnungsbaugenossenschaftssystem sind in der Regel die geringeren Kosten der Wohnung.

Tatsächlich sind die Preise für Quadratmeter Bei Neubauten können sich die Komfortwerte auch bei gleichem Komfort erheblich unterscheiden, da sie von vielen Faktoren abhängen. Dazu gehören: die territoriale Lage des Hauses, seine Verkehrsanbindung, die Landschaftsgestaltung der Umgebung, der geschäftliche Ruf des Bauträgers usw.

Der Verkauf von Immobilien durch Vereinbarungen über die Beteiligung am gemeinsamen Bau ist jedoch am wenigsten riskant, daher sind die Kosten für solche Wohnungen in der Regel höher.

Bei Wohnungsbaugenossenschaften wird häufig von der Anteilsabtretung Gebrauch gemacht, die der Abtretung von Rechten an einer Wohnung entspricht. Technisch gesehen können Sie also von steigenden Immobilienpreisen profitieren, indem Sie einer Genossenschaft beitreten und die Wohnung dann weiterverkaufen. Sie können auch das Eigentum an einer Wohnung in einem bereits von einer Wohnungsbaugenossenschaft errichteten Gebäude anmelden und diese dann im Rahmen eines Kaufvertrags verkaufen.

Der Erfolg solcher Manipulationen hängt von den Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt ab, über die sich der Käufer informieren sollte, bevor er Geld investiert. Lassen Sie sich außerdem zunächst von einem qualifizierten Fachmann beraten.

Risiken beim Wohnungskauf im Rahmen der Wohnungsbaugenossenschaft

Der Kauf einer Wohnung im Rahmen einer Wohnungsbaugenossenschaft birgt heute viele Risiken, da der Rechtsschutz der Wohnbei längerfristiger Bauzeit oder mangelhafter Bauqualität staatlich praktisch nicht geregelt ist.

Gemäß Artikel 124 des Wohnungsgesetzbuchs ist beim Beitritt zu einer Wohnungsgenossenschaft die Grundlage für den Kauf einer Wohnung die Mitgliedschaft in der Genossenschaft selbst. Und die rechtlichen Voraussetzungen für eine solche Beteiligung werden ausschließlich durch die Vereinbarung über den Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft und deren Satzung bestimmt, deren Inhalt sich in der Gesetzgebung nur in allgemeiner Form widerspiegelt.

Darüber hinaus ist beim Beitritt eines neuen Teilnehmers zu einer Genossenschaft die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft in der Regel bereits ausgearbeitet und verabschiedet worden, und die Beitrittsvereinbarung unterliegt keinen Änderungen, da es sich um eine Variation der Beitrittsvereinbarung handelt, d. h. sie kann ausschließlich im vorgeschlagenen Wortlaut unterzeichnet werden.

Hinsichtlich der Sicherheit garantieren andere Formen von Baugemeinschaftsverträgen (DDU, Vorverträge) ein weitaus größeres Vertrauen, da sie durch das Bundesgesetz „Über die Beteiligung am Gemeinschaftsbau …“ und das Bundesgesetz „Über den Verbraucherschutz“ geregelt sind Rechte".

Die Bedingungen der DDU sind im Bundesgesetz „Über die Beteiligung am Gemeinschaftsbau ...“ genau geregelt, das den Käufer schützt und bei Risiken die Verantwortung des Bauträgers übernimmt.

Artikel 16 des Gesetzes der Russischen Föderation „Über den Schutz der Verbraucherrechte“ macht jede Vertragsklausel ungültig, wenn sie diesem Gesetz widerspricht. Auch wenn laut DDU die Haftung des Bauträgers äußerst gering oder nicht vorhanden ist, hat der Käufer das Recht, sich auf die Artikel des Gesetzes über die Zahlung von Strafen für verspätete Lieferung von Wohnungen und über die Haftung für mangelhafte Bauqualität zu berufen .

Teilnehmer an Wohnungsbaugenossenschaften haben solche Rechte nicht, da die Beziehungen zwischen ihnen und der Genossenschaft auf der Grundlage einer freiwilligen Vereinigung aufgebaut werden. Daher können die Teilnehmer ihre Forderungen nur auf die Charta und den Beitrittsvertrag stützen.

Dies wird im Beschluss des Plenums bestätigt Oberster Gerichtshof RF vom 28. Juni 2012 Nr. 17 „Über die gerichtliche Prüfung von Zivilsachen bei Streitigkeiten über den Schutz der Verbraucherrechte.“

Darüber hinaus können von den Genossenschaftsmitgliedern im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Vorhabens Nachzahlungen verlangt werden. Dies ist auf Artikel 16 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation zurückzuführen.

Daraus können wir schließen, dass rechtliche Risiken bestehen Baufirma Bei einer Wohnungsbaugenossenschaft sind die Risiken eines Genossenschaftsteilnehmers deutlich geringer und der gerichtliche Weg mit einer Vereinbarung über die Beteiligung am gemeinsamen Bauen ist für den Käufer unverhältnismäßig einfacher und gewinnbringender als mit einer Vereinbarung über den Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft.

Es muss gesagt werden, dass alle Befugnisse in der Wohnungsbaugenossenschaft dem Vorstand der Genossenschaft gehören, der rechtlich mit dem Bauträger verbunden ist. Wenn Probleme auftreten, ist es für den Käufer daher oft sehr schwierig, diese innerhalb der Wohnungsbaugenossenschaft zu lösen.

Der Käufer kann vor Gericht gehen. Die Gerichte interpretieren jedoch die Bestimmungen der Wund die Bedingungen der Vereinbarung über den Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft wörtlich, die in der Regel zugunsten des Bauträgers und nicht des Käufers wirken.

Daher bleibt dem Käufer im Falle einer langfristigen Bauausführung oder einer mangelhaften Bauqualität keine andere Wahl, als aus der Wohnungsbaugenossenschaft auszutreten und das gezahlte Geld abzüglich Bußgeldern und Mitgliedsbeiträgen zurückzuerstatten.

Die Voraussetzungen für die Verhängung von Bußgeldern für den Austritt aus einer Wohnungsbaugenossenschaft und deren Höhe sind im Vertrag über den Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft und in deren Satzung festgelegt. Auch wenn ein Genossenschaftsmitglied durch Verschulden des Bauträgers aufgrund fehlender Verbrauchereigenschaft gezwungen ist, die Organisation zu verlassen, kann er diese Bußgelder nicht vollständig vor Gericht anfechten. Das einzige, was Sie versuchen können, ist, sie zu verkleinern, indem Sie die Schuld des Bauunternehmens nachweisen.

Doch trotz all dieser offensichtlichen Nachteile für Käufer wird das Wohnungsgenossenschaftsmodell aufgrund der Tatsache, dass es als völlig legal anerkannt ist, recht häufig praktiziert.

Natürlich verstehen viele Leute schon alles mögliche Risiken Mit dem Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft verbunden, nutzen Entwickler daher, um Teilnehmer anzulocken Zusätzliche Vorteile solche Immobilien: zum Beispiel, niedrige Preise für Wohnungen, hohe Attraktivität und Originalität architektonischer Lösungen, entwickelte Infrastruktur in der Umgebung (Sportplätze, Kindergärten, Parks, Geschäfte), ihr geschäftlicher Ruf usw.

Minimierung der Risiken beim Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie im Rahmen der Wohnungsbaugenossenschaft entschieden haben, müssen Sie versuchen, mögliche Risiken gleich zu Beginn – bei der Unterzeichnung des Vertrages über den Beitritt zur Genossenschaft – zu minimieren.

Zunächst muss der Käufer im Detail herausfinden, mit welchem ​​konkreten Entwickler er es zu tun hat und welche wichtigsten Daten über dieses Unternehmen vorliegen – wer dessen Eigentümer und Gründer ist.

Dann sollten Sie herausfinden, ob der Bauträger große Finanzpartner hat (Finanzunternehmen, Banken, ausländische Investoren), wie viele Projekte das Unternehmen umgesetzt hat und welche Bewertungen es dazu gibt, Informationen über die Geschäftsführung der Wohnungsbaugenossenschaft und ihrer Finanzpartner finden .

Es wird empfohlen, darauf zu achten, ob Banken Hypotheken für den Kauf dieser Immobilie bereitstellen. Dieser Indikator ist durchaus bedeutsam, da Banken Interessenten sind und sich bei Problemen mit den Wohnungsbaugenossenschaften befassen müssen. Daher ist es unwahrscheinlich, dass eine Bank, die professionell Immobilienkredite vergibt, eine Hypothek für eine Immobilie bereitstellt, die bekanntermaßen problematisch ist.

Zweitens können Sie noch versuchen, in die Vereinbarung über den Beitritt der Wohnungsbaugenossenschaft eine Ergänzung zur Haftung der Wohnungsbaugenossenschaft bei schlechter Bauqualität und verspäteter Übergabe des Hauses aufzunehmen und auch Strafen für den Auszug daraus auszuschließen die Genossenschaft.

In diesem Fall muss der Vertrag folgende Punkte enthalten (ihre Liste ist umfassender als die in der Gesetzgebung festgelegte):

Bedingungen für den Austritt des Teilnehmers aus der Wohnungsbaugenossenschaft;

Das Verfahren und die Höhe der Zahlung von Zahlungen an Wohnungsbaugenossenschaften;

Gewährleistungsfrist für die gekaufte Sache;

Ein klar definiertes Eigentum, auf das der Käufer gemäß der Projektdokumentation Anspruch hat;

Anforderungen an die Qualität der zu errichtenden Immobilien und die Haftung von Wohnungsbaugenossenschaften bei deren Verstößen;

Baufristen und die Haftung der Wohnungsbaugenossenschaften bei Nichteinhaltung dieser Fristen.

Im Falle einer Verzögerung der Bauzeit hat der Käufer das Recht, vom Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft vollständige und zuverlässige Informationen über den Baufortschritt zu verlangen. In diesem Fall ist es notwendig, den Antrag schriftlich zu stellen, die Fragen so klar wie möglich zu formulieren und ihn dem Vorsitzenden der Wohnungsbaugenossenschaft zur Unterschrift zu übergeben oder ihn per Wertbrief mit einem Lieferschein und einer Liste der zu versenden Anhänge.

Da die Rechte der Wohnan Immobilien nicht bei Rosreestr registriert sind, erhöht sich das Risiko eines „Doppelverkaufs“ einer Wohnung deutlich.

Im Falle eines „Doppelverkaufs“ muss der Käufer dies unverzüglich offiziell der Geschäftsführung der Wohnungsbaugenossenschaft melden und anschließend eine Anzeige wegen Betrugs im Zusammenhang mit dem Doppelverkauf von Wohnungen gemäß Artikel 159 des Strafgesetzbuches einreichen der Russischen Föderation, an Strafverfolgungsbehörden.
Gleichzeitig sollten Sie einreichen Anspruchserklärung vor Gericht, um die wiederholte Vereinbarung zum Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft für ungültig zu erklären und die Rechte an Immobilien zu beschlagnahmen (damit sie nicht weiterverkauft werden).

Selbstverständlich muss sich der Käufer bei Schwierigkeiten zunächst an einen qualifizierten Anwalt wenden. Tatsache ist, dass es ziemlich schwierig ist, die vorgerichtliche Phase eines Streits auf eigene Faust korrekt zu formalisieren, und die Entscheidung des Gerichts zugunsten des Klägers hängt weitgehend davon ab.

Erscheinungsdatum 24. Juni 2014

O.V. Novikova, Steuerberater, Ph.D. N.,

I.I. Garanina, führender Experte des Magazins

Eine der drei gesetzlich verankerten Möglichkeiten, Bürgergelder für den Wohnungsbau einzuwerben, ist die Gründung von Wohnungsbaugenossenschaften. Wie werden die Aktivitäten solcher Organisationen reguliert? Was sind die Besonderheiten der Buchhaltung und Besteuerung? Die Gesetzgebung sagt nicht viel über Wohnungsbaugenossenschaften (HCCs): Ihnen ist ein Abschnitt des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation gewidmet, und sie werden im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation erwähnt. Es gibt sogar ein Bundesgesetz „Über Wohnungsbaugenossenschaften“. Es gibt jedoch kein spezielles (gesondertes) Gesetz, das sich speziell auf die Bauform der Genossenschaft bezieht.

Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?

Eine Wohnungs- oder Wohnungsbaugenossenschaft ist ein freiwilliger Zusammenschluss von Bürgern und (oder) juristischen Personen auf der Grundlage einer Mitgliedschaft, um den Wohnbedarf der Bürger zu decken sowie Wohn- und Nichtwohnräume in einem Genossenschaftsgebäude zu verwalten. Diese Definition ist in Artikel 110 Absatz 1 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation enthalten.

Eine Genossenschaft wird von Bürgern und juristischen Personen gegründet, die ihre Mittel für den Bau, den Umbau und die anschließende Instandhaltung eines Mehrfamilienhauses bündeln möchten.

Wohnungsbaugenossenschaften sind eine Art Konsumgenossenschaften und gehören gemeinnützigen Organisationen an. Diese Schlussfolgerung kann aus den Normen des Wohnungs- und Zivilrechts gezogen werden (Artikel 110 Absatz 4 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation; Artikel 50 Absatz 3, Artikel 116 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Was für die Organisation der Buchhaltung wichtig ist. Zwar gilt dieses Gesetz gemäß Artikel 1 Absatz 3 des Bundesgesetzes vom 12. Januar 1996 Nr. 7-FZ „Über gemeinnützige Organisationen“ nicht für Verbrauchergenossenschaften.

Auf diese Weise, Rechtsstellung Die Wohnungsgenossenschaft richtet sich nach den Normen des Zivil- und Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation sowie nach der Satzung der Genossenschaft, sofern diese nicht im Widerspruch zur geltenden Gesetzgebung steht.

Die Satzung muss folgende Angaben enthalten: Gegenstand und Ziele der Tätigkeit der Genossenschaft; das Verfahren für den Beitritt und Austritt; die Höhe der Aktieneinlagen und das Verfahren zu ihrer Zahlung; Haftung wegen Verletzung von Einlagenpflichten; Zusammensetzung und Kompetenz der Leitungsorgane der Genossenschaft sowie das Verfahren zu ihrer Beschlussfassung usw.

Die zwingenden Bestimmungen der Genossenschaftssatzung sind in Artikel 113 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation aufgeführt. Darüber hinaus ist es nicht verboten, in die Satzung von Wohnungsbaugenossenschaften andere Bestimmungen aufzunehmen, die dem genannten Kodex und anderen Bundesgesetzen nicht widersprechen.

Organisatorische Angelegenheiten

Auf einer Gründerversammlung wird eine Wohnungsbaugenossenschaft gegründet, deren Zahl fünf nicht unterschreiten, aber auch die Zahl der Wohnräume im im Bau befindlichen Gebäude nicht überschreiten darf. Der Beschluss der Gründerversammlung wird in einem Protokoll dokumentiert.

Die Rechte und Pflichten einer juristischen Person erscheinen bei der Wohnungsbaugenossenschaft nach der staatlichen Registrierung, die gemäß dem Bundesgesetz vom 8. August 2001 Nr. 129-FZ „Über die staatliche Registrierung juristischer Personen und“ durchgeführt wird Einzelunternehmer„(Artikel 114 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation).

Das oberste Organ der Genossenschaft ist die Mitgliederversammlung (jedes Genossenschaftsmitglied hat eine Stimme). Er genehmigt die Satzung der Genossenschaft und regelt durch die Satzung auch andere Fragen, die in seinen Zuständigkeitsbereich fallen.

Die Beschlüsse der Mitgliederversammlung dienen als Grundlage für den Bezug von Wohnräumen in den Häusern der Genossenschaft.

In der Zeit zwischen den Sitzungen leitet der Vorstand (mindestens drei Personen) die Aktivitäten der Genossenschaft. Ihre Mitglieder wählen aus ihrer Mitte den Vorsitzenden des Vorstandes der Wohnungsbaugenossenschaft, sofern die Satzung nicht ein anderes Verfahren vorsieht.

Die Auflösung der Genossenschaft kann freiwillig oder durch gerichtliche Entscheidung auf die im Zivilrecht vorgesehene Weise erfolgen.

Rechte und Pflichten der Aktionäre

Bürger, die das 16. Lebensjahr vollendet haben, und juristische Personen haben das Recht, Wohnungsgenossenschaften beizutreten (Artikel 111 Absatz 1 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation).

Grundlage für den Besitz, die Nutzung und die Verfügung über Wohnräume ist gemäß Artikel 124 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft. Einem Bürger oder einer juristischen Person, die aufgrund eines Beschlusses der Mitgliederversammlung (Konferenz) als Mitglied einer Genossenschaft aufgenommen wurde, werden Wohnräume in den Häusern dieser Genossenschaft entsprechend der Höhe der eingebrachten Stammeinlage zur Verfügung gestellt.

Allerdings sollten Sie sich auch darüber im Klaren sein, zusammen mit der Aussicht auf einen Einzug neue Wohnung Der Aktionär übernimmt auch einige unangenehme Pflichten. Die Zugehörigkeit zur Gruppe der Konsumgenossenschaften verpflichtet die Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft daher, jährlich (innerhalb von drei Monaten nach Feststellung der Jahresbilanz) die daraus resultierenden Verluste durch Nachzahlungen zu decken. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, kann die Genossenschaft aufgelöst werden Gerichtsverfahren auf Antrag der Gläubiger.

Darüber hinaus haften die Mitglieder einer Verbrauchergenossenschaft gesamtschuldnerisch für ihre Verpflichtungen im Rahmen des unbezahlten Teils des Zusatzbeitrags jedes Mitglieds der Genossenschaft (Artikel 116 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Wenn ein Aktionär zum Eigentümer wird

Ein Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft (Wohnungs- und Baugenossenschaft) erwirbt Eigentum an Wohnräumen in einem Mehrfamilienhaus, wenn der Anteilsbeitrag vollständig bezahlt ist (Artikel 129 Absatz 1 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 218 Absatz 4). Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation).

Gemäß Artikel 219 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist das Eigentum an Gebäuden, Bauwerken und anderen neu geschaffenen Objekten Eigentum Immobilie, vorbehaltlich der staatlichen Registrierung, entsteht ab dem Zeitpunkt dieser Registrierung.

Wir möchten Sie daran erinnern: Rechte an Immobilien unterliegen der obligatorischen staatlichen Registrierung. Die Registrierung ist in diesem Fall rechtlicher Natur und erfolgt auf die im Bundesgesetz Nr. 122-FZ vom 21. Juli 1997 festgelegte Weise.

Zahlung der Grundsteuer

Nach der Anmeldung des Eigentums an Wohnräumen muss ein Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft (Bürger) zahlen Einzelpersonen gemäß dem Gesetz der Russischen Föderation vom 9. Dezember 1991 Nr. 2003-1. Steuerberechnungen werden von den Steuerbehörden durch Versenden (Zustellen) von Zahlungsbescheiden an die Zahler durchgeführt.

Somit wird die Steuer auf den Wert der Wohnung vom Eigentümer und nicht von der Genossenschaft gezahlt.

Wenn die Genossenschaft gleichzeitig über Gegenstände verfügt, die auf dem Konto 01 „Anlagevermögen“ verbucht werden (Büroausstattung, Ausstattung usw.), wird deren Wert in die Grundsteuerbemessungsgrundlage einbezogen (Artikel 374 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Russische Föderation) . Die Genossenschaft zahlt Steuer auf den Restwert der angegebenen Gegenstände. Es ist zu berücksichtigen, dass das Vermögen gemeinnütziger Organisationen keiner Abschreibung unterliegt: Es unterliegt der Abschreibung am Jahresende. Sogar die Objekte, die mit Mitteln von erworben wurden unternehmerische Tätigkeit. Aus steuerlichen Gründen werden daher die Anschaffungskosten des Anlagevermögens abzüglich der Abschreibungen berücksichtigt, die in der Bilanz auf dem Konto 010 „Abschreibung des Anlagevermögens“ ausgewiesen werden.

Die Ausnahme bilden Grundstücke. Sie unterliegen nicht der Grundsteuer (auf sie wird Grundsteuer gezahlt).

Da es sich bei der Grundsteuer gleichzeitig um eine Kommunalsteuer handelt, wird sie in einer bestimmten Region per Verordnung festgelegt Rechtsakte Lokale Rechtsvorschriften können Steuervorteile sowie die Gründe und das Verfahren für ihre Anwendung einführen (Artikel 387 Absatz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Konstruktionsaspekte

Vor Baubeginn ist es notwendig, rechtliche Unterlagen für das Grundstück (eigenes oder gepachtetes) vorzubereiten; Projektdokumentation; Baugenehmigung. Die Nichtbeachtung dieser Regeln erschwert die Registrierung von Rechten an der errichteten Immobilie und zieht auch die Verhängung erheblicher Geldstrafen nach sich. Insbesondere der Bau ohne Genehmigung (sofern eine solche erforderlich ist) wird die Genossenschaft zwischen 500.000 und 1 Million Rubel kosten. Diese Haftung ist in Absatz 1 der Kunst vorgesehen. 9.5 des RF-Codes auf Ordnungswidrigkeiten.

Im Bauprozess tritt die Wohnungsbaugenossenschaft als Bauträger auf.

Bauträger ist eine Person, die auf dem ihm gehörenden Grundstück zur Verfügung stellt Grundstück Bau, Wiederaufbau, größere Reparaturen von Großbauprojekten sowie Durchführung von Ingenieurgutachten, Erstellung von Entwurfsunterlagen für Bau, Wiederaufbau, Reparaturen (Artikel 1 Absatz 16 des Stadtplanungsgesetzes der Russischen Föderation).

Gemäß Artikel 52 Absatz 3 des Stadtplanungsgesetzes der Russischen Föderation kann der Bau vom Bauträger oder einer von ihm (oder dem Kunden) beauftragten Person auf der Grundlage eines Vertrags oder einer Zulassungsbescheinigung für diese Arbeiten durchgeführt werden ausgestellt von einer Selbstregulierungsorganisation (SRO). Arten von Arbeiten, für die eine Zulassung (und damit eine obligatorische Mitgliedschaft in der SRO) erforderlich ist, sind in der Liste der Arten von Arbeiten enthalten, die die Sicherheit von Kapitalbauprojekten beeinträchtigen (genehmigt durch Beschluss des Ministeriums für regionale Entwicklung Russlands vom 30. Dezember). 2009 Nr. 624).

Wenn der Bauträger die Aufgaben der Bauüberwachung selbstständig wahrnimmt, benötigt er keine Zulassungsbescheinigung. Diese Antwort wurde in einem Schreiben des Ministeriums für regionale Entwicklung Russlands vom 18. August 2010 Nr. 30213 - IP/08 auf eine offizielle Anfrage der Herausgeber des Magazins gegeben (siehe „Buchhaltung im Bauwesen“ Nr. 11, 2010). .

Nach Abschluss der Bauarbeiten wird eine Genehmigung zur Inbetriebnahme des Hauses erteilt.

Buchhaltungsfunktionen

Wohnungsbaugenossenschaften sind als juristische Person nicht von der Unterhaltspflicht befreit Buchhaltung. Als Genossenschaft, die keinen Gewinn anstrebt, agiert sie „nach Schätzungen“. Das heißt, es bildet den Einkommensteil (Einführung, Mitgliedschaft, Anteilsbeiträge, zusätzliche Anteilsbeiträge) und die Richtungen für die Verwendung von Mitteln (für den Bau eines Hauses und laufende Kosten der Geschäftstätigkeit). Anteile und andere Einlagen werden gemäß dem in der Satzung vorgesehenen Verfahren oder bei Bedarf gezahlt Zusätzliche Ausgaben werden laut Bauschätzungen über das Konto 86 „Gezielte Finanzierung“ ausgewiesen:

Unterkonto DEBIT 76 „Abrechnungen mit Gesellschaftern“
Unterkonto CREDIT 86 „Eintrittsgelder“ („Mitgliedsbeiträge“, „Aktienbeiträge“, „Zusätzliche Aktienbeiträge“)

– die Schulden der Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft für die entsprechenden Beiträge werden berücksichtigt;

Soll 50 (51)
Unterkonto LOAN 76 „Abrechnungen mit Gesellschaftern“

– entsprechende Beiträge gingen von Mitgliedern der Genossenschaft ein (in Bezug auf die Analyse für jeden Aktionär).

Die Mittelverwendung spiegelt sich in den folgenden Einträgen wider:

Soll 20 (26) Haben 10 (60, 69, 70, 76…)

– die laufenden Ausgaben der Genossenschaft für die Durchführung ihrer Aktivitäten werden berücksichtigt;

DEBIT 86-Unterkonto „Eintrittsgelder“ („Mitgliedsbeiträge“, „Aktienbeiträge“ usw.)
KREDIT 20 (26)

– Die laufenden Kosten der Genossenschaft werden mit Mitteln aus der gezielten Finanzierung abgeschrieben.

Soll 08 Haben 10 (60, 69, 70, 76…)

– Ausgaben im Zusammenhang mit dem Hausbau werden berücksichtigt;

DEBIT 86-Unterkonto „Aktieneinlagen“ („Zusätzliche Aktieneinlagen“)
KREDIT 08

– Wohnräume wurden mit voll eingezahlten Anteilen in das Eigentum der Aktionäre überführt.

Besteuerung

Die Durchführung der Tätigkeit aus zweckgebundenen Mitteln bringt auch Besonderheiten für das Besteuerungsverfahren der Genossenschaft mit sich.

Mehrwertsteuer

Betrachten wir die Merkmale der Berechnung der Mehrwertsteuer in verschiedenen Situationen.

Während der Konstruktion. Wohnungsbaugenossenschaften organisieren mit den Mitteln der Genossenschaftsmitglieder den Bau und übertragen die Wohnungen dann an ihre Eigentümer. Anteilseinlagen sowie Eintritts- und Mitgliedsbeiträge sind zweckgebunden und dienen der Erfüllung der satzungsmäßigen Haupttätigkeit einer gemeinnützigen Organisation, die nicht mit der Geschäftstätigkeit in Zusammenhang steht. Daher unterliegen diese Fonds nicht der Mehrwertsteuer.

Bei der Wohnungsübertragung erwerben Genossenschaftsmitglieder, die ihre Anteilseinlagen vollständig erbracht haben, das Eigentum an einer bestimmten Wohnung sowie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses.

Die Genossenschaft selbst hat kein Eigentumsrecht an Wohnraum. Daher gilt die Übertragung an die Eigentümer nicht als Verkauf und unterliegt auch nicht der Mehrwertsteuer.

Diese Regeln ergeben sich aus den Bestimmungen der Artikel 146 (Absatz 1, Absatz 2) und 39 (Absatz 3, 4, Absatz 3) der Abgabenordnung der Russischen Föderation.

Bei der Berücksichtigung der „Vorsteuer“ ist zu berücksichtigen, dass die Gesellschafter unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer sämtliche Aufwendungen durch Einlagen decken. Wohnungsbaugenossenschaften haben kein Recht auf Vorsteuerabzug, da die betrachteten Umsätze nicht der Mehrwertsteuer unterliegen. Daher muss die „Vorsteuer“, die die Genossenschaft beim Bau eines Hauses an Lieferanten und Auftragnehmer zahlt, in die Baukosten einbezogen werden, da sie nicht vom Haushalt abgezogen, also erstattet werden kann (Ziffer 4, Satz 2, Artikel 170 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Zur weiteren Instandhaltung von Wohnungen. Beachten wir noch ein weiteres Merkmal im Zusammenhang mit der Tätigkeit von Wohnungsbaugenossenschaften. Nach der Inbetriebnahme des Hauses können Genossenschaften von ihren Mitgliedern Gelder zur Auszahlung erhalten Dienstprogramme, Reparaturdienste usw.

Seit dem 1. Januar 2010 sind Wohnungsbaugenossenschaften gesetzlich von der Zahlung der Mehrwertsteuer auf Umsätze im Zusammenhang mit der Bereitstellung von Versorgungsleistungen sowie der Instandhaltung, dem Betrieb und der Reparatur des Gemeinschaftseigentums des Hauses befreit (Absätze 29, 30, Absatz 3, Artikel 149 des Gesetzes). Abgabenordnung der Russischen Föderation). Allerdings nur, wenn die Genossenschaft Versorgungsleistungen von öffentlichen Versorgungsunternehmen und Lieferanten kauft elektrische Energie und Gasversorgungsorganisationen sowie Dienstleistungen für die Instandhaltung und Reparatur von Gemeinschaftseigentum in einem Mehrfamilienhaus – von Organisationen und Einzelunternehmern, die diese Arbeiten (Dienstleistungen) direkt durchführen (erbringen). Mit anderen Worten: Es besteht keine Notwendigkeit, auf Gelder, die Bürger als Bezahlung für diese Dienstleistungen erhalten, Mehrwertsteuer zu erheben. Wenn die Genossenschaft jedoch selbst Dienstleistungen erbringt (z. B. durch Wartung oder aktuell und große Renovierung Wohnraum), dann wird in diesem Fall die Zahlung dafür besteuert. Diese Meinung wurde in einem Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 6. August 2010 Nr. 03-07-11/345 zum Ausdruck gebracht.

Gewinnsteuer

Aktieneinlagen, Mitgliedsbeiträge und Eintrittsgelder sind ebenfalls nicht in der Eienthalten (Absatz 1, Absatz 2, Artikel 251 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Um diese Beträge von der Besteuerung auszunehmen, müssen sie allerdings getrennt von anderen Einkünften berücksichtigt und ausschließlich für gesetzliche Zwecke verwendet werden.

Aber in einigen Fällen und vorbehaltlich des Verfahrens für die beabsichtigte Verwendung von Beiträgen und deren Abwesenheit kommerzielle Aktivitäten Die Genossenschaft wird zur Zahlung der Einkommensteuer verpflichtet. Zum Beispiel, wenn Sie Geld auf einem Girokonto bei einer Bank anlegen oder Geldbußen (Strafen) von Mitgliedern einziehen, die ihre Beiträge nicht rechtzeitig bezahlt haben. Zinsen auf die Kaution und die Höhe der Geldbußen werden in das nicht betriebliche Einkommen der Wohnungsbaugenossenschaft einbezogen (Artikel 250 Absätze 3, 6 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Tatsache ist, dass eine Genossenschaft als juristische Person unabhängig von ihrem Status als gemeinnützige Organisation Einkommensteuerzahler gemäß den Bestimmungen von Kapitel 25 der Abgabenordnung der Russischen Föderation ist.

Daher ist der Buchhalter der Wohnungsbaugenossenschaft bei der Berechnung der Einkommensteuer verpflichtet, Einnahmen und Ausgaben pauschal zu berücksichtigen.

Folglich müssen Zinsen auf Einlagen in die Steuerbemessungsgrundlage einbezogen werden, unabhängig davon, ob die Organisation einer Geschäftstätigkeit nachgeht oder nicht.

Diese Schlussfolgerung wurde im Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 3. September 2010 Nr. 03-03-06/4/82 bestätigt. Darin heißt es, dass gemäß Artikel 250 Absatz 6 der Abgabenordnung der Russischen Föderation zu den nicht betrieblichen Einkünften Einkünfte in Form von erhaltenen Zinsen gehören, auch aus Bankeinlagenverträgen.

Gleichzeitig betonten die Beamten, dass die Bestimmungen des obigen Absatzes kein besonderes Verfahren für die Anerkennung dieser Einkünfte durch gemeinnützige Organisationen vorsehen.

Bei der Anlage vorübergehend freier Gelder von Aktionären in Einlagen besteht eine weitere Gefahr: Die Steuerbehörden können diese von der Zielliste ausschließen und als Missbrauch einstufen. Mit anderen Worten: Die Genossenschaft muss die Beträge ihrer Bankeinlagen (nicht Zinsen, sondern den Gesamtbetrag der Einlage) in die Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer einbeziehen.

Bei der Gewinnbesteuerung berücksichtigt die Wohnungsbaugenossenschaft grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbetätigkeit.

Strafen für begangene Verstöße

Die Einwerbung von Geldern von Bürgern durch Wohnungsbaugenossenschaften für den Erwerb von Wohnraum ist im Bundesgesetz Nr. 214-FZ vom 30. Dezember 2004 (Absatz 3, Satz 2, Artikel 1) vorgesehen.

Gleichzeitig legt die genannte Norm fest, dass eine solche Beteiligung von Wohnungsbau- und Wohnungsspargenossenschaften gem Bundesgesetze Regulierung ihrer Aktivitäten.

Daraus folgt, dass die in Artikel 14.28 Absatz 1 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten der Russischen Föderation vorgesehenen Strafen für die rechtswidrige Beschaffung und Verwendung von Geldern (Geldstrafe in Höhe von 500.000 bis 1 Million Rubel) nicht auf die Person angewendet werden können Aktivitäten von Wohnungsbaugenossenschaften.

Dies liegt daran, dass die Gesetzgebung zur Regelung der Tätigkeit von Wohnungsbaugenossenschaften eine solche Haftung nicht vorsieht.

Daher können sie nur angewendet werden allgemeine Mechanismen Haftung gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation.

Zu diesen Maßnahmen gehört die Zahlung von Zinsen für die Nutzung fremder Güter in bar(Art. 395). Sie werden auf Basis des Refinanzierungssatzes der Bank von Russland berechnet.

Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass bei Verstößen einer Wohnungsbaugenossenschaft gegen ihre Pflichten zur Bereitstellung von Wohnraum ihre Mitglieder die Geltendmachung weiterer Schäden verlangen können (Artikel 15).

1. Eine Wohnungsbau- oder Wohnungsbaugenossenschaft ist ein freiwilliger Zusammenschluss von Bürgern und, in den durch dieses Gesetz und andere Bundesgesetze vorgesehenen Fällen, auch juristischen Personen auf der Grundlage der Mitgliedschaft, um auch den Wohnungsbedarf der Bürger zu decken als Geschäftsführung Wohngebäude.

1.1. Dieses Gesetz legt den rechtlichen Status von Wohnungs- und Wohnungsbaugenossenschaften fest, einschließlich der Einzelheiten ihres zivilrechtlichen Status (Artikel 49 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

2. Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft beteiligen sich mit eigenen Mitteln am Erwerb, Umbau und der anschließenden Instandhaltung eines Mehrfamilienhauses. Bei der Rekonstruktion eines Mehrfamilienhauses tritt eine Wohnungsbaugenossenschaft gemäß den städtebaulichen Vorschriften als Bauträger auf und sorgt für den Wiederaufbau dieses Hauses auf ihrem Grundstück gemäß der einer solchen Genossenschaft erteilten Baugenehmigung.

(siehe Text in der vorherigen Ausgabe)

3. Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft beteiligen sich mit eigenen Mitteln am Bau, Umbau und der anschließenden Instandhaltung eines Mehrfamilienhauses. Eine Wohnungsbaugenossenschaft fungiert gemäß der Stadtplanungsgesetzgebung als Bauträger und sorgt für den Bau und Umbau eines Mehrfamilienhauses auf ihrem Grundstück gemäß der einer solchen Genossenschaft erteilten Baugenehmigung. Wohnungsbaugenossenschaften, mit Ausnahme von Wohnungsbaugenossenschaften, deren Gründung im Bundesgesetz vom 24. Juli 2008 N 161-FZ „Über die Förderung der Entwicklung“ vorgesehen ist Wohnungsbau„ist nicht berechtigt, gleichzeitig mehr als ein Mehrfamilienhaus mit mehr als drei Etagen zu errichten.

(siehe Text in der vorherigen Ausgabe)

4. Wohnungs- und Wohnungsbaugenossenschaften (im Folgenden auch Wohnungsbaugenossenschaften genannt) sind Verbrauchergenossenschaften.

5. Die Bestimmungen dieses Kapitels gelten nicht für andere spezialisierte Verbrauchergenossenschaften, die gemäß den Bundesgesetzen über solche Genossenschaften gegründet wurden, um den Wohnbedarf der Bürger zu decken. Das Verfahren zur Gründung und Tätigkeit solcher Genossenschaften sowie die Rechtsstellung ihrer Mitglieder werden durch die genannten Bundesgesetze bestimmt.

6. Wenn die Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus eine Methode zur Verwaltung des Mehrfamilienhauses durch eine Wohnungsbaugenossenschaft wählen, erfolgt dies innerhalb von fünf Arbeitstagen ab dem Datum der Entscheidung über die staatliche Registrierung der Wohnungsbaugenossenschaft durch die Stelle, die die staatliche Registrierung der Rechtsform durchführt Subjekte übermittelt die Wohnungsbaugenossenschaft Informationen über die Wahl der Methode an die staatliche Wohnungsaufsichtsbehörde. Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch eine Wohnungsbaugenossenschaft in der von der föderalen Exekutivbehörde, die die Aufgaben der Entwicklung und Umsetzung wahrnimmt, festgelegten Weise öffentliche Ordnung und gesetzliche Regelung im Bereich Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen.

7. Wenn die Hauptversammlung der Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus einen Beschluss fasst, die Art und Weise der Verwaltung des Mehrfamilienhauses durch die Wohnungsbaugenossenschaft zu ändern, muss sich die Wohnungsbaugenossenschaft innerhalb von fünf Werktagen ab dem Datum der Annahme dieses Beschlusses unterwerfen die staatliche Wohnungsaufsichtsbehörde informiert über die Beendigung der Verwaltung des Mehrfamilienhauses durch die Wohnungsbaugenossenschaft in der vom föderalen Exekutivorgan festgelegten Reihenfolge, das die Aufgaben der Entwicklung und Umsetzung der Landespolitik und der Rechtsvorschriften im Bereich des Wohnungswesens und der kommunalen Dienstleistungen wahrnimmt.