Добросовестный приобретатель по гк рф. Кто такой добросовестный приобретатель? Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Добросовестным приобретателем называют гражданина или организацию, которые выполнили требования закона, но не знали, что приобретают имущество не у собственника. Что может угрожать интересам добросовестного приобретателя и как их защитить.

Когда по ГК РФ добросовестный приобретатель обязан вернуть имущество собственнику

В ГК РФ существует раздел II - о праве собственности и других вещных правах. В главе 20 раздела II ГК РФ идет речь о защите таких прав. В том числе присутствуют предписания закона о том, как действовать собственнику, если его имущество оказалось у третьих лиц. В контексте защиты прав собственника законодатель ввел понятие добровольного приобретателя.

Добровольным приобретателем в законе называют гражданина или компанию, которые купили имущество, но не знали и не должны были знать, что оно не принадлежит продавцу. Подразумеваются ситуации, когда компания или гражданин не имели возможности выяснить, вправе ли продавец совершать сделки с имуществом. То есть добросовестный приобретатель - это лицо, которое со своей стороны выполнило все требования закона, но приобрело товар у третьего лица, не у собственника.

Если у продавца не было прав на отчуждение спорного имущества, по статье 302 ГК РФ добросовестный приобретатель обязан вернуть покупку собственнику. Собственник может подать виндикационный иск , негаторный иск или иск о признании права собственности. В законе сделали оговорку, в каких случаях имущество придется вернуть. Возврат необходим, если спорный объект находился у собственника либо лица, которое получило его от собственника во владение, и при этом имущество:

утеряли;
похитили;
было утрачено иным образом помимо воли собственника или временного владельца.

Кроме того, по ГК добросовестный приобретатель обязан вернуть собственнику спорное имущество, если получил его безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ). А вот деньги или ценные бумаги на предъявителя собственник истребовать не вправе (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

22 июня 2017 года КС РФ издал постановление, в котором сделал особое указание относительно п. 1 ст. 302 ГК РФ. Суд подчеркнул, что положение данного пункта в некоторой мере не соответствует ч. 2 ст. 8, ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 1 и 2 ст. 35 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ . Допустим, в ведении публично-правового образования находилось выморочное имущество - жилое помещение. Данная структура не предприняла в соответствии с принципами разумности и осмотрительности своевременных мер по установлению контроля над имуществом и надлежащему оформлению своего права собственности. Если лицо купит такое помещение с опорой на данные ЕГРН и зарегистрирует право в соответствии с законом, а собственник подаст иск в суд, по статье ГК добросовестный приобретатель должен будет вернуть спорное жилье. По мнению суда, в данном случае требование закона расходится с Конституцией (постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П).

Как защитить интересы добросовестного приобретателя

По 302-й статье добросовестный приобретатель чаще всего должен вернуть приобретенное имущество собственнику. Интересы такого приобретателя нуждаются в защите, например, если компания покупает имущество, которое:

находится в залоге;
отчуждается без согласия собственника.

В отношении залога согласно ГК добросовестный приобретатель не становится новым залогодержателем, если он не знал и не должен был знать, что имущество находится под залогом. В этом случае залог прекращается (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). То есть для защиты своих интересов компания-покупатель должна доказать, что не обладала возможностью получить достоверные сведения о статусе имущества. При этом нужно иметь в виду, что такую информацию можно получить из реестра залогов движимого имущества . Если суд не сочтет приобретателя добросовестным, на предмет залога смогут обратить взыскание.

Что касается недвижимости, компания может доказать свою добросовестность с помощью документа из ЕГРН. Если покупатель опирался на данные из реестра, а сделка соответствует признакам действительности, это свидетельствует о добросовестности компании-покупателя. Такая правовая позиция присутствует в постановлении Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 .

Подтвердить добросовестность нужно затем, чтобы сохранить спорное имущество за собой. Покупатель утратит имущество, если суд:

удовлетворит виндикационный иск собственника,
признает недействительным договор между добросовестным приобретателем и продавцом.

В первом случае в соответствии со ст. 302 собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения против собственной воли. Если собственник этого не доказал, спорный объект останется у приобретателя. Это верно даже для случаев, когда суд установил неправомерность продажи. (Кроме того, бремя доказывания недобросовестности покупателя также лежит на собственнике, см. п. 5 ст. 10 ГК РФ). Но если объект еще не у покупателя, собственник может выиграть процесс с помощью негаторного иска , иска о признании права или признании права отсутствующим. Тогда добросовестность покупателя не повлияет на ситуацию, и имущество вернут собственнику.

Иск может быть о признании договора недействительным. В отличие от виндикационного иска, его подает продавец, а не собственник-третье лицо. Для покупателя фактор добросовестности в этом случае не имеет определяющего значения. В таких ситуациях суд не применяет 302-ю статью, добросовестного приобретателя эта норма не защитит (п. 3.1 постановления КС РФ от 21.04.2003 № 6-П).

По ГК добросовестный приобретатель вправе привлечь к процессу продавца

Компания получила по договору имущество (объект недвижимости, оборудование, другой товар). Если после исполнения обязательств она узнала, что выступила в роли добросовестного приобретателя, это повод потребовать от продавца возмещения убытков и расторжения договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ) или уменьшения цены (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В случае виндикационного иска со стороны собственника добросовестный приобретатель вправе привлечь продавца к участию в деле на своей стороне (абз. 1 ст. 462 ГК РФ). Покупателю имеет смысл привлечь к разбирательству продавца, чтобы затем не возникло препятствий в удовлетворении иска к продавцу об убытках (абз. 2 ст. 462 ГК РФ).

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Комментарий к статье 302

1. Текст комментируемой статьи ограничивает истребование собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Введение таких ограничений связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота - добросовестного приобретателя.

2. Закон охраняет только интересы добросовестного приобретателя. Последний должен доказать, что он не знал и не мог знать, что имущество приобретается у лица, которое не вправе его отчуждать, и считал, что законно получил имущество в свою собственность. Наличие в действиях приобретателя умысла и даже грубой неосторожности исключает возможность защиты его интересов.

3. Если приобретатель добросовестный, то собственник вправе истребовать у него имущество только тогда, когда оно выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.). Причем эти обстоятельства собственник должен доказать сам. Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества другому лицу исключает возможность его истребования от добросовестного приобретателя (Бюллетень ВС РФ. 1991. N 2. С. 14; п. 19 Обзора).

Из этого правила законом сделано два исключения: а) если имущество приобретено добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, безвозмездно, собственник может истребовать его при любых обстоятельствах (даже если оно выбыло из владения собственника по его воле); б) деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.

4. В случаях, когда имущество не может быть истребовано, оно поступает в собственность добросовестного приобретателя. Вместе с тем собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которому он передал свое имущество во владение.

5. ГК вслед за законами о собственности отказался от принципа неограниченной (независимо от добросовестности приобретателя) виндикации государственного, кооперативного и общественного имущества (ст. 153 ГК 1964 г.). Такое имущество может быть истребовано собственником на общих основаниях.

6. ГК отказался также от закрепленного ранее в ч. 2 ст. 152 ГК 1964 г. запрета для собственника истребовать имущество, проданное в порядке исполнения судебного решения. Теперь он может потребовать его с соблюдением правил ст. ст. 301 и 302 ГК. Однако, если лицо, приобретшее имущество на торгах, проведенных судебным исполнителем, является добросовестным приобретателем, а торги не были признаны недействительными, это лицо признается собственником имущества. Прежний собственник уже не вправе его вернуть (п. 22 Обзора).

Случаи, когда имущество может быть истребовано от последнего приобретателя и случаи, когда истребование невозможно

Вопросы истребования имущества из чужого незаконного владения регламентируются статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми истребование имущества в судебном порядке у последнего покупателя имущества, приобретенного по возмездной сделке, может быть осуществлено в следующих случаях:

Если лицо является недобросовестным приобретателем, то истребование имущества возможно во всех случаях.

Если лицо является добросовестным приобретателем, то истребование имущества из чужого незаконного владения возможно лишь в случаях, когда такое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Другими словами, для того, чтобы последний приобретатель в судебном порядке не лишился имущества в порядке применения статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Во-первых, последний приобретатель имущества должен являться добросовестным приобретателем.

Во-вторых, выбытие имущества от первоначального собственника должно происходить по воле последнего.

Таким образом, обоснованность и законность изъятия жилых помещений от граждан в порядке применения статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ напрямую связана с такими понятиями как «добросовестность приобретателя», «недобросовестность приобретателя», «воля» и «выбытие помимо воли».

При этом признаки (критерии определения) вышеуказанных понятий в законодательстве не раскрыты.

Добросовестного приобретателя статья 302 Гражданского кодекса РФ определяет как лицо, которое при приобретении имущества не знало и не могло знать о том, что имущество приобретается у лица, которое не имеет права его отчуждать. При этом подобная формулировка не позволяет установить признаки (критерии), по которым можно было бы точно установить, что лицо знало или могло знать (или не знало и не могло узнать) о том, что имущество приобретается у лица, которое не имеет права его отчуждать.

Понятие «недобросовестный приобретатель» в законодательстве не раскрыто вообще. Подразумевается, что недобросовестным приобретателем имущества является тот, кто по каким-то причинам не может быть признан добросовестным приобретателем.

Необходимо отметить, что статья 302 Гражданского кодекса РФ не является единственной нормой законодательства, в котором отражена попытка законодателя раскрыть понятие «добросовестный приобретатель».

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» добросовестным приобретателем ценной бумаги является лицо, которое приобрело ценные бумаги, произвело их оплату и в момент приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на эти ценные бумаги, если не доказано иное.

Примечательно, что статья 302 Гражданского кодекса РФ в отличие от статьи 2 Федерального закона от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» не содержит слов «если не доказано иное », что неизбежно порождает дискуссию о том, кто должен доказывать добросовестность (недобросовестность) приобретения имущества, не являющегося ценной бумагой. Судебная практика не только нижестоящих судов, но и самого Верховного Суда РФ в этом вопросе, как будет показано далее, единообразием до последнего времени не отличалась.

2.1.3. Воля на отчуждение государственного (муниципального) имущества и способы ее выражения государством, понятие «выбытие помимо воли» применительно к собственнику - государству

Как уже упоминалось, в соответствии с законом основанием для изъятия имущества у добросовестного приобретателя является установление факта утери, похищения или выбытие имущества из владения собственника иным путем помимо его воли.

Если изъявление воли гражданина можно установить на основании анализа совершенных им действий, то в отношении государства как собственника имущества применение такого подхода вызывает определенные затруднения.

Государство действует в лице многочисленных органов государственной власти и местного самоуправления, что порождает сложности в понимании юридического содержания понятий «воля государства», «выбытие помимо воли государства», а также порождает дискуссию о надлежащих способах выражения государством воли на выбытие имущества, так как сразу возникает ряд вопросов:

· Каковы признаки выбытия имущества из государственной (муниципальной) собственности помимо воли государства?

· Насколько понятие «выбытие помимо воли государства», которое является собственником имущества, тождественно понятию «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и т.п.) действиями должностных лиц органов власти», на которых возложены функции осуществления полномочий собственника государственного (муниципального) имущества?

· Как применительно к понятиям «воля государства» и «выбытие помимо воли государства» рассматривать ситуацию, когда имущество выбывает из государственной собственности в результате незаконной приватизации, в оформлении которой принимали участие представители государства?

· Как применительно к этим же понятиям рассматривать ситуацию, когда имущество незаконно выбывает из государственной собственности на основании решения суда – органа государственной власти (впоследствии отмененного)? В том числе, когда речь идет о делах, к участию в которых был привлечен орган власти, осуществляющий полномочия собственника в отношении государственного (муниципального) имущества, не возражавший против удовлетворения соответствующих исков.

· Как рассматривать длительное несовершение юридически значимых обязательных действий в отношении пустующего жилого помещения – например, выморочного имущества (юридическое бездействие) со стороны уполномоченных представителей органа власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении государственного (муниципального) имущества?

· Как, например, рассматривать такой частный случай, когда Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, осуществлявший в свое время полномочия собственника в отношении городского жилищного фонда, в течение длительного времени (более трех лет) не совершал юридически значимых действий по обеспечению должного учета и сохранности соответствующих жилых помещений, что позволило в течение указанного периода незаконно закрепить вышеуказанные жилые помещения за псевдовоеннослужащими на основании договоров социального найма с последующей их приватизацией на основании судебных решений, а затем продать их третьим лицам (гражданам - добросовестным приобретателям)? Является ли описанное бездействие сотрудников Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы выражением согласия (воли) города на отчуждение спорных квартир?

И это только часть вопросов, ответы на которые в законодательстве отсутствуют.

Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).

Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).
Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.
Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.

Безвозмездное получение имущества всегда влечет возможность законного собственника истребовать его у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Вместе с тем данное правило не распространяется на деньги и ценные бумаги на предъявителя.

Признаки проявления добросовестности приобретателем: постановление Пленума ВС РФ о добросовестном приобретателе

ГК РФ не устанавливает весь перечень критериев (признаков), по которым приобретатель может быть признан добросовестным. Вместе с тем судебная практика (постановление № 10/22, а также обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 01.10.2014) позволила сформировать ряд таких признаков, к которым можно отнести следующие:

Заключенная приобретателем сделка по приобретению спорного имущества по всем признакам может быть расценена как действительная, кроме противоположной стороны сделки — неправомочного продавца.
На дату заключения сделки в ЕГРН отсутствовала запись о другом собственнике имущества (не продавце) или отметка о судебном разбирательстве по поводу данного имущества.

Важно! Вышеуказанный признак действует только в отношении сделок с недвижимостью. При этом указание в ЕГРН неправомочного продавца в качестве собственника не считается достаточным доказательством добросовестности приобретателя, которое должно быть исследовано судом наряду с другими обстоятельствами дела (абз. 1 постановления № 10/22).
Отсутствие у приобретателя сомнений в праве продавца на передачу имущества, которые могут возникнуть, например, в случае выявления родственных связей участников сделки или необоснованно низкой цены имущества (пп. 8 и 9 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики» от 13.11.2008 № 126).
Важно! Ранее действовал еще один признак добросовестности приобретателя — принятие им разумных мер для установления права продавца на передачу имущества, однако постановлением Пленума Верховного суда РФ «О применении судами» от 23.06.2015 № 25 он был исключен.

Защита владения добросовестного приобретателя осуществляется путем…Иск и встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем

Исходя из анализа норм действующего законодательства и судебной практики, можно сделать вывод о том, что добросовестность невозможно признать посредством предъявления отдельного иска или заявления об установлении соответствующего правового факта. Защита владения добросовестного приобретателя реализуется путем вынесения судебного вердикта об отказе в удовлетворении требования собственника по истребованию имущества и признании за добросовестным приобретателем права собственности на него.

Вывод! Таким образом, статус добросовестного приобретателя может быть получен исключительно в рамках виндикационного иска собственника об истребовании его имущества, который может быть предъявлен в течение 3 лет при условии фактического наличия у ответчика спорного имущества. Предъявление к добросовестному приобретателю иных требований, например, в рамках заявления об установлении последствий недействительности сделки, не допускается (см. определение Конституционного суда РФ от 22.12.2015 № 2932-О).

Важно! Отсутствие у приобретателя имущества на дату разбирательства дела судебным органом влечет отказ в удовлетворении иска (п. 32 постановления № 10/22).

Лицо, которое выступает ответчиком по такому иску, вправе возражать против истребования имущества из его владения, однако данное притязание также не является самостоятельным и не может расцениваться в качестве встречного искового заявления о признании приобретателя добросовестным.

Важно! При передаче имущества нескольким лицам со стороны приобретателя образуется множественность лиц. При этом если хотя бы один из них не отвечает признакам добросовестности, требование собственника имущества будет удовлетворено (п. 41 постановления №10/22).

Последствия добросовестного приобретения имущества: может ли добросовестный приобретатель требовать возмещения произведенных расходов

При признании приобретателя добросовестным, в зависимости от вердикта суда, основанного на представленных доказательствах, имущество может быть оставлено у приобретателя либо возвращено первоначальному собственнику, который лишился его помимо своей воли.

При оставлении имущества у приобретателя, как уже было сказано выше, у него возникает право собственности на данное имущество. При возвращении имущества собственнику добросовестный приобретатель вправе:

потребовать от собственника компенсации осуществленных им необходимых затрат на имущество, начиная с даты, когда собственник мог получить доходы от такого имущества (абз. 2 ст. 303 ГК РФ);
сохранить за собой осуществленные улучшения (при условии возможности их извлечения без нанесения вреда имуществу) либо потребовать компенсации своих затрат на улучшение имущества в пределах повышения вследствие этого его цены (абз. 3 ст. 303 ГК РФ);
предъявить неуправомоченному отчуждателю требование о компенсации убытков, вызванных изъятием товара по основаниям, появившимся до исполнения договора купли-продажи (п. 43 постановления №10/22).

Обратите внимание! При удовлетворении иска собственника с добросовестного приобретателя могут быть взысканы все доходы, полученные им после даты получения повестки по требованию собственника или момента, когда ему стало либо должно было стать известно о незаконном приобретении имущества (абз. 1 ст. 303 ГК РФ).

Особенности добросовестного приобретения имущества, находящегося в залоге

На практике довольно часто возникает ситуация, когда приобретатель получает имущество, находящееся в залоге, о чем ему не было известно на момент совершения сделки. При этом в случае неисполнения должником своего обязательства приобретатель может получить повестку об обращении взыскания на данное имущество в судебном порядке.

Вместе с тем по общему правилу при возмездном получении имущества лицом, которому не было и не могло быть известно о его обременении, залог прекращается (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако добросовестному приобретателю необходимо учитывать, что его должное информирование о залоге будет расцениваться судом с учетом следующего:

содержал ли заключенный им договор условие об отсутствии притязаний третьих лиц на имущество информацию о том, что имущество являлось предметом спора, а также находилось под арестом, и прочие аналогичные условия;
убедился ли добросовестный приобретатель в наличии и качестве документов о праве собственности отчуждателя имущества (см., например, определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11);
были ли получены приобретателем сведения из доступных реестров, свидетельствующие об отсутствии обременения имущества, — ЕГРП, а также реестра уведомлений о залоге движимого имущества по адресу www.reestr-zalogov.ru (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2016 по делу № 33-40413/2016).

Подробнее о реестре уведомлений о залоге движимого имущества рассказывается в статье Реестр уведомлений о залоге движимого имущества .

Таким образом, добросовестным приобретателем может быть признано лицо, получившее на платной основе имущество от неуправомоченного отчуждателя, о чем ему не было и не могло быть известно на дату совершения сделки. Признание приобретателя добросовестным возможно только в рамках спора о вещном праве и не может быть заявлено в качестве самостоятельного требования.