Zmluvou o nájme špecializovaných bytových priestorov sa jedna zmluvná strana - prenajímateľ (verejný vlastník bytu alebo ním poverený orgán verejnej moci alebo iná ním poverená osoba) zaväzuje previesť na druhú zmluvnú stranu - občana - nájomcu - špecializované životný priestorza odplatu za držbu a užívanie na prechodný pobyt v nej(článok 1 článku 100 zákonníka o bývaní).

Svojím spôsobom právnej povahy táto dohoda je bilaterálne, konsenzuálne, platené A súrne. Uzatvára sa písomnou formou, ktorej obsah určuje Vzor zmluvy o nájme špecializovaného nebytového priestoru schválený federálnou vládou, ktorý je podriadený zákonu. normatívny akt, a nie štandardný formulár vypracovaný jednou zo zmluvných strán.

Nájomná zmluva na špecializované bytové priestory síce pripomína spoločenskú nájomnú zmluvu (predovšetkým z dôvodu existencie administratívnych a právnych predpokladov, ako aj predurčenia významnej časti jej obsahu kogentnými právnymi predpismi), nie je však typom z toho. Líši sa od sociálneho prenájmu dočasné(čo spôsobuje zodpovedajúce znaky jeho ukončenia a ukončenia) a povinné odplata užívanie, ako aj absencia akejkoľvek možnosti nájomcu disponovať s bývaním (formou podnájmu, výmeny a pod.). Výrazne odlišný je aj obsah administratívnych a právnych predpokladov na uzatváranie zmlúv o sociálnom prenájme a prenájme špecializovaného bývania: v druhom prípade sa nevyžaduje registrácia ako osoba v bytovej núdzi a pravidlá a predpisy na poskytovanie bývanie na základe zmluvy o sociálnom prenájme sa neuplatňuje, bývanie sa však poskytuje len špecificky zákonom určeným kategóriám občanov.

Hostinský na základe nájomnej zmluvy na špecializované bývanie má rovnaké práva a povinnosti ako prenajímateľ v zmluve o sociálnom prenájme bytu (§ 65 ods. 5 § 100 zákona o bývaní), najmä má právo požadovať od nájomcu včasné zaplatenie nájomného za priestory a verejné služby, ale z mojej strany musieť poskytnúť nájomcovi vhodné obytné priestory, vykonávať väčšie opravy a zabezpečiť, aby nájomca dostával inžinierske siete primeranej kvality.

Zamestnávateľ podľa tejto zmluvy je povinný používať špecializované obytné priestory výlučne na určený účel, zaisťovať ich bezpečnosť a udržiavať ich riadny stav vrátane vykonávania bežných opráv, ako aj včas platiť za obytné priestory a služby a niesť ďalšie povinnosti stanovené zákona a zmluvy (článok 67 ods. 3 a 4 zákonníka o bývaní).

Rodinní príslušníci nájomcušpecializované bývanie, ktorého zloženie sa zhoduje so zložením rodinných príslušníkov nájomcu podľa zmluvy o spoločenskom nájme, spravidla majú obdobné právne postavenie spolunájomníkov(článok 69 zákonníka o bývaní). V tejto súvislosti sú uvedené aj v zmluve o prenájme špecializovaných obytných priestorov.

Avšak v takej verzii tejto dohody, ako je prenájom kancelárskych priestorov, rodinných príslušníkov nájomcu, ktorí síce nadobúdajú rovnaké právo užívať poskytnuté priestory a nesú s ním solidárnu zodpovednosť za záväzky vyplývajúce z užívania tohto bytového priestoru (ak nie je medzi nimi dohodnuté inak), ale ako všeobecné pravidlo stratiť je to ich právo v prípade ukončenia rodinných vzťahov so zamestnávateľom (čl. 4 ods. 4 a čl. 100 ods. 5 zákona o bývaní), čo výrazne odlišuje ich postavenie od postavenia bývalých rodinných príslušníkov zamestnávateľa podľa zákona č. zmluva o sociálnom prenájme.

Legislatívne definované tri typu nájomných zmlúv na bývanie:

  • Sociálna nájomná zmluva je zmluva uzavretá medzi predstaviteľmi štátneho alebo obecného bytového fondu a občanom Ruskej federácie.
  • Špecializovaná nájomná zmluva je zmluva, v ktorej predmetom prenájmu je špecializovaný priestor.
  • Obchodná nájomná zmluva je zmluva, v ktorej sa prenajímateľ predstaví ako podnikateľ a nebytové priestory sa prenajímajú za účelom dosiahnutia zisku.

Všetky vyššie uvedené typy zmlúv majú určité všeobecné trendy a funkcie. Všetky upravujú vzťah nájmu bytových priestorov. Vo všetkých sú zmluvnými stranami: na jednej strane prenajímateľ, ktorý prevádza nebytové priestory na užívanie a bývanie, na druhej strane nájomca, ktorý prijíma priestory do užívania a súhlasí s podmienkami zmluvy. .

Z právneho hľadiska ide o dvojstranné, platené zmluvy, keďže každá zmluvná strana má svoje práva a povinnosti a za bývanie a užívanie nehnuteľnosti je zabezpečená materiálna kompenzácia vo forme mesačnej platby za ubytovanie. Niektoré výnimky sú stanovené v súvislosti so zmluvami o sociálnom prenájme, pri ktorých sa poskytuje bezodplatný prevod a nájomca môže byť oslobodený od platenia úhrady za užívanie takýchto priestorov. Všetky vyššie uvedené dohody sú spotrebiteľského charakteru, pretože sú navrhnuté tak, aby uspokojili spotrebiteľské potreby osoby na bývanie. Všetky typy zmlúv o prenájme bytov môžu byť vyhotovené písomne.

Medzi týmito dohodami sú však aj rozdiely.

Obchodné nájomné zmluvy upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie, zatiaľ čo špecializované a sociálne nájomné zmluvy sú upravené Kódex bývania. Špecializované a sociálne nájomné zmluvy možno uzavrieť len so stranou, ktorá má štátny alebo obecný bytový fond. V tomto prípade musí mať druhá strana nevyhnutné predpoklady Na to, aby bolo možné podľa zákona uzatvárať takéto dohody, totiž občan a jeho rodinní príslušníci musia byť uznaní za občanov s nízkymi príjmami, ktorí potrebujú zlepšenie podmienok bývania, a tiež musia stáť v rade na registráciu bývania.

Obchodné nájomné zmluvy sú občianske zmluvy, v ktorých si strany môžu nezávisle určiť podmienky zmluvy.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Zmluvou o nájme bytu sa vlastník bytu alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť občanovi (nájomcovi) a členom jeho rodiny za odplatu bývanie do užívania.

Práva a povinnosti zamestnávateľa

Zamestnávateľ má právo:

  • - nasťahovať sa do obytných priestorov, ktoré v súlade so zákonom, jeho manžel/manželka, deti, rodičia, iní príbuzní, osoby so zdravotným postihnutím a iné osoby v súlade so stanovenou normou obytnej plochy, po obdržaní písomného súhlasu všetkých dospelých členov jeho rodiny. Na nasťahovanie sa k rodičom ich plnoletých detí nie je potrebný súhlas ich rodinných príslušníkov;
  • - s písomným súhlasom plnoletých rodinných príslušníkov, ktorí s ním žijú, vrátane dočasne neprítomných, a v prítomnosti maloletých - so súhlasom poručníckeho a poručníckeho orgánu, vymení obývané obytné priestory predpísaným spôsobom;
  • - zachovať obytné priestory počas dočasnej neprítomnosti jeho a jeho rodinných príslušníkov za podmienok a v prípadoch ustanovených právnymi predpismi Kazašskej republiky o bývaní. Obytný priestor, ktorý si dočasne neprítomný nájomca alebo členovia jeho rodiny ponechá, sa nepovažuje za nadbytočný;
  • - prenajímať obývané bytové priestory alebo ich časť v prípadoch a spôsobom ustanoveným platnou legislatívou;
  • - umožniť po vzájomnej dohode s plnoletými členmi svojej rodiny, ktorí s ním bývajú, prechodný pobyt v obytných priestoroch v ich užívaní iným občanom (prechodným obyvateľom) bez účtovania poplatku za užívanie priestorov. Sťahovanie dočasných obyvateľov na obdobie dlhšie ako jeden a pol mesiaca je povolené za predpokladu dodržania stanovených štandardov životného priestoru;
  • - požadovať so súhlasom rodinných príslušníkov v prípadoch ustanovených zákonom zmeny nájomnej zmluvy k obývaným bytovým priestorom;
  • - so súhlasom rodinných príslušníkov nájomnú zmluvu kedykoľvek ukončiť;
  • - so súhlasom všetkých dospelých členov rodiny, ktorí spolu žijú, nadobudnúť do vlastníctva obývané bytové priestory predpísaným spôsobom;
  • - vykonávať rekonštrukciu, prestavbu bytových a úžitkových priestorov podľa dohodnutého projektu spôsobom ustanoveným zákonom;
  • - vykonávať ďalšie práva na užívanie obytných priestorov ustanovené legislatívou Kazašskej republiky a regulačnými právnymi aktmi.

Zamestnávateľ je povinný:

  • - dodržiavať a plniť zákonom stanovené požiadavky na užívanie bytových priestorov, údržbu bytového domu a priľahlých priestorov;
  • - užívať obytné priestory, ako aj vedľajšie priestory a zariadenia bez porušovania bytových a iných práv a slobôd iných občanov a prísne v súlade s ich účelom;
  • - šetrne zaobchádzať s obytnými priestormi, sanitárnym a iným zariadením, zabezpečiť ich bezpečnosť a správnu prevádzku; zabezpečiť nerušený prístup do prenajatých priestorov zástupcom prenajímateľa na kontrolu priestorov a výroby opravárenské práce. Ak sa v priestoroch zistia závady, bezodkladne vykonať prípadné opatrenia na ich odstránenie a v prípade potreby ich nahlásiť prenajímateľovi alebo príslušnej pohotovostnej službe;
  • - šetrne zaobchádzať s obytnou budovou, miestnou oblasťou, zariadeniami na úpravu okolia a zelenými plochami;
  • - udržiavať v čistote a poriadku obytné a technické miestnosti, balkóny, lodžie; udržiavať čistotu a poriadok vo vchodoch, kabínach výťahov, schodiskách a iných spoločných priestoroch; vyniesť odpadky, jedlo a domáci odpad na špeciálne určené miesta. Nedovoľte, aby sa odpadky a odpad, ktoré upchávajú kanalizačný systém, vylievali do sanitárneho zariadenia, nevypúšťajte tekutiny potravinový odpad do žľabu na odpadky;
  • - dodržiavať pravidlá požiarnej bezpečnosti pri spaľovaní sporákov a kuchynských kozubov, pri používaní elektrických, plynových a iných spotrebičov, nedovoľovať inštaláciu podomácky vyrobených bezpečnostných zástrčiek, bránenie chodieb, priechodov, schodísk, núdzových východov a dodržiavať ďalšie požiadavky požiarnej bezpečnosti;
  • - hospodárne využívať vodu, plyn, elektrickú a tepelnú energiu;
  • - vykonávať bežné opravy obývaných obytných priestorov a technických priestorov v byte včas, najmenej však raz za päť rokov.

Bežné opravy vykonávané nájomcom na vlastné náklady zahŕňajú tieto práce: bielenie, maľovanie a lepenie stien, stropov, dverí, nátery podláh, parapetov, okenných rámov z vnútornej strany, radiátorov, ako aj výmena okien a dverí zariaďovacích predmetov, opravy vnútorných a elektrických rozvodov .

Ak je výkon určených prác spôsobený nefunkčnosťou jednotlivých konštrukčných prvkov bytového domu alebo zariadenia v ňom alebo je spojený s väčšími opravami a rekonštrukciou bytového domu, vykonávajú sa na náklady prenajímateľa;

  • - opraviť na vlastné náklady poškodenie bytových priestorov, ako aj opraviť alebo vymeniť poškodené sanitárne, technické alebo iné zariadenie, ak k týmto škodám došlo zavinením nájomcu alebo iných osôb s ním bývajúcich;
  • - nevykonávať rekonštrukciu, prestavbu obytných a úžitkových miestností, reinštaláciu alebo dodatočnú inštaláciu sanitárneho a iného zariadenia bez získania príslušného povolenia;
  • - vykonávať platby za bývanie a energie včas, najneskôr do desiateho dňa po predchádzajúcom mesiaci, podľa sadzieb schválených stanoveným spôsobom;
  • - nedovoliť v byte vykonávať práce alebo iné úkony, ktoré vedú k poškodzovaniu obytných priestorov alebo vytvárajú zvýšený hluk alebo vibrácie, ktoré narúšajú bežné životné podmienky občanov v iných obytných priestoroch.

Používanie televízorov, rádií a iných hlasných zariadení je povolené len vtedy, ak je počuteľnosť znížená na mieru, ktorá nenarúša pokoj obyvateľov domu. Od 23.00 do 7.00 je potrebné dodržiavať ticho;

  • - presťahovať sa s členmi svojej rodiny pri väčších opravách alebo rekonštrukciách bytového domu, v ktorom býva (keď opravu nemožno vykonať bez vysťahovania nájomcu), do iného bytového priestoru poskytnutého prenajímateľom, ktorý spĺňa hygienické normy, bez výpovede nájomná zmluva;
  • - v domoch, kde nie je ústredné kúrenie, vykurovanie obytného priestoru počas vykurovacej sezóny.

V prípade dočasnej neprítomnosti nájomcu a jeho rodinných príslušníkov nie je nájomca zbavený povinnosti vykurovať bytové priestory za účelom údržby normálna teplota v ňom s cieľom zabezpečiť bezpečnosť obytnej budovy;

  • - denné čistenie schodísk a chodieb v jednoposchodových a dvojposchodových bytových domoch v súlade s harmonogramom stanoveným obyvateľmi budovy na základe počtu obyvateľov žijúcich v tejto budove;
  • - pri odchode z obytného priestoru do iného trvalé miesto bydlisko s celou rodinou, vypratať a odovzdať prenajímateľovi bytové a úžitkové priestory, hygienické a iné zariadenie v súlade so zákonom v riadnom stave.

Nevykonanie bežných opráv, za ktoré zodpovedá nájomca, ako aj odstránenie existujúcich porúch, sa zaznamenáva pri odovzdaní obytných priestorov. Náklady na určené opravy a náklady na odstránenie škôd v tomto prípade hradí nájomca.

Doklad o odovzdaní bytových priestorov nájomcom je vyhotovený a podpísaný prenajímateľom, nájomcom a zástupcom. verejná organizácia alebo iná nezávislá osoba.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný:

  • - poskytnúť nájomcovi obytné priestory v riadnom stave;
  • - v súlade s pravidlami a predpismi pre prevádzku a opravy bytového fondu:
  • - systematicky (najmenej 2-krát ročne) kontrolovať bytové domy a bytové priestory a preventívnu údržbu hygienických, technických a iných zariadení v nich umiestnených, vykonávať včasné opravy bytového domu, zabezpečovať nepretržitú prevádzku hygienických, technických a iných zariadení nachádza sa v ňom;

urýchlene vykonať nevyhnutné väčšie opravy v byte nájomcu, vymeniť hlavné konštrukcie domu, dvere, okenné rámy, podlahy z dôvodu bežného opotrebovania, vymeniť kachle (v domoch, kde nie je ústredné kúrenie), opraviť sanitárne a iné zariadenie;

  • - vykonávať vnútrobytové bežné opravy bytových priestorov nájomcu v prípadoch, keď sú tieto opravy spojené s odstraňovaním porúch jednotlivých konštrukčných prvkov bytového domu alebo zariadení v ňom alebo s vykonaním väčších opráv alebo rekonštrukcie;
  • - odstraňovať poruchy sanitárneho, technického a iného zariadenia v byte nájomcu v lehotách stanovených predpismi po prijatí žiadosti nájomcu a v prípade havárie ihneď;
  • - vykonávať denné upratovanie vchodov, vestibulov, vestibulov, schodísk, výťahových kabín a iných spoločných priestorov bytových domov (okrem jedno- a dvojposchodových bytových domov), ako aj miestneho priestoru;
  • - poskytnúť nájomcovi a jeho rodinným príslušníkom bytový dom, ktorý spĺňa hygienické normy na dobu veľkých opráv alebo rekonštrukcie bytového domu (keď opravy nie je možné vykonať bez vysťahovania nájomcu), alebo iné komfortné priestory na trvalé užívanie. Presťahovanie nájomcu a členov jeho rodiny z obytných priestorov, ktoré obývajú, do inej obytnej zóny a späť (po dokončení opráv) vykonáva prenajímateľ na svoje náklady;
  • - pohotovo pripraviť obytné budovy, sanitárne a iné zariadenia v nich umiestnené na prevádzku v zimných podmienkach.

Prenajímateľ poskytuje nájomcovi komunálne služby, ktoré spĺňajú kvalitatívne požiadavky záväzných predpisov a noriem, hygienických predpisov a predpisov a podmienok zmluvy, ako aj informácie o týchto službách.

Neštandardné parametre energetických služieb stanovujú energetické organizácie len po dohode s výkonnými orgánmi a samosprávami, pričom tie isté orgány menia platby za služby.

Ak energetické spoločnosti neposkytnú požadovanú kvalitu inžinierskych sietí, má prenajímateľ právo voči nim uplatniť sankcie ako náhradu materiálnej a morálnej ujmy nájomcovi.

Prenajímateľ má právo domáhať sa ukončenia zmluvy na súde (okrem vysťahovania z domov hroziacich zrútením) a (alebo) vyvodenia správnej alebo inej zodpovednosti spôsobom stanoveným zákonom:

  • - ak nájomca užíva prenajaté bytové priestory v rozpore s ich účelom;
  • - ak nájomca neplatí za bývanie a služby;
  • - ak nájomca úmyselne znehodnotí prenajaté bytové priestory;
  • - ak nájomca porušuje práva a záujmy susedov;
  • - v iných prípadoch ustanovených zákonom.

Členovia rodiny nájomcu, ktorí s ním bývajú, požívajú na rovnakom základe ako nájomca všetky práva a nesú všetky povinnosti vyplývajúce zo zmluvy. Plnoletí rodinní príslušníci nesú s nájomcom spoločnú a nerozdielnu majetkovú zodpovednosť za záväzky vyplývajúce zo zmluvy.

Výška platby za bývanie a služby podľa zmluvy sa vypočíta v súlade so stanoveným postupom.

Výšku platby za prenajaté obytné priestory a energie môže prenajímateľ upraviť v prípade zmien príslušných taríf.

Prenajímateľ nemôže zmeniť zmluvu o nájme nebytových priestorov bez súhlasu nájomcu a jeho rodinných príslušníkov, okrem prípadov ustanovených platnou legislatívou.

Po rozhodnutí poskytnúť nájomcovi a jeho rodinným príslušníkom iný bytový priestor za účelom zlepšenia životných podmienok je zakázaná registrácia, rozdelenie osobných účtov, výmena a privatizácia prenajatých priestorov.

Pri odchode nájomcu a členov jeho rodiny na trvalý pobyt do iného miesta sa nájomná zmluva považuje za ukončenú dňom odchodu.

Prenajímateľ a nájomca sa dohodli, že ak nájomca alebo člen jeho rodiny dostane objednávku na iný bytový priestor vrátane všetkých spolubývajúcich rodinných príslušníkov, ktorí sa zaviazali obývané bytové priestory uvoľniť, zmluva sa ruší odo dňa odoslania objednávky. vydané.

Spory, ktoré môžu vzniknúť medzi zmluvnými stranami, sa riešia súdne orgány alebo iné oprávnené orgány v súlade s ich pôsobnosťou.

V prípade prijatia regulačných právnych aktov, ktoré menia práva a povinnosti prenajímateľa alebo nájomcu, musí byť zmluva uvedená do súladu s týmito aktmi.

  • - predmet dohody;
  • - práva a povinnosti zmluvných strán;
  • - platobný postup;
  • - termín a podmienky zmluvy;
  • - postup pri vypovedaní zmluvy;
  • - dodatočné podmienky, adresy;
  • - údaje z pasu, podpisy strán.

K zmluve o prenájme sú priložené:

  • - výplatná páska alebo potvrdenie o prevode dohodnutej peňažnej sumy;
  • - akt prevzatia a odovzdania predmetu zmluvy;
  • - inventarizácia majetku;
  • - dodatočná dohoda (v prípade potreby).

Predmet dohody. Účelom nájomnej zmluvy je zabezpečiť prevod nebytových priestorov na určenej adrese do dočasného užívania. Táto časť poskytuje charakteristiku prenajímanej nehnuteľnosti a stav sanitárneho vybavenia.

Dôležitým bodom je odkaz na dokument potvrdzujúci vlastníctvo prenajímateľa. V záujme nájomcu je skontrolovať prítomnosť listu vlastníctva, ktorý je potvrdený privatizačnou zmluvou, predajom a kúpou, darom, prípadne závetom.

Je to vlastník, ktorý má právo prenajímať obytný priestor. Ak nemôže byť pri uzatváraní obchodu osobne, tak v jeho mene koná osoba, ktorá má na to osobitné povolenie - splnomocnenie vyhotovené notárom. Ak má prenajímaná nehnuteľnosť viacerých vlastníkov, je potrebné, aby nájomnú zmluvu podpísali všetci, ak ide o trojstrannú zmluvu. Ak ich prítomnosť nie je možné zabezpečiť, pri uzatváraní zmluvy sa predkladá notársky overený súhlas všetkých spoluvlastníkov s prenájmom priestorov.

Nájomca musí pochopiť, že ak mu bývanie prenajme neoprávnená osoba, potom sa nájomná zmluva považuje za neplatnú.

Okrem potvrdenia vlastníctva sa prenajímateľ musí zaručiť, že pred uzavretím zmluvy nehnuteľnosť nebola nikomu predaná, prevedená, zastavená, zaťažená inými nájomnými zmluvami, nie je v spore ani vo väzbe a nie je zaťažená inými nájomnými zmluvami. záväzky vo vzťahu k tretím stranám.

Ak budú byt prenajímať spolu s nájomcom ďalšie osoby, potom musia byť v tejto zmluve uvedené aj informácie o nich.

Práva a povinnosti zmluvných strán. Podľa tohto paragrafu sa nájomca zaväzuje včas platiť nájomné (za každý deň omeškania je potrebné uviesť penále), užívať objekt na určený účel a dbať na bezpečnosť priestorov a majetku, ktorý sa v ňom nachádza. . Ak dôjde k poškodeniu priestorov zavinením nájomcu, musí ho opraviť na vlastné náklady. Okrem toho dočasný nájomca nemá právo prerobiť dom bez povolenia od prenajímateľa. Bez predchádzajúceho písomného súhlasu vlastníka obytného priestoru je zakázaný podnájom nehnuteľnosti. Po skončení zmluvy sa nájomca zaväzuje nehnuteľnosť vypratať a vrátiť prenajímateľovi v dobrom stave s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Obhliadka nehnuteľnosti môže prebehnúť za prítomnosti makléra, prenajímateľa a nájomcu. Dôležité je uistiť sa, že maklér je skutočne zamestnancom profesionálnej realitnej spoločnosti. Zamestnanec agentúry, ktorá transakciu vykonáva, musí mať pri sebe a predložiť klientovi:

  • - cestovný pas;
  • - splnomocnenie na právo uzavrieť zmluvu o prenájme bytu a prijímať provízie v mene agentúry, alebo viaceré spoločnosti používajú ID agentov s hologramom alebo čiarovým kódom. Ak splnomocnenec predloží splnomocnenie, neváhajte skontrolovať údaje z pasu agenta s údajmi uvedenými v splnomocnení a tiež dbajte na dobu platnosti, prítomnosť podpisu a pečiatky generálneho riaditeľa.

Pred prenájmom bytu si ho treba dôkladne prezrieť. Dôkladná štúdia potenciálneho bývania vás v budúcnosti ušetrí od nepríjemných prekvapení. A bez ohľadu na to, aká zložitá je situácia medzi vlastníkom a nájomcom, nájomca musí pamätať na to, že s nájomnou zmluvou môže bezpečne brániť svoje práva na súde.

Ak ste s bývaním spokojní, musíte si spolu so zástupcom RK dôkladne skontrolovať doklady vlastníka bytu potvrdzujúce vlastníctvo nehnuteľnosti (pas s prihlásením na adresu nehnuteľnosti, list vlastníctva nehnuteľnosti, ktorý je vydané na základe kúpno-predajnej zmluvy, privatizácie, daru a pod.).

Podpis nájomnej zmluvy. Pri prenájme bytu sa uzatvára dvojstranná nájomná zmluva medzi prenajímateľom (prenajímateľom) a nájomcom (nájomcom). Prítomnosť realitnej kancelárie musí byť potvrdená osobitným protokolom. Nájomná zmluva musí obsahovať doložku, v ktorej prenajímateľ potvrdí, že sa dohodol na prenájme priestorov so všetkými záujemcami. Na overenie údajov môžete požiadať o potvrdenie formulára 9, ktorý uvádza všetkých občanov zaregistrovaných v tomto apartmáne.

V texte zmluvy musí byť uvedené:

  • - pasové údaje oboch strán (podrobnosti právnických osôb);
  • - výška nájomného; postup pri platení nájomného (lehoty, penále v prípade omeškania);
  • - sankcie v prípade porušenia podmienok zmluvy;
  • - podmienky možnej výpovede (z podnetu nájomcu sa zmluva považuje za ukončenú bez ohľadu na súhlas prenajímateľa len vtedy, ak došlo k predchádzajúcemu upozorneniu prenajímateľa a súhlasu občanov trvale bývajúcich s nájomcom. z podnetu prenajímateľa možno zmluvu o nájme nebytových priestorov vypovedať bez súhlasu nájomcu len na súde a len z dôvodov ustanovených zákonom) a zodpovednosť zmluvných strán;
  • - výška zabezpečenia a spôsoby jeho použitia;
  • - písomný súhlas všetkých osôb žijúcich na území prenajímanej nehnuteľnosti (všetci obyvatelia obecného bytu, všetci evidovaní v samostatnom byte);
  • - dátum uzavretia zmluvy;
  • - zmluvný čas.

Pri podpise zmluvy o prenájme izby získava nájomca právo v izbe nielen bývať, ale aj prevádzkovať spoločné priestory (CP). Nájomca si preto musí v nájomnej zmluve zabezpečiť svoje práva na užívanie nebytových priestorov, pričom musí čo najpodrobnejšie uviesť všetky podmienky užívania izby a verejných miest. Čím podrobnejšie sú v ňom premietnuté tieto podmienky, tým je menšia pravdepodobnosť, že v budúcnosti vzniknú nezhody s majiteľom alebo susedmi v byte.

K zmluve o prenájme sú priložené:

  • - akt prijatia prevodu bytu (izby);
  • - súpis prevádzaného majetku spolu s bytom (izbou);
  • - prijatie vyrovnania medzi stranami; súhlas všetkých obyvateľov (písomne);
  • - zmluva (dohoda) o poskytovaní (a platbe) služieb spoločnosti (ak je prijatá takáto forma).

Nájomná zmluva sa vyhotovuje a podpisuje v dvoch vyhotoveniach, z ktorých jedno zostáva nájomcovi, druhé prenajímateľovi. Po podpise zmluvy sa platí za ubytovanie na dohodnutú dobu, ako aj za služby agentúry (ak existujú) na základe zmluvy (dohody). Zástupca musí vydať kópiu zmluvy, potvrdenie o prijatí peňazí a potvrdenie o prijatí od spoločnosti.

Predpoklady na uzatvorenie DSN pre bytové priestory

V súvislosti s pretrvávajúcim nedostatkom relatívne lacného štátneho a komunálneho bývania a nemožnosťou verejnej moci znášať všetky náklady na jeho údržbu a na druhej strane vznikom rôznych nových foriem uspokojovania bytových potrieb občanov bezplatné poskytovanie bývania na užívanie už nie je to hlavné, ako doteraz, ale výlučný spôsob riešenia bytového problému, prístupný len sociálne najmenej chráneným, a teda najpotrebnejším kategóriám občanov. Právna úprava v tomto smere striktne normalizuje podmienky, postup pri poskytovaní a užívaní takéhoto bývania, čím vzniká osobitný právny režim pre záväzky vyplývajúce z predmetnej zmluvy. V prvom rade ide o poradie ich výskytu, ktoré nie je určené slobodným vzájomným prejavom vôle strán, ale existenciou správnych a právnych predpokladov vymedzených zákonom.

K predpokladom (podmienkam), za ktorých môže občan požiadať o bezplatné bývanie štátny alebo obecný bytový fond (fond spoločenské využitie) podľa zmluvy o sociálnom prenájme zahŕňa:

  1. uznanie jeho potreby bývania (článok 2 a 3 článku 49 zákonníka o bývaní) a
  2. registráciu orgánom miestnej samosprávy ako osoby, ktorá potrebuje bývanie (článok 1, článok 52 Zákona o bývaní).

Bytová legislatíva už nepovažuje trvalý (a predtým často dlhodobý) pobyt v danej lokalite za nevyhnutná podmienka na poskytovanie štátneho alebo obecného bývania na užívanie (najmä pri nahradení doterajších prihlasovacích požiadaviek pravidlami o prihlasovaní pobytu, čo je nevyhnutné pre reálne fungovanie práva občanov zvoliť si miesto pobytu podľa § 18 ods. Občiansky zákonník).

Potreba sa v tomto prípade chápe ako naliehavá potreba zlepšiť životné podmienky tohto občana a jeho rodiny, o čom nerozhoduje subjektívne hodnotenie životných podmienok občana, ale objektívne kritériá stanovené zákonom. Zároveň zákon (článok 1 čl. 51 Zákona o bývaní) obsahuje vyčerpávajúci zoznam dôvodov pre uznanie občanov za potreby bývania.

Ak sú uvedené podmienky splnené a zdokumentované, občan má právo požiadať o registráciu ako osoba v núdzi bývania. Ak má viac dôvodov na registráciu, má občan podľa vlastného výberu právo požadovať jeho registráciu z jedného alebo viacerých (všetkých) dôvodov (napríklad ako chudobný a zároveň patriaci k jednému z tých, ktoré sú definované iné kategórie občanov). Táto požiadavka vo forme písomnej žiadosti s pripojenými potrebnými dokladmi je adresovaná orgánu samosprávy, ktorý vykonáva registráciu.

Ten musí na základe výsledkov posúdenia žiadosti prijať primerané rozhodnutie (články 3 až 6 článku 52 zákonníka o bývaní). Odmietnutie prihlásenia občana ako núdzneho na bývanie v súlade s odsekom 1 čl. 54 bytového zákonníka je povolené len vtedy, ak nemá potrebné doklady (ak nie sú predložené alebo nepotvrdzujú jeho právo na registráciu) alebo ak sa občan úmyselne dopustí konania, v dôsledku ktorého môže byť uznaný za núdzneho. za účelom registrácie (napríklad pri úmyselnom zhoršení životných podmienok predajom alebo výmenou bytu za niečo horšie, prípadne dodatočným nasťahovaním nových ľudí). V druhom prípade môže byť občan zaregistrovaný, ale nie skôr ako päť rokov odo dňa vykonania určených akcií. Proti rozhodnutiu o odmietnutí registrácie sa môže občan odvolať na súd ako neopodstatnené.

Od okamihu registrácie má občan právo na registráciu (článok 2 článku 52 bytového zákonníka) ako prvok zodpovedajúceho bytového právneho vzťahu, ktorého subjektmi sú občan a orgán vykonávajúci registráciu. Tento právny vzťah je svojou povahou administratívno-právny. Účtovníctvo spočíva v tom, že občan, ktorý podal zodpovedajúcu žiadosť (s priloženými potrebnými dokladmi), je evidovaný v osobitnej knihe so zoznamom osôb, ktoré obdobné žiadosti podali.

Právo občana byť evidovaný ako žiadateľ o bývanie je chránené zákonom. Občan si ho ponechá, kým nezíska bytové priestory alebo kým nie sú zistené zákonom stanovené dôvody na odhlásenie. Zrušenie registrácie je povolené len v prípadoch ustanovených v odseku 1 čl. 56 LCD. V prípade neoprávneného vyradenia z evidencie má občan právo obrátiť sa na súd so sťažnosťou na protiprávne konanie orgánov samosprávy, ktoré sa dopustili priestupku.

Na základe zmluvy o prenájme bytu jedna strana - vlastník nebytového priestoru alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) - sa zaväzuje poskytnúť druhej strane (nájomcovi) nebytový priestor za odplatu za držbu a užívanie na bývanie (§ 671 OZ). Ruská federácia).

V štátnom a obecnom bytovom fonde na sociálne využitie sa občanom poskytujú bytové priestory na základe zmluvy o sociálnom prenájme(článok 672 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) na základe zmluvy o prenájme obytných priestorov fondu sociálneho bývania.

Na základe zmluvy o sociálnom prenájme jednou stranou je vlastník bytových priestorov štátneho bytového fondu alebo obecného bytového fondu (oprávnené osoby konajúce v jeho mene vládna agentúra alebo poverený orgán územnej samosprávy) alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) sa zaväzuje previesť bytový priestor druhej strane - občanovi (nájomcovi) do držby a užívania na bývanie za podmienok ustanovených Bytovým poriadkom č. Ruskej federácie.

Ak sú na to zákonom ustanovené predpoklady, bytové priestory sa poskytujú na základe zmlúv o sociálnom prenájme registrovaným občanom v núdzi v poradí podľa priority podľa času ich prihlásenia a dostupnosti vhodných bytových priestorov. Dve kategórie občanov v súlade s odsekom 2 čl. 57 LCD obytných priestorov na základe zmlúv o sociálnom prenájme sa poskytuje mimo poradia (a spravidla aj bez ich registrácie ako núdznych):

  1. občania, ktorých obytné priestory sú ustanoveným postupom uznané za nevhodné na bývanie a nie sú predmetom opravy alebo rekonštrukcie;
  2. občania s ťažkými formami chronických ochorení uvedených v odseku 4, časť 1, čl. 51 tohto číselníka.

Rozhodnutím orgánu územnej samosprávy o poskytnutí bytových priestorov na základe zmluvy o sociálnom prenájme bytu zaniká bytový (správny) právny vzťah, ktorý vznikol prihlásením občana ako bytového domu v núdzi. Zároveň sa stáva podkladom pre uzavretie zmluvy o sociálnom nájme bytu v stanovenej lehote (čl. 4, § 57 bytového zákona), na základe ktorej má prenajímateľ povinnosť previesť na občana-nájomca primerané bývanie.

Zároveň rozhodnutie o zabezpečení bývania na základe sociálnej nájomnej zmluvy a zmluvu uzavretú na jej základe možno vyhlásiť na súde za neplatné vo vzťahu k pravidlám čl. 168 Občianskeho zákonníka na žiadosť zainteresovaných strán alebo prokurátora, čo bude mať za následok vysťahovanie občanov, ktorí dostali takéto bývanie.

Spory o vysťahovanie, keď vlastník nehnuteľnosti chce vysťahovať nájomcu a ten si chce ponechať obytný priestor, sa riešia na súde, no nemožno ich klasifikovať ako jednoduché. Vzhľadom na zmeny bytovej legislatívy a súdnej praxe, ak k takémuto sporu dôjde, je lepšie využiť skúsenosti právnika na vysťahovanie. Ide o profesionálneho právnika s bohatými skúsenosťami v bytových sporoch, ktorý pomôže vyriešiť situáciu akejkoľvek zložitosti.

Bytový priestor ako predmet zmluvy o spoločenskom nájme

Samostatné (izolované) obytné miestnosti v bytových bytoch (ďalej len „časti bytov“) sa navyše môžu stať samostatným predmetom zmluvy o sociálnom prenájme len v dvoch prípadoch priamo ustanovených zákonom:

  1. pri uvoľnení takejto izby v spoločnom byte (článok 6 článku 57, odsek 4 článku 59 zákona o bývaní);
  2. prekračujúce stanovenú normu pre poskytovanie bývania podľa tejto zmluvy (článok 2 čl. 58 bytového zákonníka).

Viac informácií

V prvom prípade Izby uvoľnené v obecných bytoch sú poskytované na základe zmluvy o sociálnom prenájme predovšetkým ostatným obyvateľom tých istých bytov, ktorí sú na základe vyššie uvedených kritérií uznaní alebo môžu byť uznaní za nízkopríjmových a potrebujúcich bytové priestory. V prípade absencie takýchto občanov môže byť uvoľnená izba poskytnutá na základe tejto zmluvy tým obyvateľom bytov s nízkymi príjmami, ktorým je poskytnuté bývanie nižšie, ako je miera poskytovania (vyššia ako účtovná sadzba) na osobu. Ak o voľnú izbu nie sú žiadni záujemcovia, možno ju predať na základe kúpnopredajnej zmluvy nájomníkom, ktorí nie sú nízkopríjmoví, ale majú menej bývania ako je norma pre jednu osobu. Iba v prípade neprítomnosti takýchto osôb je uvoľnená izba obsadená na základe zmluvy o sociálnom prenájme cudzincom (článok 59 bytového zákonníka).

V druhom prípade ide o situácie, kedy sú bytové priestory na základe zmluvy o sociálnom prenájme nútené poskytnúť občanovi nad rámec zaopatrovacej normy (napr. bývanie je poskytnuté osamelej osobe alebo občanovi, ktorý trpí jedným z tzv. ťažké formy chronické choroby, pri ktorých je život s ním nemožný). Keďže normu poskytovania bývania na osobu tu nemožno prekročiť viac ako dvakrát (článok 2 § 58 bytového zákonníka), nemôže mu byť poskytnutý samostatný byt, ale iba izolovaná izba.

Avšak bez súhlasu občanov Osoby rôzneho pohlavia nesmú obývať rovnakú miestnosť(okrem manželov) bez ohľadu na ich vek (článok 1, článok 58 zákona o bývaní). Ide o významný benefit pre občanov, vďaka ktorému môže napríklad slobodná matka s malým synom požiadať o dvojizbový byt alebo dvojizbový byt bez ohľadu na veľkosť nadbytočného zabezpečenia bývania, ktoré vzniká.

Normou na zabezpečenie bývania na základe zmluvy o sociálnom prenájme je minimálna veľkosť celková plocha obytných priestorov zriadená miestnou samosprávou v závislosti od úrovne poskytovania obytných priestorov dosiahnutej v príslušnej obci a ďalších faktorov (články 1 a 2 článku 50 zákonníka o bývaní). Vo všetkých prípadoch poskytovania bývania na základe zmluvy o sociálnom prenájme by celková plocha na osobu nemala byť menšia ako stanovená norma. V tom je jeho právny (občiansky) význam. Miera poskytnutia bývania zvyčajne presahuje účtovnú sadzbu používanú na určenie potreby pri registrácii. Pre občanov, ktorí sú registrovaní na základe federálnych zákonov a zákonov zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, ktorí nie sú ako nízkopríjmoví, môžu tieto zákony ustanoviť iné štandardy pre poskytovanie bývania zo štátneho bytového fondu na základe zmlúv o sociálnom prenájme (odsek 3 zákona č. článok 50 bytového zákonníka).

Zároveň sa občanom poskytuje bývanie v mieste ich bydliska (podľa paragrafu 5 § 57 Zákona o bývaní - v rámci hraníc príslušnej lokality, čo nevylučuje napr. presťahovanie občanov z jej územia). od centra až po okraj).

O vhodnosti obytných priestorov na trvalý pobyt občanov rozhoduje ich súlad s ustanovenými hygienicko-technickými normami a inými zákonné požiadavky vrátane tých, ktoré súvisia s jeho zlepšením (odsek 2, ods. 1, § 673 Občianskeho zákonníka, ods. 2, § 15 Zákona o bývaní) (v súčasnosti požiadavky, ktoré musí obytný priestor spĺňať, stanovujú predpisy o uznávaní priestorov ako bytových priestorov, nebytových priestorov nevhodných na bývanie a obytný dom havarijný stav a podlieha demolácii alebo rekonštrukcii, schválený nariadením vlády Ruskej federácie z 28. januára 2006 č. 47).

Neobmedzuje sa teda len na určitú plochu (veľkosť) bývania, ale ide o komplex jeho rôznych parametrov: kapitálový charakter budovy, určenej na bývanie občanov vo všetkých ročných obdobiach; dostupnosť centralizovaného vykurovania, dodávky teplej vody a iných inžinierskych sietí atď. Zákon zároveň hovorí o obývateľnosti „vo vzťahu k podmienkam zodpovedajúceho vysporiadania“ (porov. ods. 1 § 89 zákona o bývaní), čím ju považuje za relatívnu, a nie absolútnu charakteristiku bývanie zabezpečené. Z tohto hľadiska do kategórie nevhodných na bývanie v každom prípade patria priestory v kasárňach a núdzových budovách; pivničné a polopivničné priestory; miestnosti bez prirodzeného svetla; priestory na pomocné užívanie (predsiene, kuchyne, chodby, sklady a pod.) a iné podobné priestory, ktoré nemôžu byť predmetom nájomnej zmluvy na bývanie.

Uzavretie zmluvy o spoločenskom nájme bytových priestorov a vznik práva na bytový priestor

Sociálna nájomná zmluva sa uzatvára na základe administratívno-právneho rozhodnutia o poskytnutí bývania z bytového fondu na sociálne využitie (odst. 1, § 63 bytového zákona).

Možno ju uzavrieť len na priestory uvedené v tomto rozhodnutí a zodpovedajúce vyššie uvedeným zákonným požiadavkám. Preto na predmete tejto zmluvy sa jej zmluvné strany nedohodli a nemôžu ho meniť ani objasňovať. Rovnako podmienky užívania bytových priestorov poskytovaných na základe zmluvy o sociálnom prenájme sú záväzne určené bytovou legislatívou, a nie dohodou (vzájomnou vôľou) zmluvných strán. Občianskoprávna dohoda zmluvných strán o uzavretí tejto zmluvy je teda možná len vtedy, ak existuje správne právne rozhodnutie o poskytnutí bývania.

Uvedeným rozhodnutím je zároveň budúci prenajímateľ viazaný predovšetkým v zmysle nemožnosti odmietnuť uzavretie zmluvy o spoločenskom nájme s občanom uvedeným v rozhodnutí a tento, slobodne súhlasiac s uzavretím dohody, je viazaný administratívno-právnym rozhodnutím v zmysle nemožnosti zmeny navrhovaného predmetu a radu ďalších podstatných podmienok ním uzatvorenej zmluvy.

Výsledná dohoda podlieha musí byť písomná(článok 674 Občianskeho zákonníka) podľa štandardného formulára. Štandardnú zmluvu o sociálnom nájme bytových priestorov schvaľuje vláda Ruská federácia.

Zároveň treba uznať, že právny vzťah nájmu konkrétneho nebytového priestoru a teda právo občanov užívať tento nebytový priestor vyplýva až zo zmluvy o nájme nebytových priestorov. Rozhodnutie o poskytnutí bytového priestoru má za následok vznik samostatného komplexného bytového právneho vzťahu na uzavretie zmluvy o spoločenskom nájme (s vlastnou vecnou skladbou, obsahom a všetkými ďalšími atribútmi). Do uzavretia zmluvy o sociálnom nájme totiž nevzniká právny vzťah nájmu bytu; občan napriek rozhodnutiu poskytnúť bývanie nemá právo užívať priestory v ňom uvedené, nevzniká povinnosť platiť poplatok za jeho užívanie a pod. Všetky tieto práva a povinnosti je možné nadobudnúť až od uzavretia zmluvy.

Priestory poskytnuté na základe zmluvy o sociálnom prenájme zo štátneho alebo obecného bytového fondu prechádzajú do zamýšľaného vlastníctva a užívania jeho nájomcom (článok 1, článok 60 bytového zákona). Občan – zamestnávateľ totiž uzatvára túto dohodu práve za účelom získania týchto možností. Obsah týchto oprávnení spočíva v možnosti bývania v bytových priestoroch samotného nájomcu, ako aj členov jeho rodiny. Zároveň nájomca po uzavretí zmluvy získava aj určité prvky dispozičného práva, napríklad právo na výmenu prenajatých priestorov, ich podnájom atď. . Súhrnne povedané, práva vlastniť a užívať prenajaté obytné priestory (berúc do úvahy prvky dispozičného práva) sa často nazývajú právom na obytný priestor.

Poznámka k podstate práva vyplývajúceho zo zmluvy

V podstate ide o právo nájomcu (a členov jeho rodiny) vyplývajúce zo zmluvy na vec patriacu inej osobe, t.j. právo užívať cudziu nehnuteľnosť (obytný priestor) v medziach stanovených zákonom a dohodou. Predtým sa z toho niekedy vyvodzoval dosť unáhlený záver o povahe tohto práva ako obmedzeného vecného práva, a to aj napriek absencii niektorých nevyhnutných znakov vecných práv (absolútna povaha a reálna ochrana vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom; štátna registrácia tohto práva, zodpovedajúca „princípe publicity“ charakteristickej pre vecné práva atď.).

Hlavné však je, že zákonom imperatívne vymedzené právo na životný priestor vo svojom zákonnom obsahu a sociálno-ekonomickej povahe v skutočnosti predstavuje legálna metóda bezplatné rozdeľovanie vzácnych štátnych a obecných bytov medzi občanov s nízkymi príjmami a inými občanmi, a nie občianskoprávna registrácia objektívne nevyhnutných hospodárskych vzťahov na užívanie cudzích (súkromných) nehnuteľnosť. Z občianskoprávneho hľadiska ho preto možno charakterizovať ako obligatórne právo užívať nehnuteľnú vec vo verejnom vlastníctve vznikajúce na základe administratívnoprávnych predpokladov, ktorého obsah kogentne určuje zákon.

Vyššie uvedené plne vysvetľuje striktne adresnosť práva na životný priestor, čím sa odlišuje aj od tradičných vlastníckych práv.

Bytový priestor sa poskytuje nájomcovi a členom jeho rodiny na bývanie v ňom, t.j. na uspokojenie svojich potrieb bývania (článok 1 § 17 Zákona o bývaní, časť 1 § 678 Občianskeho zákonníka). Nájomca zo zmluvy o sociálnom prenájme je povinný užívať bytový priestor len na bývanie, nemá právo ho previesť do nebytového priestoru na iné účely bez dodržania podmienok osobitne ustanovených zákonom (čl. 22-24 bytového zákonníka). Umiestnenie v obytných priestoroch nie je povolené obchodné podniky, kancelárie právnických osôb, ich využitie pre priemyselné potreby, pre sklady a pod. Užívanie nebytových priestorov na iný účel, ako je účel, na ktorý je určený, sa stáva (pri dodržaní zákonom stanovených podmienok) dôvodom na ukončenie nájomnej zmluvy na nebytový priestor bez poskytnutia iného bývania (čl. 1 § 91 zákona o bývaní). zákonníka, odsek 2 veta 4 článku 687 Občianskeho zákonníka).

Obsah zmluvy o spoločenskom prenájme

Zmluvou o sociálnom nájme bytov sa jedna zmluvná strana - prenajímateľ (verejný vlastník, ním poverený orgán alebo ním poverená osoba) zaväzuje previesť byt do vlastníctva druhej zmluvnej strane - občanovi (nájomcovi) do vlastníctva a používať na bývanie za podmienok stanovených zákonom (článok 1 článku 60 zákona o bývaní).

Svojou právnou povahou táto zmluva je konsenzuálna, bilaterálna a recipročná (synallagmatická); môže byť buď platená alebo bezodplatná (v prípadoch ustanovených zákonom je zamestnávateľ oslobodený od poplatkov za prenájom).

Dôležitým znakom zmluvy o spoločenskom prenájme je jej neurčitý charakter, keďže neobsahuje doložku o lehote v záujme zamestnávateľa (a jej skončenie z dôvodov súvisiacich s uplynutím lehoty sa nepripúšťa).

Prenajímateľom pri sociálnom prenájme je verejný vlastník bytových priestorov alebo v jeho mene koná štátny orgán alebo orgán územnej samosprávy (orgán verejnej moci). Na prevádzkovanie bytového fondu, ktorý mu patrí, spravidla vytvára osobitné organizácie údržby bytov s oprávneniami právnickej osoby (kancelárie bytovej údržby (ZhEK), riaditeľstvá stavebnej údržby (DEZ), riaditeľstvá jedného odberateľa (DEZ) atď. ), ktorým sa priznáva právo uzatvárať nájomné zmluvy na bytové priestory. Prenajímateľom (na to splnomocnený vlastníkom verejnej správy alebo orgánom verejnej moci) v posudzovanej zmluve môže byť aj unitárny podnik alebo inštitúcia, v ktorej súvahe je ako právnická osoba vedený bytový fond, resp. nimi vytvorená organizácia.

Zmena vlastníka (resp. podľa toho predmetu práva ekonomického riadenia alebo operatívneho riadenia), t.j. prenajímateľom bytových priestorov, podľa pravidla čl. 64 bytového zákonníka (článok 675 občianskeho zákonníka) nemá za následok ukončenie ani zmeny podmienok zmluvy o sociálnom prenájme. V tomto prípade sa aj „nástupnícke právo“ zamestnávateľa (nájomca), tradičné pre nájomné vzťahy, stáva dôležitou zárukou rešpektovania práv a záujmov občanov na bývanie.

Nájomca v spoločenskej nájomnej zmluve Rozprávať môže len občan, o ktorých bolo rozhodnuté o zabezpečení jeho bývania. Administratívno-právna povaha takéhoto rozhodnutia vylučuje postúpenie práva na získanie bývania. Po uzavretí zmluvy je však možné vymeniť nájomcu za iného schopného rodinný príslušník(článok 2 článku 82 zákonníka o bývaní).

Prenajímateľ je na základe sociálnej nájomnej zmluvy povinný previesť na nájomcu predmet zmluvy - bytové priestory, ktoré spĺňajú požiadavky bytovej legislatívy a sú oslobodené od práv iných osôb (odst. 1, ods. 2, § 65 ods. zákon o bývaní). Treba vychádzať z toho, že to znamená nielen prípadné bremená na práve k poskytnutému priestoru (vrátane práv typu vecné bremeno), ale aj povinnosti na jeho udržiavanie (opravy, platby energií a pod.).

Podľa odseku 2 čl. 65 bytového zákonníka povinnosti prenajímateľa podľa tejto zmluvy zahŕňajú aj vykonávanie väčších opráv obytných priestorov a zabezpečenie poskytnutia potrebných inžinierskych sietí nájomcovi (napojenie na vodu, elektrinu a (alebo) plyn), ako aj účasť na údržbe a opravách spoločný majetok bytového domu, v ktorom sa nachádzajú prenajaté priestory. Na základe pokynov bytovej legislatívy alebo zmluvy o sociálnom prenájme môžu byť prenajímateľovi určené iné povinnosti.

Táto posledná „povinnosť“ prenajímateľa je v podstate zákonom uznaným pokusom preniesť na nájomcov časť obvyklého bremena údržby spoločného majetku domu, ktoré pripadá na vlastníka-nájomcu, s cieľom povzbudiť nájomcov k jeho užívaniu. opatrnejšie a starostlivejšie.

V prípade nesplnenia alebo nesprávneho splnenia povinnosti prenajímateľa vykonať generálnu opravu bytových priestorov alebo iného majetku domu, v ktorom sa nachádza, má nájomca právo podľa vlastného uváženia požadovať

  • zníženie poplatkov za užívanie príslušného majetku, príp
  • odstrániť príslušné nedostatky s náhradou výdavkov na náklady prenajímateľa, príp
  • vymáhať od neho spôsobené straty (článok 2 článku 66 zákonníka o bývaní).

K právam prenajímateľa patrí možnosť požadovať od nájomcu včasné platby za bývanie a energie, ako aj splnenie ďalších povinností ustanovených právnymi predpismi o bývaní.

Nájomca je zo zmluvy o spoločenskom nájme povinný užívať bytový priestor len na bývanie, zabezpečovať jeho bezpečnosť a udržiavať ho v riadnom stave, vykonávať jeho bežné opravy, ako aj včas platiť za nebytové priestory a energie a v r. okrem toho informovať nájomcu - modifikátora o zmenách v dôvodoch a podmienkach práva užívať bývanie podľa tejto zmluvy, napríklad o zmenách v zložení občanov, ktorí s ním bývajú (článok 3, článok 67 bytového zákonníka, článok 678 Občianskeho zákonníka). Federálne zákony alebo dohody môžu ustanoviť ďalšie povinnosti zamestnávateľa.

Práva nájomcu v povinnosti spoločensky prenajať bytové priestory určuje zákon. Má právo požadovať od prenajímateľa včasné väčšie opravy bývania, ktoré obýva, „riadnu účasť“ na údržbe spoločného majetku bytového domu, ako aj zabezpečenie nevyhnutných služieb (odsek 5 ods. 1 ods. 67 bytového zákonníka). Má právo užívať spoločný majetok domu, v ktorom sa nachádzajú priestory, ktoré mu boli poskytnuté (výťahy, podesty, pivnice a podkrovia, miestna časť a pod.).

V prípade dočasnej neprítomnosti nájomcu (ako aj rodinných príslušníkov žijúcich s ním alebo všetkých týchto občanov spolu) v obytných priestoroch zostávajú zachované všetky práva a povinnosti vyplývajúce z povinností sociálneho nájomného (§ 71 bytového zákonníka), bez ohľadu na hodnosť takejto absencie (napríklad z dôvodu odvodu do služby v Ozbrojených silách Ruskej federácie, dlhej služobnej cesty, pobytu na inom mieste z iných dôvodov vrátane výkonu trestu odňatia slobody). Na takúto absenciu zákon nestanovuje žiadne lehoty.

Okrem toho má nájomca aj určité práva nakladať s bývaním, ktoré priamo ustanovuje zákon, vo forme práv:

  • pohybovať sa v iných osobách;
  • podnájom priestorov;
  • povolenie pre dočasných obyvateľov bývať v priestoroch, ktoré obýva;
  • výmena alebo výmena obsadených priestorov.

Federálne zákony a zmluvy o sociálnom prenájme môžu ustanoviť ďalšie práva zamestnávateľa.

Právne postavenie rodinných príslušníkov zamestnávateľa

Má právo na trvalé užívanie obytných priestorov na základe zmluvy o sociálnom prenájme nielen zamestnávateľ, ale aj jeho rodinní príslušníci, keďže touto zmluvou nadobúdajú rovnaké práva a povinnosti s nájomcom (§ 69 ods. 2 OZ, § 672 ods. 2 Občianskeho zákonníka), čím sa stávajú účastníkmi záväzkových vzťahov vzniknutých na jej základe za užívanie obytných priestorov. Schopní rodinní príslušníci zamestnávateľa zo zákona nesú spoločnú zodpovednosť s ním za záväzky vyplývajúce zo zmluvy o spoločenskom prenájme.

Všetci členovia rodiny nájomcu sú teda v skutočnosti spoločnými nájomníkmi, a preto musia byť uvedení v zmluve o spoločenskom nájme (článok 3 § 69 Občianskeho zákonníka, odsek 1 veta 2 článku 677 Občianskeho zákonníka ). Všetky ostatné osoby žijúce s nájomcom nemajú práva na trvalé užívanie, patriace do kategórie „dočasných obyvateľov“. V tejto súvislosti nadobúda osobitný význam pojem „rodinný príslušník zamestnávateľa“.

Ako rodinní príslušníci nájomcu bytu na základe zmluvy o sociálnom prenájme sa občania spravidla sťahujú do zodpovedajúcich bytových priestorov na základe rozhodnutia o jeho poskytnutí. Ďalej v súlade s čl. 70 bytového zákona má nájomca za zákonom stanovených podmienok právo nasťahovať iných občanov do obytných priestorov, ktoré obýva ako členovia jeho rodiny, s čím súvisia aj zmeny v sociálnej nájomnej zmluve. Na určenie okruhu rodinných príslušníkov zamestnávateľa sa v § 1 ods. 69 zaujímavostí:

  1. osoby, ktoré sú rodinnými príslušníkmi podľa priamych pokynov zákona,
  2. osoby, ktoré možno uznať za rodinných príslušníkov, v kontroverzných prípadoch – na základe rozhodnutia súdu.

Zákon zahŕňa len manžela/manželku zamestnávateľa, jeho deti a rodičov ako rodinných príslušníkov zamestnávateľa. Právo vyššie uvedených občanov užívať tento bytový priestor je založené na skutočnosti uvedenej rodinno-právnej väzby a navyše na skutočnosti spolužitia s nájomcom. Na ich uznanie za rodinných príslušníkov zamestnávateľa a za subjekty zodpovedajúcich záväzkových vzťahov nie sú potrebné žiadne ďalšie podmienky.

Spolu s tým môžu byť niektoré osoby uznané za rodinných príslušníkov (v kontroverzných prípadoch na základe rozhodnutia súdu). Tie obsahujú:

  • ostatní príbuzní zamestnávateľa (vrátane príbuzných jeho manžela) bez ohľadu na stupeň príbuzenstva;
  • osoby so zdravotným postihnutím;
  • vo výnimočných prípadoch iné osoby (najmä osoby, ktoré sú v faktickom manželskom zväzku so zamestnávateľom alebo s niektorým z jeho rodinných príslušníkov).

Rozpoznať ktoréhokoľvek z menovaných občanov ako člena rodiny s výnimkou rodinné spojenie alebo byť závislý si vyžaduje nielen spolužitie so zamestnávateľom, ale aj vedenie spoločnej domácnosti s ním (spoločný rozpočet, spoločné výdavky na stravu, nákup vecí, rekonštrukciu bytu a platby energií a pod.). V súdnej praxi sa veľký význam prikladá aj dokazovaniu, či sa títo občania prisťahovali ako rodinní príslušníci alebo z iných dôvodov. Pri absencii uvedených podmienok sa osoby žijúce v priestoroch nájomcu neuznávajú ako členovia jeho rodiny a považujú sa za dočasných obyvateľov, ktorí nemajú právo samostatne užívať obytné priestory.

Zloženie rodiny zamestnávateľa sa môže zmeniť. Ak osoba prestane byť rodinným príslušníkom, ale naďalej býva v obývaných priestoroch, zachováva si právo užívať tieto priestory za rovnakých podmienok (najmä bývalý manžel nájomcu alebo manžel člena rodiny v prípade rozvodu). Zároveň nesie samostatnú (a nie spoločne a nerozdielne, ako doteraz) zodpovednosť za svoje záväzky vyplývajúce zo zmluvy o sociálnom prenájme (za úhradu zodpovedajúcej časti energií a bývania, jeho opravu atď., čl. 69 ods. bytového zákonníka).

Zloženie rodiny sa mení aj v prípadoch, keď nájomca nasťahuje iných občanov do obytných priestorov, ktoré obýva on a jeho rodina ako rodinní príslušníci. Podľa odseku 1 čl. 70 bytového zákona má nájomca právo s písomným súhlasom všetkých členov svojej rodiny (aj dočasne neprítomných) presťahovať manžela, deti a rodičov do obytných priestorov, ktoré obýva, a s dodatočným písomným súhlasom súhlas prenajímateľa, aj ostatných občanov ako spoločných rodinných príslušníkov žijúcich s ním. Takýto súhlas sa nevyžaduje len vtedy, keď sa ich maloleté deti nasťahujú k rodičom.

Zároveň pri sťahovaní nových obyvateľov do prenajatých bytových priestorov sú stanovené určité obmedzenia s cieľom dodržať hygienické a hygienické normy a požiadavky, ako aj pravidlá registrácie občanov ako tých, ktorí potrebujú bytové priestory (najmä tzv. aby sa umelo nezvýšil rad občanov zapísaných v takomto registri - článok 53 zákonníka o bývaní). Preto môže prenajímateľ zakázať nasťahovanie občanov ako členov rodiny nájomcu, ak je v dôsledku toho celková plocha obytnej plochy na člena rodiny menšia ako účtovná norma. Okrem toho pri nasťahovaní nových občanov na spoločný trvalý pobyt so zamestnávateľom sa vyžaduje dodržiavanie registračného poriadku.

Pri určení rozsahu práv a povinností na užívanie bytových priestorov samotného nájomcu a občanov, ktorí s ním ako členovia jeho rodiny trvale bývajú, zákon vychádza z tzv. princíp rovnosti ich práv a povinností. Túto zásadu nemožno zmeniť dohodou zmluvných strán: vzťahy medzi zamestnávateľom a občanmi s ním trvalo bývajúcim v súlade s kogentnými normami odseku 2 čl. 69 LCD a ods. 2 s. 2 čl. 677 Občianskeho zákonníka určuje zákon. Nájomca na základe zmluvy o sociálnom prenájme nemá v právach na bývanie žiadne výhody oproti ostatným členom svojej rodiny. Jeho úlohou je, že zastupuje záujmy svojich rodinných príslušníkov súvisiace s užívaním bytových priestorov, t.j. je ich zástupcom zo zákona (článok 1 § 182 Občianskeho zákonníka).

Zásada rovnosti práv a povinností rodinných príslušníkov zamestnávateľa zo zmluvy o sociálnom prenájme má však výnimky. V prvom rade hovoríme o prípadoch, keď pri sťahovaní nových rodinných príslušníkov do bytového priestoru došlo (aj keď ústne) k dohode o postupe užívania bytu medzi nájomcom, členmi jeho rodiny a sťahujúcim sa u občanov. Keď sa napríklad nasťahuje manželka manželského syna nájomcu, môže dôjsť k dohode, že mladí manželia budú bývať v jednej z miestností bytu uvedeného v dohode. Ak v budúcnosti vznikne otázka výmeny (výmeny) obytného priestoru, mala by sa prideliť iba časť plochy miestnosti, ale nie celý byt (berúc do úvahy práva jej manžela a detí, ktoré s nimi žijú). na „podiel“ synovej manželky, ktorá sa nasťahuje.

Zmluva o podnájme bytu

Medzi subjektívne práva nájomcu vyplývajúce zo zmluvy o spoločenskom nájme bytových priestorov patrí právo dať do nájmu ním prenajatý bytový priestor alebo jeho časť inej osobe - podnájomcovi tak, že s ním uzatvoríme podnájomnú zmluvu.

Na základe podnájomnej zmluvy nájomca so súhlasom prenajímateľa prevedie na čas časť alebo všetky ním prenajaté priestory do užívania podnájomníkovi (článok 1 § 685 Občianskeho zákonníka, odsek 1 § 76 zákona o bývaní). kód).

Podnájomná zmluva je svojou právnou povahou skutočná, dvojstranná, odplatná a na dobu určitú. Práva a povinnosti zmluvným stranám nevznikajú v čase uzavretia dohody, ale v čase prevodu podnájmu, t.j. sťahovanie podnájomníka do priestorov na to určených.

Strany podnájomnej zmluvy sú

  • nájomca, ktorý obýva bytové priestory na základe zmluvy o sociálnom prenájme,
  • podnájomník.

Nájomca na základe hlavnej zmluvy o spoločenskom nájme vystupuje v tomto prípade ako prenajímateľ.

Predmet podnájomnej zmluvy(na rozdiel od zmluvy o spoločenskom prenájme) môže byť časť bytových priestorov obývaná nájomcom vrátane časti izby a v prípade dočasného odchodu celý priestor. V každom prípade zostáva nájomca zodpovedný prenajímateľovi podľa zmluvy o sociálnom prenájme (článok 3 článku 76 bytového zákona), keďže podnájomník nie je právne spojený s prenajímateľom. Zároveň v podnájomnej zmluve musia byť vyznačení všetci občania, ktorí sa sťahujú do bytových priestorov spolu s podnájomníkom.

Nevyhnutná podmienka tejto zmluvy je poplatok za užívanie bytových priestorov, ktorý môže byť vyjadrený

  1. vo forme peňažnej sumy (ktorá je najbežnejšia),
  2. formou iného zabezpečenia (napríklad prevodom vecí, vykonaním prác, poskytnutím služieb).

Výška, postup, podmienky platenia poplatkov za užívanie obytných priestorov sú určené dohodou zmluvných strán (článok 2 článku 78 Zákona o bývaní). Ďalšou podstatnou podmienkou zákona je doba, počas ktorej môže podnájomník bývať v bytových priestoroch. Ak sa podnájomná zmluva uzatvorí bez určenia lehoty, považuje sa za uzavretú na jeden rok (článok 3 § 77 Zákona o bývaní).

Musí byť uzavretá zmluva o podnájme bytových priestorov poskytovaných na základe zmluvy o sociálnom prenájme v písaní, pričom kópia takejto zmluvy musí byť odovzdaná prenajímateľovi (odsek 1, článok 77 bytového zákonníka).

Uzavretie podnájomnej zmluvy zo strany nájomcu je možné len pri splnení nasledujúcich podmienok (predpokladov) uvedených v čl. 76 LCD:

  • písomný súhlas prenajímateľa;
  • písomný súhlas jeho rodinných príslušníkov žijúcich spoločne so zamestnávateľom;
  • pri prenájme obytných priestorov v obecnom byte - súhlas všetkých ostatných nájomníkov a členov ich rodín, ktorí s nimi bývajú (a ak sú v takomto byte privatizované obytné priestory - všetkých vlastníkov a členov ich rodín, ktorí s nimi bývajú);
  • celková plocha obytných priestorov musí byť dostatočná na to, aby po nasťahovaní podnájomníka nebola menšia ako účtovná norma na obyvateľa a v komunálnom byte - nie menej ako norma poskytovania;
  • neprítomnosť osôb v rodine nájomcu (a v spoločnom byte - a medzi všetkými ostatnými občanmi, ktorí v ňom žijú) osôb trpiacich jednou z ťažkých foriem určitých chronických ochorení uvedených v zozname schválenom federálnou vládou (taká osoba, resp. samozrejme nemôže byť a podnájomník alebo všetci občania spolu s ním);
  • absencia iných zákazov stanovených federálnymi zákonmi.

Pri nasťahovaní sa do podnájomníka treba dodržiavať aj aktuálne pravidlá prihlasovania občanov v mieste prechodného pobytu.

Podnájomca má na základe podnájomnej zmluvy právo užívať obývané bytové priestory. Toto právo však nie je samostatné (článok 3 článku 76 zákona o bývaní), je odvodené a závislé od práv zamestnávateľa a má obmedzený charakter. Podnájomník sa nezúčastňuje:

  • pri riešení otázok užívania bytových priestorov (napr. nie je potrebný jeho súhlas pri sťahovaní nových stálych užívateľov, pri rozhodovaní o rekonštrukcii bytových priestorov, opravách a pod.);
  • pri plnení povinností, ktoré vznikajú zamestnávateľovi a jeho rodinným príslušníkom.

Ukončenie podnájomnej zmluvy

Hlavné dôvody ukončenia podnájomnej zmluvy je uplynutie doby jeho platnosti. V takom prípade je podnájomca povinný uvoľniť obytné priestory, a ak odmietne, hrozí mu súdne vysťahovanie bez poskytnutia iných priestorov (článok 5 § 79 zákona o bývaní). Rovnakým spôsobom je vysťahovaný, ak právo nájomcu na priestory, ktoré obýval na základe sociálnej nájomnej zmluvy, bolo predčasne ukončené (napríklad z dôvodu jeho odchodu do iného bydliska, úmrtia a pod.), pretože v prípade výpoveďou nájomnej zmluvy z akéhokoľvek dôvodu, má podnájomca č zákonné dôvody obývajú priestory, ktoré boli v podnájme.

Možné je aj skončenie podnájomnej zmluvy a vysťahovanie podnájomníkov v sociálnom prenájme dohodou zmluvných strán alebo v prípade porušenia podmienok zmluvy podnájomcom podnájom Ak podnájomca alebo osoby s ním žijúce užívajú prevzaté bytové priestory na iné účely, sústavne porušujú práva a oprávnené záujmy susedov alebo s obývanými bytovými priestormi nevhodne manipulujú tak, že umožňujú ich zničenie, môže ich nájomca upozorniť na potrebu na odstraňovanie priestupkov vrátane vykonávania nevyhnutných opráv a pri nesplnení týchto náležitostí a (alebo) pokračovaní v takomto konaní má právo vypovedať podnájomnú zmluvu a vysťahovať podnájomcu a občanov, ktorí sa k nemu nasťahujú (odst. 4 článku 79 zákonníka o bývaní). Podnájomca má právo kedykoľvek odmietnuť zmluvu a uvoľniť obsadené priestory za podmienky zaplatenia úhrady za strávený čas, ak zmluva neustanovuje inak. Tento záver možno podložiť analogickým použitím normy odseku 2 čl. 83 bytového zákonníka týkajúci sa sociálneho zamestnávania.

Dohoda o nasťahovaní prechodných obyvateľov

Jedným z prvkov dispozičného práva nájomcu, ktorý je súčasťou jeho práva na bytový priestor, je pre neho priznaná spôsobilosť nasťahovať do bytových priestorov nielen podnájomníkov, ale aj iné osoby – prechodne bývajúce osoby (užívateľov). Väčšinou sa v tejto funkcii nasťahujú príbuzní zamestnávateľa a členovia ich rodiny, ich známi a pod. Právne postavenie prechodne bývajúcich osôb určuje čl. 80 ZhK a čl. 680 GK. Dočasný nájomca sa nasťahuje so súhlasom nájomcu a jeho rodinných príslušníkov, ktorí s ním bývajú. Následne je tu žiadosť občana o umožnenie prechodného pobytu a v odpovedi na ňu - súhlas (povolenie) nájomcu a osôb, ktoré s ním bývajú, t.j. ponuku a prijatie. K nasťahovaniu dočasného nájomcu a jeho bývaniu v bytových priestoroch nájomcu teda dochádza na základe dohody.

Dohoda o umiestnení prechodného pobytu je konsenzuálna, obojstranná, bezplatná a urgentná. Zákon neustanovuje osobitné požiadavky na formu tejto dohody, z čoho vyplýva, že sa na ňu vzťahujú všeobecné pravidlá o forme obchodov.

Predpokladom uzatvorenia tejto dohody a nasťahovania prechodných obyvateľov je predchádzajúce nahlásenie prenajímateľa a prítomnosť takej celkovej výmery obytnej plochy, aby po nasťahovaní prechodných obyvateľov mal každý obyvateľ v samostatnom byte minimálne vyúčtovanie. normou av spoločnom byte - nie menej ako poskytovaná plocha. Zákon neustanovuje nutnosť získania priameho súhlasu prenajímateľa, aby sa nájomca mohol nasťahovať do prechodného bytu. Ak však nájomca nemá určené množstvo celkovej plochy v užívaní, prenajímateľ má právo zakázať pobyt prechodným obyvateľom, t.j. zabrániť uzavretiu zmluvy.

Prechodní obyvatelia nadobúdajú na základe uzatvorenej zmluvy právo prechodne užívať bytové priestory nájomcu. Toto právo, podobne ako podobné právo podnájomníka, závisí od práva nájomcu, nie od samostatného práva (článok 3 článku 80 zákona o bývaní). Nájomca zodpovedá za svoje činy prenajímateľovi. V rovnakom čase toto právo sa líši od práva podnájomníka: pre osoby s prechodným pobytom je stanovená maximálna doba pobytu v priestoroch nájomcu - nie viac ako šesť mesiacov po sebe (článok 2 § 80 zákona o bývaní, časť 1 § 680 zákona o bývaní). Občianskeho zákonníka). Po uplynutí tejto doby im môže prenajímateľ zakázať ďalší pobyt.

Ak sa zmluvné strany dohodli na pobytovej lehote pre dočasných nájomcov (v lehote šiestich mesiacov), sú povinní po tejto lehote priestory opustiť. Ak nie je dohodnutá doba pobytu, sú povinní na žiadosť nájomcu alebo člena jeho rodiny, ktorí s ním bývajú, uvoľniť priestory (najneskôr do siedmich dní odo dňa predloženia príslušnej žiadosti). V prípade odmietnutia vypratania obytných priestorov za vyššie uvedených okolností sú prechodne obývajúci na žiadosť nájomcu alebo osôb s ním bývajúcich predmetom vysťahovania na súde bez poskytnutia iného obytného priestoru (bod 5 článku 80 zákonníka o bývaní). Podobné dôsledky pre prechodných obyvateľov nastávajú v prípade vypovedania zmluvy o sociálnom prenájme, keďže nezískali žiadne samostatné právo na obytné priestory, ktoré obývajú.

Dohoda o výmene bytových priestorov poskytovaná na základe zmlúv o sociálnom prenájme

Nájomca bytových priestorov na základe zmluvy o sociálnom prenájme má právo tieto priestory vymeniť za bytové priestory poskytnuté na základe zmluvy o sociálnom prenájme inému nájomcovi (čl. 1, § 72 bytového zákona).

Účel takejto výmeny Zvyčajne ide o zmenu (zlepšenie) životných podmienok nájomcu a (alebo) členov jeho rodiny: priblíženie bývania k pracovisku alebo bydlisku iných príbuzných a blízkych ľudí, zmena podlahy, na ktorej je obytný priestor sa nachádza v bytovom dome, mení bydlisko z iných dôvodov a pod. Zároveň sa v súčasnosti výrazne obmedzila úloha bytovej výmeny ako doplnkového spôsobu zlepšovania životných podmienok občanov. Na jednej strane sú nájomcami na základe zmluvy o sociálnom prenájme občania s nízkymi príjmami, ktorí nemajú možnosť zaobstarať si bývanie a znášať stále väčšie bremeno jeho údržby. Na druhej strane pre relatívne majetných ľudí, ktorí nemajú nárok na bezplatné užívanie bývania na základe zmluvy o sociálnom prenájme, sa objavili nové a rozmanité možnosti nadobudnutia vlastníctva bytu na splátky (najmä získaním hypotekárny úver zabezpečené budúcim bývaním) a naopak sa stratila možnosť privatizovať výmenou získané bývanie.

Ako výsledok Bytová legislatíva umožňuje výmenu bytových priestorov obývaných občanmi na základe zmlúv o sociálnom prenájme, len medzi ich nájomníkmi podľa týchto zmlúv - v rámci sociálneho bytového fondu, t.j. výlučne v rámci štátnych a obecných bytov.

Už neexistuje žiadne ustanovenie o možnosti zámeny bytových priestorov užívaných na základe zmluvy o sociálnom prenájme za bytové priestory v súkromnom vlastníctve (vrátane družstevných bytov, za ktoré nie je v plnej výške zaplatený príslušný podielový vklad).

Výmenu bytov poskytovanú na základe zmlúv o sociálnom prenájme bytu (ďalej len zámena bytu) možno považovať za jeden z prvkov subjektívneho práva nájomcu bytu - jeho práva na zámenu. Zámenu možno interpretovať aj ako jeden z prípadov zmeny povinnosti sociálneho nájmu bytových priestorov alebo aj jej zánik. Treba súhlasiť s názorom vyjadreným v literatúre, že výmenu nemožno úplne zaradiť pod žiadny z týchto prípadov.

Zmluva o výmene nebytových priestorov- ide o dohodu medzi ich zamestnávateľmi, podľa ktorej sa nájomca na základe zmluvy o sociálnom prenájme zaväzuje previesť ním obývané bytové priestory na iného podobného nájomcu, ktorý sa zaväzuje previesť do prvého za to obývané bytové priestory. ním.

V dôsledku takejto výmeny sa obytné priestory, ktoré obývajú na základe zmlúv o sociálnom prenájme, prevedú z jedného nájomcu na druhého. Zároveň však výmena zahŕňa aj vzájomný prechod zodpovedajúcich práv a povinností k týmto priestorom. Zánik práv k bytovým priestorom pre niektorých účastníkov výmeny zároveň znamená ich súčasný vznik pre ostatných účastníkov. Obe tieto strany zámeny sú nerozlučne spojené: na základe zámennej zmluvy nie je možné previesť len bytové priestory bez prevodu práv k nim, ale je rovnako nemožné previesť samotné práva bez prevodu obytných priestorov. Ak sa napríklad po vzájomnom prevode zdokumentovaných práv a povinností zmluvnými stranami ukáže, že jedna zo zamieňaných priestorov v naturáliách neexistuje, bude to mať za následok

Výmena bytových priestorov užívaných na základe zmluvy o sociálnom prenájme za špecializované (najmä „rezortné“) bytové priestory poskytované aj na základe nájomnej zmluvy (článok 100 zákona o bývaní) je vylúčená z účelových a dočasných dôvodov. (naliehavá) povaha nájomného vzťahu pre špecializované obytné priestory. Neodkladná je aj zmluva o nájme na bývanie (§ 683 ods. 1 Občianskeho zákonníka), nehovoriac o výške úhrady za komerčné bývanie, ktorá vylučuje aj možnosť jej výmeny za bývanie poskytované na základe zmluvy o sociálnom prenájme.

Strany zmluvy o výmene bytových priestorov Nárok majú len občania, ktorí si prenajímajú bývanie na základe zmlúv o sociálnom prenájme. V tejto funkcii nemôžu konať nielen podnájomníci a dočasní nájomníci, ktorí nemajú samostatné právo na bývanie, ale ani členovia rodiny nájomcu. Títo dávajú nájomcovi iba súhlas s výmenou a majú tiež právo požadovať od neho nútenú výmenu (výmenu) obytných priestorov, ktoré obývajú, za iné obytné priestory nachádzajúce sa v rôznych domoch alebo bytoch (články 1-3 čl. 72 bytového zákona).

Predmet zámennej zmluvy na území Ruskej federácie môžu byť obytné priestory umiestnené v jednej aj v rôznych osadách a počet účastníkov výmeny nie je obmedzený (článok 5 článku 72 zákonníka o bývaní) - je dôležité, aby všetci z toho sú nájomcami bytov na základe zmlúv o sociálnom prenájme.

Poznámka o „príbuzných“ výmenách akcií

Predtým zákon umožňoval plnoletému členovi rodiny nájomcu s písomným súhlasom nájomcu a ostatných rodinných príslušníkov vymeniť obytný priestor v jeho podiele za obytný priestor inej osoby za predpokladu, že osoba vstupujúca cestou výmeny sa nasťahuje ako rodinný príslušník nájomcu tohto priestoru. V praxi sa takáto výmena nazýva „príbuzenstvo“ alebo „intrafamily“. Súčasná legislatíva v oblasti bývania to teraz neupravuje.

Predpoklady na uzatvorenie zmluvy o výmene bývania:

  1. Získanie písomného súhlasu osôb, na ktorých bytové práva a záujmy môže mať výmena významný vplyv (ak sú medzi nimi maloletí, neprispôsobiví alebo čiastočne spôsobilí občania, potom je potrebný predchádzajúci súhlas na výmenu poručníckych a poručníckych orgánov, aj keď také osoby zákonných zástupcov, napríklad rodičia).
  2. Písomný súhlas prenajímateľa.
  3. Prítomnosť obytných priestorov používaných výmennými účastníkmi v takej oblasti, že v dôsledku výmeny by mal jeden rodinný príslušník každého z nájomníkov plochu obytných priestorov nie menšiu ako účtovná norma (t.j. nedochádzalo by k úmyselnému zhoršovaniu životných podmienok s cieľom získať právo žiť evidovaní ako tí, ktorí potrebujú bývanie).

Zákon komplexne upravuje podmienky, za ktorých nie je povolená výmena bytových priestorov medzi ich nájomníkmi (článok 73 bytového zákonníka). Je to o o prípadoch, keď:

  1. bol vznesený nárok voči nájomcovi vymenených bytových priestorov na výpoveď alebo zmenu zmluvy o sociálnom nájme bytu;
  2. právo užívať vymenené obytné priestory je sporné na súde;
  3. vymieňané obytné priestory sú uznané v súlade so zavedeným postupom ako nevhodné na bývanie;
  4. bolo rozhodnuté o zbúraní príslušného domu alebo o jeho rekonštrukcii na iné účely;
  5. bolo rozhodnuté o generálnej oprave príslušného domu s rekonštrukciou a (alebo) prestavbou bytových priestorov v tomto dome;
  6. Výsledkom výmeny je, že občan trpiaci niektorou z ťažkých foriem chronických ochorení uvedených v odseku 4 časti 1 čl. 51 tohto číselníka.

Ak je splnená niektorá z vyššie uvedených podmienok, prenajímateľ môže odmietnuť súhlas s výmenou, ale proti jeho odmietnutiu sa možno v každom prípade odvolať na súde.

Dohoda o výmene bytových priestorov je uzatvorená písomne ​​vyhotovením a podpísaním jedného dokumentu zamestnávateľom(článok 2 článku 74 zákonníka o bývaní). Každému z prenajímateľov je poskytnutá kópia zmluvy na získanie súhlasu s vykonaním výmeny.

Ak dôjde k súhlasu prenajímateľov, rušia sa nimi predtým uzatvorené zmluvy o sociálnom nájme s vymieňajúcimi sa občanmi a zároveň sa uzatvárajú nové zmluvy o spoločenskom nájme s príslušnými nájomcami uvedenými v dohode o výmene bytových priestorov. Zákon teraz nestanovuje žiadne príkazy na zámenu a ani osobitné spoločné rozhodnutie prenajímateľov o zámene bytových priestorov.

Dokončená výmenná zmluva, ako každá občianska transakcia, môžu byť vyhlásené za neplatné na základe všeobecných pravidiel civilné právo o neplatnosti transakcií, a to aj v prípade, ak boli vykonané v rozpore s požiadavkami zákonníka o bývaní (odsek 1, článok 75); najmä ak bol spáchaný pod vplyvom mylnej predstavy značného významu (§ 178 Občianskeho zákonníka), alebo pod vplyvom podvodu, násilia, hrozby (§ 179 Občianskeho zákonníka). Účastníci zámennej zmluvy vyhlásili návrat do pôvodného stavu za neplatný, t.j. podlieha presťahovaniu do obytných priestorov, ktoré predtým obývali. Ak bude zámenná zmluva vyhlásená za neplatnú z dôvodu protiprávneho konania jednej zo zmluvných strán, podľa bodu 3 čl. 75 bytového zákona povinný nahradiť druhej strane straty, ktoré jej vznikli v súvislosti s neplatnosťou zámeny (napríklad výdavky na sťahovanie, opravu a rekonštrukciu bytu a pod.).

Zmena povinností zo zmluvy o sociálnom prenájme

V bytovom právnom vzťahu, ktorý vznikol zo zmluvy o spoločenskom nájme bytových priestorov, môže počas doby jej platnosti dochádzať k zmenám (transformácii) jej jednotlivých prvkov pri zachovaní samotného právneho vzťahu. Takéto prípady sa zvyčajne interpretujú ako zmena zmluvy o spoločenskom prenájme. Môže sa týkať takých prvkov, ako je predmet, predmety, práva a povinnosti zmluvných strán, a môže nastať z rôznych právnych dôvodov: dohoda zmluvných strán, jednostranný prejav vôle jednej z nich a pod. , je potrebný súhlas všetkých osôb, ktorých sa to týka - nájomcu, členov jeho rodiny a prenajímateľa. Zákon však počíta s prípadmi, kedy má nájomca a jeho rodinní príslušníci právo požadovať zmeny zmluvy aj bez súhlasu prenajímateľa. Niekedy môže byť zmluva zmenená na podnet prenajímateľa, s výhradou stanovených záruk práv občanov žijúcich v priestoroch.

Zmena zmluvy o sociálnom nájme je možná na žiadosť občanov, ktorí bývajú v tom istom byte a užívajú v ňom bytové priestory na základe samostatných nájomných zmlúv, ak sú spojení do jednej rodiny (napríklad sobášom, osvojením) (odst. článok 82 LCD). Zmena právneho vzťahu nájmu je tu vyjadrená tým, že namiesto viacerých nájomných zmlúv s niektorým z rodinných príslušníkov (ich dohodou) sa uzatvorí jedna zmluva na všetky priestory, ktoré obývajú (z dôvodu častého nedostatku písomná zmluva o prenájme bytu v predchádzajúcej praxi Táto situácia sa nazýva „zlúčenie osobných účtov“). V tomto prípade sa menia predmety, predmet a prípadne aj niektoré podmienky nájomnej zmluvy. Odmietnutie prenajímateľa uzavrieť jednu nájomnú zmluvu je možné napadnúť na súde.

Zmeniť nájomnú zmluvu je možné tak, že nájomcu v už uzatvorenej zmluve nahradí schopný člen jeho rodiny (napr. otec chce previesť práva nájomcu na syna). Na takúto zmenu zmluvy je potrebný súhlas nájomcu a ostatných členov jeho rodiny, ako aj súhlas prenajímateľa (článok 2 § 82 zákona o bývaní). V prípade odchodu zamestnávateľa do dôchodku alebo jeho smrti záväzkový vzťah tiež spravidla nezaniká, pretože zamestnávateľom sa stáva jeden zo schopných členov jeho rodiny. Ak je jedinou osobou oprávnenou na obývaný bytový priestor maloletý, dohodu v jeho mene uzatvára opatrovník alebo poručník. Zámenou nájomcu v zásade nie je dotknutý rozsah práv a povinností členov rodiny, pretože všetci ako účastníci bytového právneho vzťahu majú rovnaké práva a povinnosti. Ak však nájomca zomrie alebo sa odsťahuje, nájomné za priestor sa môže zmeniť.

Právny vzťah sociálneho nájmu sa môže zmeniť v dôsledku rekonštrukcie a prestavby bytových priestorov z podnetu nájomcu alebo prenajímateľa. Sú povolené len so súhlasom prenajímateľa (2. časť § 678 Občianskeho zákonníka) a na základe kladného rozhodnutia orgánu miestnej samosprávy, ktorého odmietnutie možno napadnúť na súde (ods. 1 § 26 ods. a odsek 3 článku 27 Občianskeho zákonníka). Neoprávnená rekonštrukcia alebo prestavba bývania, vykonaná bez rozhodnutia orgánu miestnej samosprávy alebo v rozpore s ich projektom schváleným predpísaným spôsobom, znamená pre nájomcu povinnosť uviesť obytné priestory do predchádzajúceho stavu. Nesplnenie tejto povinnosti sa zasa stáva základom pre súdne skončenie zmluvy o spoločenskom nájme a vysťahovanie nájomcu a jeho rodinných príslušníkov (pokiaľ súd s prihliadnutím na práva a oprávnené záujmy občanov a absenciu ohrozenia ich života alebo zdravia, rozhodne o zachovaní obytných priestorov v prerobenom alebo prerobenom stave).

Na podnet prenajímateľa je možné vykonať väčšie opravy alebo rekonštrukciu bytového domu. Zároveň môže byť potrebné počas vykonávania príslušných prác presťahovať nájomníkov a ich rodinných príslušníkov do iných obytných priestorov bez toho, aby sa s nimi ukončili zmluvy o sociálnom prenájme. V tomto prípade sa im na základe zmluvy o prenájme špecializovaného bývania na obdobie opravy alebo rekonštrukcie poskytujú obytné priestory flexibilného fondu (článok 2 článku 106 zákonníka o bývaní) a ich premiestnenie do týchto obytných priestorov a späť sa vykonáva na náklady prenajímateľa (ak je presídlenie odmietnuté, možno ho vykonať núteným rozhodnutím súdu) (článok 1 článku 88, odsek 1 článku 95 zákonníka o bývaní). So súhlasom nájomcu a jeho rodinných príslušníkov je možné poskytnúť im aj iný komfortný priestor na bývanie s uzavretím novej zmluvy o spoločenskom nájme a ukončením zmluvy vo vzťahu k predtým obývaným priestorom.

Po dokončení väčších opráv alebo rekonštrukcii bytového domu môže obytný priestor obývaný predtým nájomcom a členmi jeho rodiny nielen zostať v vylepšenej podobe, ale aj meniť svoju plochu, zväčšovať sa alebo zmenšovať, alebo dokonca úplne zaniknúť. . Ak sa výmera tohto priestoru zmenší natoľko, že nájomca a jeho rodinní príslušníci môžu byť uznaní za núdzneho na bytový priestor, alebo naopak výrazne prekročí rezervu pre každého člena rodiny nájomcu, resp. nie je vôbec zachovaný, nájomcovi a jeho rodinám členov ešte pred začatím väčších opráv alebo rekonštrukcie treba zabezpečiť iný bytový priestor s uzavretím novej zmluvy o sociálnom prenájme. Nájomca a členovia jeho rodiny, ktorí si z nejakého dôvodu želajú bývať v predchádzajúcom dome, však majú právo nasťahovať sa do obytného priestoru, ktorého celková plocha sa zmenšila (článok 4 § 88 zákona o bývaní), ktorý bude mať za následok aj určitú zmenu v právnom vzťahu spoločenského prenájmu (čo sa týka predmetu, výšky úhrady a pod.).

Ďalšími prípadmi zmien v právnom vzťahu nájmu bytu je zmena predmetnej skladby tohto právneho vzťahu, ako aj niektoré práva a povinnosti v dôsledku nasťahovania nových rodinných príslušníkov do bytu, resp. naopak, v dôsledku odchodu rodinných príslušníkov na trvalý pobyt do iného miesta.

Právna úprava už neupravuje možnosť rozdeliť byt na žiadosť plnoletého člena rodiny nájomcu s tým, že ju nahradí právo rodinného príslušníka nájomcu požadovať od neho nútenú výmenu (výmenu) bytových priestorov za iné (článok 3 článku 72 zákona o bývaní), v ktorých pôvodne obytné priestory poskytované na základe zmluvy o sociálnom prenájme zostávajú jediným objektom.

Zmena právneho vzťahu sociálneho nájmu môže byť spojená s prevodom bytového domu zo štátneho bytového fondu do obecného, ​​napríklad pri prevode rezortných budov do obecného fondu, t. z majetku štátu do majetku obce. Podľa čl. 64 ZhK a čl. 675 Občianskeho zákonníka to nemá za následok zrušenie alebo zmenu zmluvy o spoločenskom nájme. No hoci v tomto prípade ostávajú podmienky uzatvorenej zmluvy nezmenené, mení sa jeden z jej subjektov – prenajímateľ – a nájomca môže pociťovať zmenu situácie, keď nový prenajímateľ plní svoje povinnosti a keď predkladá nájomcovi zodpovedajúce požiadavky. .

Zánik záväzkov zo zmluvy o spoločenskom prenájme

Pojem „skončenie zmluvy o nájme bytu“ je neoddeliteľne spojený s pojmom „skončenie právneho vzťahu nájmu bytu“. Zánikom tohto záväzkového vzťahu sa rozumie zánik právneho vzťahu, ktorý medzi jeho účastníkmi existoval z dôvodu:

  • nútená prestávka;
  • v dôsledku udalosti mimo kontroly účastníkov;
  • dohodou medzi nimi;
  • z vôle jedného z nich.

Zákon o bývaní stanovuje pre všetky povinnosti prenájmu obytných priestorov osobitné dôvody na ich ukončenie. Na prenájom bytových priestorov sa nevzťahujú všeobecné dôvody zániku záväzkov ustanovené Občianskym zákonníkom (Pozri odseky 34, 35 uznesenia Pléna Ozbrojených síl Ruskej federácie zo dňa 9. júla 2009 č. 14 ).

K číslu dôvody skončenia právneho vzťahu z nájmu nebytových priestorov V prvom rade ide o zánik zmluvy, ktorý možno definovať ako prerušenie právneho vzťahu nájmu nebytových priestorov:

  • jednostrannou vôľou zamestnávateľa;
  • v prípadoch ustanovených zákonom - na žiadosť prenajímateľa;
  • dohodou strán (článok 1 článku 83 bytového zákonníka, odsek 1 článku 450 občianskeho zákonníka).

Dôsledkom skončenia zmluvy o nájme bytu je povinnosť uvoľniť byt. Môže sa vyskytnúť v dobrovoľne, bez použitia donucovacích prostriedkov, alebo násilne. V druhom prípade dochádza k vysťahovaniu - nútenému uvoľneniu bytového priestoru od osôb, ktoré ho obývajú, a od ich majetku, t. ich vyhostenie z obytných priestorov.

Vysťahovanie sa týka predovšetkým osôb, ktoré odmietli opustiť byt po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu o nároku prenajímateľa na výpoveď z nájomnej zmluvy. Takéto žaloby vždy obsahujú požiadavku na ukončenie zmluvy a vysťahovanie. Vysťahovanie sa však niekedy nespája so zánikom zákonného nájomného vzťahu, napríklad v prípade uplatnenia tohto opatrenia voči osobe, ktorá svojvoľne obývala bytové priestory, keďže tu právny nájomný vzťah nevznikol.

K zániku právneho vzťahu sociálneho bývania môže dôjsť z dôvodov nesúvisiacich s vôľou jeho účastníkov alebo rozhodnutím súdu. K strate (zničení) bytového priestoru - predmetu nájmu - teda môže dôjsť v dôsledku udalosti (požiar, povodeň a pod.), v dôsledku protiprávneho konania neoprávnených osôb alebo z iných dôvodov, napr. , ak je potrebné zbúrať schátraný bytový dom. Záväzok v tomto prípade v podstate zaniká pre nemožnosť plnenia (§ 416 Občianskeho zákonníka).

K zániku povinnosti prenájmu bytových priestorov dochádza z dôvodu úmrtia nájomcu. Na základe toho záväzok zaniká, ak nájomca žil sám, bez rodiny (článok 5, článok 83 bytového zákonníka). Vyplýva to zo samotnej podstaty tohto záväzku, keďže jeho plnenie je určené osobne veriteľovi (čl. 2 § 418 Občianskeho zákonníka).

Ako výnimku z pravidla o neprípustnosti jednostranného skončenia občianskoprávnej zmluvy má zamestnávateľ na základe zmluvy o sociálnom prenájme s písomným súhlasom členov rodiny, ktorí s ním žijú, právo kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu (odsek 2 článku 83 zákonníka o bývaní). Takýto postup zamestnávateľa je z právneho hľadiska jednostrannou transakciou. Vôľa nájomcu môže byť vyjadrená aj vo forme skutočných úkonov bez toho, aby sa prenajímateľ kontaktoval s príslušným vyhlásením, keďže jeho súhlas nie je potrebný. Jednostranné vypovedanie zmluvy zo strany nájomcu predpokladá dobrovoľné uvoľnenie nebytových priestorov, ako aj úplné splnenie svojich zmluvných záväzkov, vrátane úhrady poplatkov za užívanie nebytového priestoru, jeho bežné opravy a pod.

K vypovedaniu zmluvy o sociálnom nájme na žiadosť prenajímateľa na základe zákona môže dôjsť dobrovoľným plnením požiadaviek prenajímateľa zo strany nájomcu. Napríklad v prípade demolácie starého domu mnohí nájomníci súhlasia s ukončením zmluvy a presťahovaním sa do poskytnutého pohodlného obytného priestoru, pretože sú s ním úplne spokojní. V mnohých prípadoch hovoríme o ukončení tejto zmluvy v dôsledku porušenia podmienok nájomcom a (alebo) členmi jeho rodiny (článok 4 článku 83 zákona o bývaní), v dôsledku čoho týmto občanom hrozí vysťahovanie. Ak nájomca odmietne splniť zákonnú požiadavku prenajímateľa na vypratanie priestorov, sú použité donucovacie prostriedky vo forme ukončenia zmluvy a vysťahovania na súde.

Zároveň sa vytvorilo množstvo právnych záruk rešpektovania práv a záujmov nájomcu a jeho rodinných príslušníkov na bývanie, ktoré možno považovať za princípy úpravy skončenia zmluvy o spoločenskom nájme. Zákon uprednostňuje nájomcu ako slabšiu stránku bytovej povinnosti. Prejavuje sa to priznaním ďalších práv a stanovením jasných hraníc pre jeho protistranu – prenajímateľa, ako aj opatrení na kontrolu zákonnosti ich vykonávania (najmä stanovením súdneho poriadku vysťahovania).

Princípy právna úprava výpoveď zmluvy o sociálnom nájme na žiadosť prenajímateľa:

  1. Princíp trvalej udržateľnosti práva na užívanie obytných priestorov. Uznanie získal v 1. časti čl. 40 Ústavy Ruskej federácie, podľa ktorého nikto nemôže byť svojvoľne zbavený svojho domova. V súlade s odsekom 4 čl. 3 bytového zákonníka, nikto nemôže byť vysťahovaný zo svojho domova s ​​výnimkou dôvodov a spôsobom ustanoveným federálnym zákonom. Legislatíva zároveň obsahuje taxatívny zoznam dôvodov, pri ktorých je povolené vysťahovanie z bytového priestoru, ktorý nemožno rozširovať žiadnymi podzákonnými predpismi.
  2. Ukončenie tejto zmluvy bez súhlasu zamestnávateľa a nútené vysťahovanie občanov vykonáva len súd(článok 84 zákonníka o bývaní). Prenajímateľ preto ani v prípadoch, ktoré sa mu zdajú zrejmé a nespochybniteľné, nemá právo svojím rozhodnutím vypovedať zmluvu a vysťahovať nájomcu a jeho rodinných príslušníkov z bytových priestorov, ktoré obývajú. V týchto situáciách musí podať žalobu na súd, ktorý určí skutočnú existenciu zákonných dôvodov na vysťahovanie a splnenie všetkých zákonom stanovených podmienok na ukončenie zmluvy o sociálnom prenájme.
  3. Vysťahovanie nájomcu a jeho rodinných príslušníkov je v tomto prípade povolené spravidla za predpokladu poskytovanie iných priestorov na bývanie vysťahovaným na základe zmluvy o sociálnom prenájme. Zákon zároveň určuje, aké požiadavky musí tento priestor spĺňať. Preto vysťahovanie nájomcu a jeho rodinných príslušníkov z bytových priestorov fondu sociálneho použitia vo väčšine prípadov znamená ich presťahovanie do iného priestoru.

Prípady vysťahovania nájomcu a jeho rodinných príslušníkov

Vysťahovanie z obytných priestorov obývaných na základe zmluvy o sociálnom prenájme s poskytnutím iného pohodlného obytného priestoru na základe zmluvy o sociálnom prenájme je povolené v týchto prípadoch (článok 85 bytového zákonníka):

  1. dom, v ktorom sa nachádza obytný priestor, je predmetom demolácie;
  2. bytové priestory podliehajú prevodu na nebytové priestory;
  3. bytové priestory sú vyhlásené za nevhodné na bývanie;
  4. v dôsledku väčších opráv alebo rekonštrukcie domu nebude možné zachovať bytový priestor alebo sa jeho celková plocha zníži (zvýši), v dôsledku čoho sa celková plocha obývaných bytových priestorov na člena rodiny bude výrazne líšiť od norma poskytovania;

    5. obytné priestory podliehajú prevodu na náboženskú organizáciu v súlade s federálnym zákonom „o prevode náboženských organizácií majetok na náboženské účely, ktorý je vo vlastníctve štátu alebo obce“.

Zákon počíta aj s možnosťou vysťahovania nájomcu a členov jeho rodiny z bytov, ktoré obývajú, s poskytnutím iného bytového priestoru v rámci danej lokality na základe zmluvy o sociálnom prenájme. Hovoríme o tých prípadoch, keď menovaní občania viac ako šesť mesiacov bez dobré dôvody neplatiť za obytné priestory a služby (článok 90 zákonníka o bývaní). Ním poskytnuté „iné obytné priestory“ sa v tomto prípade musia tiež nachádzať v hraniciach danej lokality, ale nemusia byť nevyhnutne pohodlné vzhľadom na jej podmienky. Okrem toho táto miestnosť musí svojou veľkosťou zodpovedať len veľkosti obytnej plochy zriadenej na presťahovanie občanov do ubytovne (najmenej šesť štvorcových metrov obytnej plochy, nie celkovej ploche na osobu - odsek 1 § 105 ods. zákon o bývaní). Preto tu občan nemá právo požadovať, aby mu boli poskytnuté obytné priestory, ktoré nie sú menšie ako obývané.

nakoniec Je tiež možné vysťahovať občanov bez poskytnutia iných obytných priestorov. Pre zmluvu o spoločenskom prenájme sa pripúšťa vo výnimočných prípadoch ustanovených v čl. 91 bytového zákonníka a je v podstate sankciou (mierou zodpovednosti) za určité priestupky spáchané zamestnávateľom alebo členmi jeho rodiny. Po takomto vysťahovaní si občan sám hľadá iné miesto na bývanie - usadí sa u príbuzných alebo priateľov, ak má potrebné finančné prostriedky, získa bývanie ako vlastné alebo na základe zmluvy o komerčnom prenájme, a to aj v inom lokalite, atď.

Vysťahovanie ako sankcia za priestupok sa uplatňuje, ak nájomca a (alebo) členovia jeho rodiny žijúci s ním:

  • užívať obytné priestory na iné účely, než na ktoré je určený, t.j. nie na bývanie (napríklad na sklad, bordel atď.);
  • systematicky porušujú práva a oprávnené záujmy susedov (nielen v obecnom byte, ale aj v okolí domu napr.: neustále vytvárajú škandály a šarvátky, zasahujú do bežného odpočinku ostatných občanov hlučným a vyzývavým správaním, urážajú ich a dokonca ich biť atď.), čo znemožňuje spoločné bývanie v jednom obytnom priestore;
  • nesprávne spravovať obytný priestor, čo umožňuje jeho zničenie alebo poškodenie (vrátane včasného nevykonania bežných opráv, vykonania neoprávnenej reorganizácie alebo prestavby atď.);
  • v prípade odňatia občanov rodičovské práva ak ich spolužitie s deťmi, ku ktorým boli pozbavené rodičovských práv, súd vyhlásil za nemožné.

Uplatnenie takejto tvrdej sankcie súdom za väčšinu vymenovaných konaní je možné, ak sa preukáže, že boli systematické, t.j. opakovane opakovane, a aj vinne, t.j. boli spáchané úmyselne alebo z hrubej nedbanlivosti. V tomto prípade je prenajímateľ povinný najskôr upozorniť nájomcu a členov jeho rodiny na potrebu odstránenia priestupkov, ktorých sa dopustili, a v prípade zničenia alebo poškodenia bytových priestorov má právo im prideliť primeranú lehotu na vykonanie potrebných opráv. Ak po takomto upozornení nebudú tieto priestupky odstránené, má prenajímateľ právo na súde domáhať sa vysťahovania vinníkov bez toho, aby im poskytol iné obytné priestory.

Zmluvou o nájme bytu sa jedna zmluvná strana - vlastník nebytového priestoru alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) - zaväzuje poskytnúť druhej zmluvnej strane (nájomcovi) nebytový priestor za odplatu za držbu a užívanie na bývanie (čl. 671 Občianskeho zákonníka RF).

Zmluva o prenájme bytu je:

  • konsenzuálny;
  • odmeňovacie;
  • bilaterálne.

Zmluvy o prenájme bytov sa delia na typy:

  • obchodné zmluvy o prenájme obytných priestorov;
  • nájomná dohoda;
  • životný priestor.

So súhlasom prenajímateľa, nájomcu a občanov, ktorí s ním trvale bývajú, možno do bytových priestorov nasťahovať ďalších občanov ako trvalých obyvateľov nájomcu. Pri nasťahovaní maloletých detí sa takýto súhlas nevyžaduje.

Nasťahovanie je povolené pri dodržaní požiadaviek zákona o norme celkovej obytnej plochy na osobu, s výnimkou nasťahovania maloletých detí.

Nájomca a občania, ktorí s ním trvale bývajú, majú po spoločnej dohode a po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa právo umožniť prechodným obyvateľom (užívateľom) v bytových priestoroch bezplatne bývať. Prenajímateľ môže prechodným obyvateľom zakázať pobyt, ak nesplnia zákonné požiadavky na normu celkovej obytnej plochy na osobu. Doba pobytu prechodného pobytu nesmie presiahnuť šesť mesiacov.

Za bežné opravy prenajatých bytových priestorov zodpovedá nájomca, ak nájomná zmluva neustanovuje inak.

Väčšie opravy prenajatých bytových priestorov sú v kompetencii prenajímateľa, pokiaľ nájomná zmluva neustanovuje inak.

Dovybavenie bytového domu, v ktorom sa nachádzajú prenajaté bytové priestory, ak sa takýmto dovybavením podstatne zmenia podmienky užívania nebytových priestorov, nie je bez súhlasu nájomcu povolené.

Nájomca nebytového priestoru má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, nájomnú zmluvu kedykoľvek vypovedať s písomným upozornením prenajímateľa tri mesiace vopred.

Sociálna nájomná zmluva. Zmluva o prenájme bytu: Video