Ako často sa stretávame so slabou obsluhou, neprimeraným pracovným výkonom a umelo nafúknutými tarifami zo strany správcovskej spoločnosti. Vchod je vždy špinavý, výťah už niekoľko mesiacov nefunguje a smeti nevyvezené, drolí sa omietka?

V tomto prípade kontaktovanie správcovská spoločnosť. Ak sa však po zvážení žiadosti situácia nezmenila, môžete bezpečne zmeniť organizáciu. Pozrime sa, ako odmietnuť služby správcovskej spoločnosti.

Kedy môžete zmeniť správcovskú spoločnosť?

Zmeniť organizáciu môžete po skončení zmluvného obdobia, ktoré je 1-5 rokov. Mnohí sa však zaujímajú o to, či je možné odmietnuť služby pred koncom tohto obdobia. Podľa ruskej legislatívy môže byť spoločnosť nahradená do jedného roka po uzavretí zmluvy, ak si neplní svoje záväzky vyplývajúce zo zmluvy.

To si však bude vyžadovať veľké množstvočas, úsilie a trpezlivosť. Okrem toho môže spoločnosť odmietnuť prevod dokumentov do inej organizácie. V tomto prípade je dôležité správne dodržiavať pravidlá zmeny spoločnosti a zbierať dôkazy o tom, že si spoločnosť neplní svoje povinnosti.

Pripomeňme, že je to zodpovednosť organizáciu riadenia zahŕňa riadne poskytovanie služieb a údržbu spoločného majetku v bytovom dome, a to:

  • Zabezpečenie bezpečnosti a riadneho stavu spoločného majetku, čo znamená bezpečný stav podláh a stropov, pivnice a strechy, potrebné osvetlenie na podestách;
  • Včasné čistenie vchodu a odstraňovanie odpadu;
  • Terénne úpravy a skrášľovanie územia;
  • Inštalácia komunálnych meračov;
  • Príprava domu na vykurovaciu sezónu. Okrem toho vlastníci bytov v danej budove majú právo požadovať od organizácie osvedčenie o pripravenosti domu na zimu;
  • Organizácia súčasných a generálna oprava vo vchodoch, pivniciach a podkroviach, oprava fasády, základov a strechy budovy;
  • Oznamovanie obyvateľov o pripravovaných opravách, odstávkach elektriny, plynu, chladu resp horúca voda za desať dní.

Ďalším dôležitým faktorom v práci riadiacej organizácie je transparentné riadenie finančných aktivít, poskytovanie informácií o práci, výdavkoch a tarifách za bývanie a komunálne služby.

Tieto informácie sú zverejnené na webovej stránke správcovskej spoločnosti a prezentované v prvom štvrťroku na schôdzi vlastníkov priestorov. Okrem toho musia zamestnanci zariadenia na požiadanie obyvateľov poskytnúť potvrdenia, správy a ďalšie potrebné dokumenty.

Dôvodom na zmenu správcovskej spoločnosti tak môže byť nízka kvalita inžinierskych sietí a nesprávna údržba spoločného majetku, ignorovanie požiadaviek obyvateľov a predčasné plnenie záväzkov, zatajovanie informácií o činnosti a zneužívanie finančných prostriedkov.

Postup pri zmene organizácie riadenia

  • Výber novej správcovskej spoločnosti. V tomto prípade analyzujú trh správcovských firiem vo vašom meste a vyberú tie vhodné. Pozrite sa, koľko domov spravuje konkrétna spoločnosť, preštudujte si webovú stránku a ako sú pokryté informácie o práci organizácie, ako sa promptne spracúvajú výzvy občanov a ďalšie aspekty. Získajte spätnú väzbu od obyvateľov budov obsluhovaných týmito spoločnosťami;
  • Usporiadanie schôdze vlastníkov priestorov obytný dom, ktorá je kontrolovaná touto riadiacou organizáciou;
  • upovedomenie obyvateľov a vlastníkov priestorov v budove o konaní zhromaždenia do desiatich dní od jeho konania;
  • Oznámenie starej správcovskej organizácie o ukončení zmluvných vzťahov do piatich dní po stretnutí. Okrem toho sa zasiela oznámenie štátnym a obecným orgánom bytového dozoru;
  • Uzavretie zmluvy s novou správcovskou spoločnosťou. Zmluva sa považuje za platnú len vtedy, ak sa na nej podpisuje viac ako 50 % vlastníkov priestorov v dome;
  • Prechod sa považuje za dokončený, keď je dom zaradený orgánmi bytového dozoru do licencie novej správcovskej organizácie.

Ako zorganizovať schôdzu vlastníkov

Zmeniť správcovskú spoločnosť na obytný dom je možné len spoločne, hoci každý vlastník môže iniciovať výmenu. Preto, ak chcete zmeniť organizáciu, musíte zorganizovať stretnutie obyvateľov. Na stretnutie sa dôkladne pripravte, vyberte dôvody a argumenty o nesúlade medzi prácou spoločnosti a uvedenými požiadavkami a zmluvnými záväzkami.

Informáciu o nadchádzajúcom stretnutí je dôležité sprostredkovať každému vlastníkovi aspoň desať dní pred podujatím. Nezabudnite uverejniť oznámenie o nadchádzajúcom stretnutí! Upozorňujeme, že vlastníkmi môžu byť obyvatelia, obec a súkromné ​​spoločnosti. Je dôležité varovať všetkých, inak bude môcť správcovská spoločnosť napadnúť rozhodnutie tohto stretnutia.

Pred zasadnutím sa vyberie predseda a tajomník, ktorí vyhotovia zápisnicu. Zápisnica sa vyhotovuje písomne ​​s uvedením miesta a termínu zasadnutia, hlavného predmetu rokovania a výsledkov hlasovania.

Na záver dokument podpisuje tajomník, predseda a členovia sčítacej komisie. Rozhodnutie a výsledky schôdze sú oznámené každému vlastníkovi, ktorý sa na schôdzi nezúčastnil do desiatich dní.

Schôdza sa konala, ak sa jej zúčastnili vlastníci, ktorí vlastnia nad 50 % hlasov. Hlasovanie závisí od veľkosti obytného priestoru, ktorý občanovi patrí. Prechod sa uskutoční, ak iniciatíva získa nadpolovičnú väčšinu hlasov.

Ak firma nechce previesť dom

Ak správcovská spoločnosť odmietla dobrovoľne previesť oprávnenie na kontrolu bytového domu na novú spoločnosť, môžete podať vyhlásenie o nároku na súd. V tomto prípade je však dôležité správne splniť podmienky konania zhromaždenia a na zmenu spoločnosti musia byť závažné dôvody.

V prípade hrubých porušení zo strany správcovskej spoločnosti, vrátane dlhodobého nedostatku plynu a vody, zlého vykurovania v zime atď., môžete podať žalobu na súd. V tomto prípade je dôležité vypracovať sťažnosť s uvedením a dôkazmi o porušení.

Ide o fotografie, video a audio materiály, ktoré odrážajú problémy. Dôležité akty hrať nezávislých odborníkov. Ide o meranie teploty v miestnostiach, vyšetrenie chybného potrubia a pod.

Pred podaním žaloby nezabudnite podať sťažnosť na porušenie pravidiel priamo spoločnosti, ktorá sa stará o váš domov. Ak žiadosti zostanú bez posúdenia, odpovede alebo opatrenia na nápravu porušení, sťažnosti na nečinnosť správcovskej spoločnosti na štát inšpekcia bývania, Rospotrebnadzor a/alebo prokuratúra.

Ako ukazuje prax, súd môže zamietnuť nárok, ak nároky neboli uplatnené počas prípravného konania a odvolania boli zaslané priamo odporcovi.

Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:

PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.

Je to rýchle a ZADARMO!

Ak si organizácia splní všetky svoje povinnosti, vlastníci bytov to pravdepodobne nebudú chcieť zmeniť. Najčastejšie sa to stane, ak správcovská spoločnosť zneužíva svoje právomoci.

Existuje veľa takýchto príkladov:

  • zlomyseľné neplnenie povinností zakotvených v;
  • Správcovská spoločnosť poskytuje nekvalitné služby, znižuje požadovaný objem atď.;
  • nevykonávajú sa žiadne opravy;
  • organizácia ignoruje výzvy občanov;
  • správcovská spoločnosť je podozrivá z krádeže.

Na zmenu správcovskej spoločnosti v roku 2019 sú aj ďalšie dôvody. Obyvatelia môžu napríklad iniciovať tento postup, ak firme vyprší platnosť licencie. Základom zmeny organizácie je aj zánik zmluvy, ak neobsahuje predlžovaciu doložku.

Legislatívny rámec

Výber inej správcovskej spoločnosti

Nemá zmysel trvať na zmene organizácie, ak neexistuje žiadna alternatíva. Najprv by ste mali skontrolovať spoľahlivé spoločnosti. Je dôležité kontrolovať recenzie, hodnotenia a ďalšie informácie.

Nebolo by na škodu porozprávať sa s obyvateľmi budovy, ktorú obsluhuje vybraná správcovská spoločnosť. Musíte tiež zistiť, či vedenie spoločnosti bude môcť vziať do svojej súvahy ďalší bytový dom.

Stretnutie vlastníkov

Organizácia valného zhromaždenia prebieha štandardne. Iniciátori musia poskytnúť potrebné informácie (miesto, čas, program) všetkým obyvateľom bytového domu 10 dní vopred. Musí byť poskytnuté písomné oznámenie (žiadne ústne oznámenia).

Na programe je:

  • ukončenie zmluvy so správcovskou spoločnosťou;
  • výber nová organizácia;
  • registrácia zmluvy s novou organizáciou.

Ak nie je možné uskutočniť osobnú akciu, môžete ju použiť v neprítomnosti. Počas rokovania je potrebné spísať protokol, ktorý teda podpisuje predseda, tajomník a členovia sčítacej komisie.

Aby zmena správcovskej spoločnosti v bytovom dome prebehla podľa všetkých pravidiel, musí za ňu hlasovať viac ako 50 % prítomných.

Rozhodnutie prijaté na schôdzi je oznámené tým obyvateľom, ktorí sa nemohli zúčastniť hlasovania.

Oznámenie starej správcovskej spoločnosti

Rozhodnutie musí byť oznámené správcovskej spoločnosti v súlade so všetkými pravidlami. Teda pri dodržaní potrebných formalít.

Do 5 dní po stretnutí sa preto príslušné oznámenie a kópia zápisnice zasielajú nielen Trestnému zákonu, ale aj štátnej službe bytového dozoru.

Uzavretie dohody

Uvedené dokumenty prechádzajú aj na vedenie správcovskej spoločnosti, s ktorou chcú obyvatelia spolupracovať.

Všetci obyvatelia bytového domu majú právo podpísať zmluvu. Podľa zákona () je viac ako polovica vlastníkov bytov povinná podpisovať dokumenty. V opačnom prípade dohoda jednoducho nebude mať právnu silu.

Zmluva musí obsahovať tieto klauzuly:

  • zloženie existujúceho majetku (informácie z technického pasu);
  • zoznam služieb, ktoré bude správcovská spoločnosť poskytovať;
  • náklady na služby, spôsoby platby;
  • práva a povinnosti zmluvných strán;
  • zodpovednosť, ak účastníci nesplnia podmienky dohody;
  • spôsob poskytovania hlásení obyvateľom.

Dokument nadobúda platnosť od okamihu podpisu alebo od dátumu, ktorý si strany zvolili.

Aké dokumenty sú potrebné?

Keďže zmena správcovskej spoločnosti je zákonný postup, iniciátori budú určite potrebovať príslušné dokumenty. V prvom rade je to prihláška, zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a dohoda so starou správcovskou spoločnosťou. Tiež je lepšie mať skutočný dôkazže správcovská spoločnosť si nesplnila svoje povinnosti (ak táto skutočnosť nastala).

Platba účtov za energie novej spoločnosti

Zmena správcovských spoločností často vystraší obyvateľov práve kvôli rôznym finančným problémom, ktoré sa veľmi často vyskytujú. Napríklad, keď potrebujete zoznam hotovosť nová spoločnosť? Predpokladá sa, že sa to musí urobiť hneď po podpísaní dohody. V skutočnosti to nie je pravda.

Bytový dom musí byť zahrnutý v licencii správcovskej spoločnosti (tieto informácie nájdete na stránke GZHN). Až potom môžu majitelia bezpečne platiť za služby organizácie.

Čo robiť, ak sa správcovská spoločnosť nechce domu vzdať?

Pre bezohľadné správcovské spoločnosti je prítomnosť bytového domu v údržbe dobrý spôsob vykonávať rôzne podvodné schémy. Preto správcovské spoločnosti nie vždy reagujú pozitívne na rozhodnutie obyvateľov a odmietajú previesť dokumenty na novú spoločnosť.

V tomto prípade je len jeden skutočným spôsobom na dosiahnutie správneho rozhodnutia - vypracovanie žalobného návrhu.

Minimálne môžete ohroziť vedenie organizácie súdne konanie. Ak to nepomôže, mali by ste si najať dobrého právnika a pripraviť žalobu.

Dá sa to zmeniť na HOA?

Po zmene niekoľkých správcovských spoločností obyvatelia často dospejú k záveru, že je lepšie spravovať bytové domy pomocou HOA. Teda na vlastnú päsť. Niekedy je to skutočné Najlepšie rozhodnutie, najmä ak iniciatívna skupina zahŕňa dobrí špecialisti. Zákon umožňuje používanie partnerstiev a dokonca aj zmenu správcovskej spoločnosti na HOA.

Na zmenu stačí zorganizovať stretnutie obyvateľov a prijať vhodné rozhodnutie. Postup je celkom štandardný, mali by ste však pochopiť bremeno, ktoré padne na plecia vlastníkov bytov.

Veľmi veľká popularita má zmiešaný typ ovládania. Obyvatelia tvoria HOA, ale neodmietajú služby správcovskej spoločnosti. Je pravda, že správcovská spoločnosť sa zaoberá iba poskytovaním verejnoprospešných služieb. O všetkých ostatných záležitostiach rozhodujú výlučne obyvatelia.

Správa domu

Napriek tomu, že reforma bývania a komunálnych služieb v Rusku oficiálne začala už v roku 2008, miera spokojnosti obyvateľstva s prebiehajúcimi transformáciami sa neponáhľa so zlepšovaním. Dôvodov je viacero, no jedným z kľúčových je extrémne slabé zapojenie vlastníkov bytov do procesu správy bytového domu. Tento faktor prispieva k zachovaniu nízky level uvedomenie si svojich práv.

Takže to dopadá - chodíme okolo, pľujeme na nepríjemný zápach z odpadkového žľabu alebo na preplnené koše na mieste kontajnera, v tme cítime svoju vlastnú kľúčovú dierku, dokonca môžeme tieto drobné problémy so susedom prediskutovať bez toho, aby sme sa mlčali. my sami vo výrazoch. Ale veci nepresahujú rámec rozhovorov od dverí k dverám.

Medzitým sa situácia môže a mala by sa zmeniť. Presnejšie, nie situácia, ale správcovská spoločnosť nezvláda svoje povinnosti. Tí, ktorí tvrdia, že to zahŕňa potrebu predierať sa obludnými byrokratickými húštinami, vás zavádzajú. Jedinou výhradou je, že správcovskú spoločnosť môžete zmeniť najskôr rok po uzavretí zmluvy. Štát jej udelil 12-mesačnú výnimku, ako dôvod uviedol potrebu ponoriť sa do procesu a doladiť svoju prácu. Mimochodom, dohoda medzi vlastníkmi bytového domu a správcovskou spoločnosťou sa uzatvára na obdobie od jedného do 5 rokov.

Ak zrazu nemáte v rukách zmluvu, tak ste sa zrejme nikdy nezúčastnili stretnutia vlastníkov bytov, na ktorom sa za vás rozhodovalo a neskôr ste za tieto rozhodnutia zaplatili. Niekde s nervami a časom, niekde s peniazmi. Okamžite si teda vyžiadajte zmluvu a dôkladne si preštudujte jej text. Dokument špecifikuje povinnosti správcovskej spoločnosti. Nerobím ich ani ich nerobím zlá kvalita a pri porušení lehôt poskytnúť vlastníkom dôvody na uplatnenie nárokov alebo odmietnutie služieb spoločnosti:

  • nesprávna údržba spoločného majetku,
  • porušenie kvality poskytovania verejných služieb,
  • predčasné splnenie požiadaviek verejnosti na opravu,
  • zatajovanie svojich aktivít a pod.

K poslednému bodu by sa malo poskytnúť malé objasnenie. Zákon o bývaní to vyžaduje od správcovských spoločností povinné v prvom štvrťroku poskytnúť valnému zhromaždeniu vlastníkov bytov správu o výsledkoch svojej činnosti. Ak tieto správy nie sú k dispozícii alebo ich úplnosť nespĺňa požiadavku na zverejnenie informácií, môže to slúžiť ako základ pre nahradenie riadiacej organizácie.

Algoritmus na zmenu správcovskej spoločnosti:

  • Pamätajte, že každý vlastník môže iniciovať zmenu správcovskej spoločnosti. V každom prípade však o osude správcovskej spoločnosti bude musieť rozhodnúť kolektívne valné zhromaždenie. Keď plánujete opustiť služby súčasnej správcovskej spoločnosti, rozhodnite sa, kto ju nahradí. Analyzujte trh pre správcovské spoločnosti, urobte potrebné dopyty, získajte odpovede na otázky, ktoré vám umožnia získať jasný obraz o spoľahlivosti správcovskej spoločnosti: koľko domov spravuje, má spoločnosť pohotovostnú dispečerskú službu, ako rýchlo sa vybavujú žiadosti občanov. Nájdite si čas na rozhovor s majiteľmi, ktorí bývajú v dome spravovanom spoločnosťou. Opýtajte sa svoje otázky priamo na vedenie správcovskej spoločnosti. Dôležité je dohodnúť sa so správcovskou spoločnosťou na právnej podpore ďalšieho postupu ohľadom prevodu domu na novú spoločnosť.
  • Informáciu o plánovanom stretnutí je potrebné odovzdať každému vlastníkovi. Miss aj jeden - správcovská spoločnosť bude mať dôvod napadnúť rozhodnutie na súde. Každému vlastníkovi dajte príslušné upozornenie proti podpisu metrov štvorcových alebo poslať doporučene s oznámením. Pri informovaní vlastníkov o plánovanej schôdzi nezabudnite jasne uviesť dátum a čas jej konania, zoznam otázok na prerokovanie a zloženie sčítacej komisie. Nezabudnite uverejniť oznámenia najneskôr 10 dní pred oznámeným dátumom stretnutia. Netreba zabúdať, že medzi vlastníkmi je často aj obec, ktorej zástupcov treba o schôdzi tiež vopred upovedomiť.
  • Rozhodnite, kto urobí zápisnicu zo stretnutia. Pred prerokovaním bodov programu je potrebné jednoduchým hlasovaním schváliť tajomníka a predsedu schôdze. Zápisnica sa vyhotovuje písomne, podpisuje ju predseda a tajomník, ako aj členovia sčítacej komisie. V zápisnici musí byť uvedený dátum a miesto konania valného zhromaždenia vlastníkov, program a uznášaniaschopnosť. S rozhodnutiami valného zhromaždenia vlastníkov musia byť oboznámení všetci vlastníci priestorov vrátane tých, ktorí sa zhromaždenia nezúčastnili, do desiatich dní odo dňa prijatia týchto rozhodnutí.
  • Schôdza sa považuje za platnú, ak sa na nej zúčastnia vlastníci s viac ako 50 % hlasov. Je dôležité mať na pamäti, že hlasovanie závisí od veľkosti obytnej plochy, ktorú občan vlastní. Ak za zmenu správcovskej spoločnosti hlasovalo menej ako 50 % hlasov, je možné hlasovať v neprítomnosti. Majitelia budú musieť byť o tejto udalosti ešte raz upovedomení, pričom v správe uvedú tie isté problémy, ktoré boli na programe príprav osobné stretnutie, pozvánku na hlasovanie, ako aj čas a miesto zberu hlasovacích hárkov. Upozorňujeme, že každý vlastník sa musí zúčastniť hlasovania v neprítomnosti. Nezabudnite, že pre každý bod hlasovania musia byť možnosti odpovede „Za“, „Proti“, „Zdržal som sa“. Ak nakoniec iniciatíva získa viac ako 50 % hlasov, jej odporcovia sa budú nútení podriadiť väčšine a hanebná správcovská spoločnosť je povinná do 30 dní odovzdať veci novej. Okrem toho musí schôdza identifikovať oprávnené osoby - zástupcov obyvateľov bytového domu, ktorí budú môcť v mene obyvateľov podpisovať potvrdenia o vykonaných prácach a prijímať od správcovskej spoločnosti potrebné informácie atď.
  • Po oboznámení sa so zápisnicou zo schôdze všetkých vlastníkov nezabudnite poslať jej kópie bývalým a novým správcovským spoločnostiam. Niektorým teda oznamujete ukončenie zmluvy a druhým svoj zámer uzavrieť novú. Po uzavretí zmluvy sa uistite, že správcovská spoločnosť poskytne zmluvu každému vlastníkovi na podpis v dvoch vyhotoveniach. Povinnosti novej správcovskej spoločnosti zahŕňajú potrebu uzatvárať zmluvy s organizácie zásobujúce zdroje.

V niektorých prípadoch môže stará správcovská spoločnosť odmietnuť dobrovoľne opustiť obývané územie. Potom sa všetky spory vyriešia v súdne konanie. Z tohto dôvodu by ste mali venovať mimoriadnu pozornosť požiadavkám Kódexu bývania Ruskej federácie v súvislosti s otázkou výberu spôsobu správy bytového domu a zmeny správcovskej spoločnosti. V prvej fáze je lepšie najať si ako asistenta kvalifikovaného právnika, ktorý mimochodom môže bývať vo vašom dome a poskytovať služby bezplatne.

Zmena organizácie riadenia- Postup je bežný a nekomplikovaný. Ako však upozorniť súčasnú riadiacu organizáciu na zmeny? Kto by to mal urobiť a ako skoro po NCA?

Zmena organizácie riadenia

Manažérske organizácie sa často dozvedia o ukončení svojich právomocí, keď dostanú predvolanie. Ako však mohli včas odovzdať technickú dokumentáciu a ďalšie dokumenty súvisiace so správou bytových domov novému orgánu správy, ak neboli včas upozornení?

Ministerstvo výstavby Ruskej federácie medzitým pripomína, že podľa Bytového zákonníka Ruskej federácie je kópia rozhodnutia o zmena organizácie riadenia treba zaslať aktuálnemu RO.

Riadiacim orgánom bytového domu je valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome (článok 44 Zákona o bývaní Ruskej federácie). A má moc vybrať si a zmeniť sa Spôsob kontroly MKD. Spôsob kontroly MKD v zmysle 3. časti čl. 161 Kódexu bývania Ruskej federácie, vyberá sa na OSS a môže byť kedykoľvek zmenený aj na základe rozhodnutia OSS.

Vybraná správcovská organizácia začína spravovať bytový dom odo dňa ustanoveného zmluvou o výkone správy. Ak takýto dátum nie je v zmluve určený, najneskôr do tridsiatich dní odo dňa podpisu zmluvy o výkone správy. Tieto pravidlá stanovuje 4. časť čl. 198 a časť 7 čl. 162 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie.

Oznámenie riadiacej organizácii

Iniciátor OSS má povinnosť uvedenú v 1. časti čl. 46 Zákonníka bývania Ruskej federácie, - odovzdať kópie rozhodnutí a OSS protokol na správcovskú organizáciu, predstavenstvo spoločenstiev vlastníkov bytov, bytových súborov a bytových družstiev. A to treba urobiť najneskôr do desiatich dní po OSS v MKD.

Úplný zoznam technická dokumentácia pre MKD, ktorý musí predchádzajúca riadiaca organizácia previesť na novú, je uvedený vo vyhláške vlády Ruskej federácie z 13. augusta 2006 N 491.

V týchto dokumentoch nájdete údaje o zložení a stave olympijských hier v ICD:

  • technický pas domu;
  • dokumenty pre meracie zariadenia;
  • doklady o prevzatí výsledkov práce, odhady, inventarizácia prác;
  • inšpekčné správy, kontroly stavu;
  • revízne správy a vydané potvrdenia o pripravenosti na vykurovacie obdobie;
  • návod na obsluhu MKD;
  • katastrálny plán pozemku;
  • extrakt z Rosreestr;
  • územný plán pozemku;
  • doklady o právoplatnosti vecného bremena alebo iného vecného bremena;
  • projektová dokumentácia;
  • zoznamy vlastníkov, nájomníkov a nájomníkov;
  • zmluvy o užívaní spoločného majetku bytových domov;
  • rozhodnutia a zápisnice z valných zhromaždení vlastníkov.

Ak sú majitelia bytov v bytovom dome nespokojní so správcovskou organizáciou, môžu to zmeniť. Existuje špeciálny postup a určité pravidlá o tom, ako kompetentne zmeniť správcovskú spoločnosť, alebo prejsť na priamu formu správy vlastníkov priestorov v bytovom dome, alebo na tento účel vytvoriť HOA. V tomto článku si povieme, ako správne zmeniť organizáciu riadenia.

Čo je potrebné na zmenu správcovskej spoločnosti?

Často sa vyskytujú prípady, keď sa majitelia bytov domnievajú, že im správcovská spoločnosť poskytuje nekvalitné alebo neúplné služby. V takejto situácii majú obyvatelia bytového domu právo požiadať o opätovné uzatvorenie zmluvy o výkone správy za účelom jej zmeny a doplnenia. Ktoré časti dokumentu si najčastejšie vyžadujú úpravy? V prvom rade ide o zoznam prác a služieb správcovskej spoločnosti na údržbu domu, ktorý nespĺňa požiadavky Štátneho stavebného výboru. Okrem toho je často potrebné zmluvu doplniť o informácie o tom, ako správcovská organizácia sleduje plnenie svojich záväzkov, čo všetko patrí do spoločného majetku a tiež v akom poradí sa mení výška poplatkov za služby správcovskej spoločnosti. .

Ak chcete obnoviť zmluvu o správe, musíte:

  1. požiadať správcovskú spoločnosť o zmluvu o výkone správy na preskúmanie;
  2. porovnať obsah dohody s normami obsiahnutými v zákone o bývaní Ruskej federácie (časť 3 článku 162);
  3. popísať rozdiely v protokole a predložiť ho Trestnému zákonu;
  4. ak je taká potreba, vytvorte pracovná skupina za účasti riadiacej organizácie vypracovať dohodnutý text dohody;
  5. zvážiť otázku prijatia dohodnutej zmluvy o výkone správy na valnom zhromaždení obyvateľov;
  6. požadovať od správcovskej spoločnosti kópiu dohodnutej zmluvy;
  7. poskytnúť dohodnutý text zmluvy vlastníkom bytov na preštudovanie a podpis;
  8. schváliť hlavné ustanovenia dohody na valnom zhromaždení obyvateľov;
  9. ak správcovská spoločnosť odmietne dohodnúť sa s vlastníkmi bytov, môžu rozhodnúť o zmene správcovskej spoločnosti a začať príslušný postup.

Prečo sa vlastníci rozhodnú zmeniť správcovskú spoločnosť v bytovom dome?

Povinnosti správcovskej spoločnosti musia byť jasne vymedzené v zmluve, ktorú s ňou obyvatelia bytového domu uzatvoria. Základom výmeny správcovskej spoločnosti je vo väčšine prípadov jej neplnenie si povinností alebo ich neplnenie na správnej úrovni. Majitelia bytov sa často rozhodnú zmeniť organizáciu správy z dôvodu nedostupnosti a neprehľadnosti informácií o činnosti spoločnosti (zákon ukladá správcovským spoločnostiam povinnosť zverejňovať informácie o svojej práci obyvateľom).

Medzi najčastejšie dôvody na zmenu správcovskej spoločnosti teda patria nasledujúce.

  • Nízka kvalita poskytovaných služieb:
  • nedodržiavanie tepelný režim v chladnom období;
  • nepravidelný prívod vody, nedostatok teplej vody;
  • Odvoz odpadu s oneskorením atď.
  • Údržba spoločného majetku v zlom stave:
  • včasné opravy porúch spoločného majetku a zariadení (na dokončenie týchto prác sú prísne stanovené lehoty);
  • absencia alebo zlá kvalita opráv, čistenie priestorov a iné práce.
  • Skrytie údajovo svojej vlastnej práci.
  • Neskoré odpovedanie na sťažnosti vlastníkov bytov, neplnenie si povinností.

Ak existujú dôkazy o nečinnosti správcovskej spoločnosti, vlastníci bytov by mali podať sťažnosti. Každý prípad neplnenia povinností správcovskej spoločnosti musí byť zdokumentovaný vypracovaním zákonov, ktoré budú v budúcnosti slúžiť ako podklad pre zmenu správcovskej spoločnosti.

Ak správcovská spoločnosť nereaguje na sťažnosti a naďalej ignoruje svoje priame povinnosti, je potrebné s ňou ukončiť spoluprácu. Zákon stanovuje právo vlastníkov na zmenu správcovskej spoločnosti po skončení zmluvy. Počas prvého roka fungovania správcovskej spoločnosti je zakázané ju vypovedať.

Odborný názor

Činnosť dobrej správcovskej spoločnosti by mala byť pre vlastníkov bytov transparentná

Yu.M. Fedorov,

expert časopisu „Správa bytových domov“

Predchádzať vzniku dlhu medzi obyvateľmi bytového domu je efektívnejšia taktika ako jeho vymáhanie. Čím lepšie si správcovská spoločnosť plní svoje záväzky, čím vyšší je objem inkasovaných platieb, tým má spoločnosť väčšiu dôveru medzi vlastníkmi bytov. Pri zostavovaní stratégie svojej práce musí manažérska organizácia starostlivo analyzovať potreby a želania obyvateľov bytových domov.

Je možné zmeniť správcovskú spoločnosť v novostavbe?

Po uvedení domu do prevádzky začne príslušná organizácia - správcovská spoločnosť - obsluhovať. Vo väčšine prípadov developer z obavy o svoj vlastný prospech všetkými možnými spôsobmi ponúka a inzeruje služby dcérskej organizácie. Spoločnosť, ktorá bytový dom postavila, môže navyše zapojiť do spolupráce správcovskú spoločnosť, ktorá sa zaoberá obsluhou domov v danej lokalite.

Aké sú výhody najatia dcérskej správcovskej spoločnosti developera?

  • Inžinierske siete sú k dispozícii ihneď po tom, ako majitelia dostanú kľúče od apartmánov.
  • S vysokou mierou pravdepodobnosti bude developer dohliadať na práce, aby bol dom v dobrom stave. technický stav, pretože to priamo ovplyvní jeho povesť.
  • Dcérska správcovská spoločnosť je kompetentná pri riešení akýchkoľvek technických problémov.

Spolupráca s dcérskou správcovskou spoločnosťou developera má aj svoje nevýhody, medzi ktoré patria:

  • finančné toky budú prechádzať nielen cez správcovskú spoločnosť, ale aj cez developera;
  • správcovská organizácia bude môcť umelo nafúknuť množstvo účtov za energie;
  • Pomocou „vreckovej“ organizácie bude správcovská spoločnosť môcť ignorovať nároky obyvateľov;
  • spoločnosť bude môcť nakladať s miestnou oblasťou tak, ako to stavebná spoločnosť uzná za potrebné.

Pri uzatváraní zmluvy so správcovskou spoločnosťou majú obyvatelia právo v nej uviesť zoznam prác a služieb, ktoré od nej očakávajú. Avšak túto príležitosť je nedostupná pri spolupráci s dcérskou organizáciou riadenia developera.

Aby sa predišlo niektorej z vyššie uvedených situácií, mnohí vlastníci bytov sa pri sťahovaní do novostavieb rozhodnú zmeniť správcovskú spoločnosť a uprednostniť nezávislých organizácií. Majú na to právo až potom, čo sa do ich bytov nasťahuje aspoň 50 % obyvateľov. S týmto ukazovateľom budú mať vlastníci právo vytvárať rôzne partnerstvá, ktoré na stretnutiach rozhodujú o zmene správcovskej spoločnosti.

2 spôsoby, ako zmeniť správcovskú spoločnosť v dome

Metóda 1. Keď zmluva vypršala

Moment, kedy zmluva vyprší, je optimálny na zmenu správcovskej spoločnosti.

Ak žiadna zo strán nevyjadrí želanie ukončiť zmluvu, automaticky sa obnoví. Pre objasnenie doby platnosti zmluvy sa musíte obrátiť priamo na správne orgány alebo vedenie.

Metóda 2. Keď je zmluva stále platná

Oveľa ťažšie je zmeniť organizáciu riadenia, ak zmluva ešte neskončila. Ak vlastníci apartmány MKD O výbere novej správcovskej spoločnosti sme už rozhodli, bude to tá, ktorá bude riešiť ukončenie predchádzajúcej zmluvy. Ak však HOA ešte nebola vybraná, majitelia sa budú musieť pustiť do práce.

Podľa čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruska je možné ukončiť zmluvu pred jej uplynutím niekoľkými spôsobmi.

  1. Po dohode zmluvných strán.

Platí, ak vlastníci všetkých bytov súhlasia so zmenou organizácie správy. Najprv musíte vypracovať a podpísať zmluvu s existujúcou spoločnosťou, ktorá odhalí algoritmus prevodu všetkej dokumentácie týkajúcej sa bytových domov, prostriedkov na vysporiadanie s poskytovateľmi služieb, nevyčerpaných materiálov, prostriedkov na opravy atď. Po dokončení recepcie musíte uzavrieť zmluvu s novou organizáciou riadenia.

  1. Podľa aktuálnej dohody.

Niektoré zmluvy o poskytovaní služieb MKD obsahujú informácie o pravidlách ich ukončenia. Typicky, ak vlastníci oznámia správcovskej spoločnosti mesiac vopred svoj zámer ukončiť spoluprácu, spoločnosť sa automaticky zbaví svojich záväzkov.

  1. V súlade s čl. 45 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Tento článok slúži ako základ pre ukončenie zmluvy v prípade nepredvídateľného vývoja. Ak to jedna zo strán neuzná, možno zmluvu ukončiť súdnou cestou.

  1. Podľa iných zákonov.

Zákonník bývania Ruskej federácie (článok 161) ustanovuje právo vlastníkov bytov zmeniť organizáciu riadenia. Dá sa to urobiť vytvorením HOA, ktorá odmietne služby správcovskej spoločnosti a bude spravovať bytový dom.

V tomto prípade však algoritmus ukončenia zmluvy nie je upravený zákonom. Ak tieto pravidlá nie sú uvedené v zmluve o poskytovaní služieb, jej ukončenie sa musí vykonať na valnom zhromaždení spôsobom uvedeným vyššie.

  1. Súdne.

V prípade výrazného porušenia podmienok zmluvy zo strany správcovskej spoločnosti majú vlastníci bytov právo podať žalobu na ukončenie zmluvy o poskytovaní služieb. Prezrádza to článok 450 Občianskeho zákonníka koncepcie závažných porušení ktoré sú:

  • nedodržiavanie teplotný režim v bytoch;
  • prítomnosť nefunkčných výťahov;
  • nepravidelná dodávka vody a elektriny;
  • opotrebovaná strecha atď.

Správcovská spoločnosť porušuje podmienky zmluvy o poskytovaní služieb nielen vtedy, keď nekoná v prípade porušenia, ale aj vtedy, keď nedodržiava lehoty. Po zvážení poskytnutých dôkazov, ktoré pozostávajú zo sťažností a správ od obyvateľov samotnej riadiacej organizácii alebo regulačným orgánom, súd vypovedá zmluvu.

Zmluvu so správcovskou spoločnosťou podpisujú vlastníci všetkých bytov, takže rozhodnutie obrátiť sa na súd musí prijať valné zhromaždenie obyvateľov. Počas diskusie sa vytvorí poverená skupina, ktorej každý člen dostane od vlastníkov všetkých bytov splnomocnenia. Zákon nestanovuje, aby sa vlastníci obrátili na súd vo svojom mene.

Na dlhú dobu ruské súdy neuznal právo valných zhromaždení obyvateľov rozhodnúť o zmene správcovskej spoločnosti pri absencii dôkazov o podstatnom porušení zmluvných podmienok. Súdy však opierajúc sa o uznesenie prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 22. novembra 2011 č. 7677/11 vo veci č. A65-11798/2010-SG3-14 zmenili svoje stanovisko posledných pár rokov.

Zmluvy o výkone správy bytových domov majú dnes zmiešanú štruktúru vrátane prvkov zmluvy o poskytovaní služieb a zmluvy, pričom prevláda prvá. Tento fakt znamená, že jednostranný postup vypovedania zmluvy môžu majitelia uplatniť kedykoľvek, nielen vtedy, keď správcovská spoločnosť neplní jej podmienky. Dôvodom na ukončenie zmluvy môže byť voľba obyvateľov na valnom zhromaždení iného spôsobu správy domu alebo rozhodnutie o zmene organizácie.

Inými slovami, tým, že si raz zvolili určitý systém riadenia a spôsob správy bytových domov, nie sú vlastníci bytov zbavení možnosti ich zmeniť, a preto nie je vôbec potrebné dokladovať skutočnosti o porušeniach zo strany manažérov. Mimochodom, Trestný zákon sa môže zriecť svojich právomocí aj vo vzťahu ku konkrétnemu domu jednostranne.

Zmeňte správcovskú spoločnosť pre bývanie a komunálne služby a vyberte novú správcovskú spoločnosť

Pri výbere novej správcovskej spoločnosti by iniciatívna skupina obyvateľov mala zvážiť tieto faktory:

  • dostupnosť licencie (federálny zákon č. 255 z 21. júla 2014 uvádza, že správcovská organizácia môže vykonávať činnosti, len ak má štátnu licenciu);
  • charakter vzťahov s administratívou a pracovné skúsenosti;
  • úroveň organizačnej práce;
  • objemy fondov, zakladatelia;
  • koľko domov spravuje táto organizácia;
  • v akom stave sú udržiavané? materiálna základňa a firemná dokumentácia;
  • ako otvorené a transparentné sú aktivity organizácie;
  • snaží sa správcovská spoločnosť o individuálny prístup pri práci s majiteľmi bytov;
  • Ako rýchlo spoločnosť reaguje na požiadavky vlastníkov bytov;
  • kvalifikácia a skúsenosti zamestnancov;
  • pomer technických pracovníkov a manažérov;
  • algoritmus pre prácu s poskytovateľmi služieb, tarifná politika.

Štátne registre zakladajúcich subjektov Ruskej federácie obsahujú informácie o všetkých správcovských spoločnostiach, ktoré majú licenciu. Tieto informácie sú otvorené, nájdete ich na oficiálnych stránkach orgánov dohľadu nad bývaním výkonnej moci štátu.

Ak si vlastníci bytov nemohli nezávisle vybrať správcovskú organizáciu, vykonávajú to miestne orgány otvorená súťaž určiť firmu, ktorá bude spravovať bytový dom. Zákon hovorí, že súťaž musí byť vyhlásená do 3 dní po konaní valného zhromaždenia, na ktorom obyvatelia oznámili rozhodnutie o zmene správcovskej spoločnosti, a konanom do 30 dní od jeho vyhlásenia.

Postup pri vykonávaní zmenového konania

1. fáza Vytvorenie iniciatívnej skupiny

V iniciatívnej skupine vlastníkov, ktorú pri zmene správcovskej spoločnosti organizuje rada bytového domu, môžu byť členovia predstavenstva HOA alebo iní vlastníci bytov v danom bytovom dome. Má legálny prístup k akýmkoľvek dokumentom súvisiacim s domom, vrátane zmluvy o spolupráci so správcovskou organizáciou.

2. fáza Zhromažďovanie potrebných dokumentov

Iniciatívna skupina vlastníkov začína zbierať dokumenty s cieľom zdôvodniť potrebu zmeny správcovskej spoločnosti. Zákon ukladá správcom na požiadanie vlastníkov bytov v bytových domoch poskytnúť všetky potrebné doklady na preskúmanie. V prípade odmietnutia by si vlastníci mali vyžiadať formálnu písomnú odpoveď.

Správcovská spoločnosť musí poskytnúť:

  • potvrdenia o vykonaných prácach a poskytnutých službách (za posledný rok);
  • revízne správy inžinierskych sietí objektu (za posledné 2 roky);
  • zmluvu o poskytovaní služieb alebo správu.

Ak neexistujú dokumenty, Kódex bývania Ruskej federácie zaväzuje riadiacu organizáciu, aby vypracovala chýbajúce akty na vlastné náklady.

Po preštudovaní dokumentácie a zostavení zoznamu pohľadávok iniciatívna skupina vlastníkov koná valné zhromaždenie obyvateľov. Pre zabezpečenie uznášaniaschopnosti sa oznámenia o tomto podujatí zasielajú na adresy najneskôr 10 dní pred dátumom konania podujatia. Iniciatívna skupina vlastníkov vypracuje doporučené oznámenia a doručí ich každému vlastníkovi proti podpisu. Schôdza je vyhlásená za neplatnú, ak čo i len jeden vlastník nedostal oficiálne upozornenie.

Okrem toho, na informovanie každého obyvateľa by to malo byť zverejnené oznámenie obsahujúce nasledujúce informácie:

  • akou formou sa schôdza koná - osobne alebo v neprítomnosti (hlasovanie);
  • Celé meno a podrobnosti o pase každého iniciátora tohto stretnutia;
  • čas, miesto, dátum konania;
  • miesto, dátum začiatku a konca prijímania hlasovacích lístkov – v prípade neprítomnosti pri hlasovaní;
  • program podujatia. Zákon zakazuje meniť zoznam záležitostí na valnom zhromaždení, ako aj zohľadňovať aspekty, ktoré neboli zahrnuté v pláne zhromaždenia;
  • v prípade neprítomného hlasovania by mali byť do správ zahrnuté hlasovacie lístky, na ktorých sú uvedené celé mená predsedu, členov sčítacej komisie, ako aj tajomníka;
  • akým spôsobom boli vlastníci bytov upovedomení o mieste a čase konania.

3. fáza Zvolanie stretnutia

Ak chcete zmeniť správcovskú spoločnosť, musíte s ňou ukončiť zmluvu o poskytovaní služieb. Toto rozhodnutie môže prijať výlučne valné zhromaždenie vlastníkov bytov v bytových domoch. Záujmy nájomcov v tomto prípade zastupujú poslanci obce. V zápisnici z valného zhromaždenia musia byť uvedené skutočnosti, že správcovská spoločnosť porušila podmienky zmluvy, ako aj zdôvodniť všetky nároky voči manažérom.

Rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov sú platné, ak sa akcie zúčastnili vlastníci bytov v danom bytovom dome alebo ich zástupcovia, ktorí majú viac ako 50 % hlasov svojich celkový počet. O zmene správcovskej spoločnosti sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov (ak je za nadpolovičnú väčšinu prítomných). Inými slovami, ak bola na schôdzi nadpolovičná väčšina obyvateľov a viac ako 50 % z nich bolo za zmenu správcovskej spoločnosti, zvyšok musí vyhovieť. Navyše počet hlasov jedného alebo druhého vlastníka nezávisí od počtu ľudí, ale od toho, koľko štvorcových metrov bytu a Celková plocha dom patrí tomuto nájomcovi.

Otázka výberu novej správcovskej spoločnosti je povinná položka program stretnutia.

4. fáza Výber nových manažérov

Pred konaním valného zhromaždenia vlastníkov iniciatívna skupina pripraví zoznam možných kandidátov a zároveň ich požiada o predloženie návrhov týkajúcich sa:

  • formuláre servisných zmlúv;
  • oprava MKD;
  • zoznam služieb údržby domu;
  • tarifná politika atď.

Do termínu konania valného zhromaždenia vlastníkov MKD je potrebné pripraviť zmluvu so spoločnosťou. Zoznam prác a služieb pri údržbe a oprave domu, ktoré by mali zabezpečiť jeho bezpečnosť a vhodnosť pre ľudí na bývanie, majú právo určiť si vlastníci bytov. Pre správne zostavenie minimálneho zoznamu je vhodné vyhľadať služby špecialistu. Zákon o bývaní Ruskej federácie (článok 162) definuje zoznam položiek, ktoré musí zmluva obsahovať:

  • zloženie obecného majetku bytového domu, za ktoré budú zodpovedať správcovia domu. Vlastníci bytov môžu napríklad na valnom zhromaždení rozhodnúť o prevode stavebných konštrukcií a inžinierskych zariadení do údržby správcovskej spoločnosti. Miestnu časť zároveň nie je vôbec potrebné zahrnúť do spravovaného majetku, obyvatelia si môžu najať domovníka alebo sa oň postarať sami;
  • zoznam prác a služieb na údržbu a opravu spoločného majetku, ako aj inžinierskych sietí; postup vykonávania zmien v týchto zoznamoch;
  • algoritmus na výpočet výšky príspevkov za verejné služby, ako aj na údržbu a opravy bytových domov; uvedenie spôsobov platby.
    Pozor! Tarify za úhradu verejnoprospešných služieb schvaľujú regionálne a miestne orgány a zoznam služby bývania a ich náklady - nezávisle od vlastníkov bytov;
  • pokrok v monitorovaní činnosti správcovskej spoločnosti. Zákon chráni práva obyvateľov a správcovskej spoločnosti ukladá povinnosť každoročne poskytnúť vlastníkom bytov správu o vykonaných prácach na plnenie zmluvy.

5. fáza. Spracovanie zápisnice zo stretnutia

Zákon o bývaní Ruskej federácie neobsahuje jasné požiadavky na prípravu zápisnice zo stretnutia obyvateľov bytového domu. Musí byť vyhotovený písomne ​​a podpísaný členmi sčítacej komisie, predsedom a tajomníkom. Počas valného zhromaždenia by sa mali posudzovať iba otázky uvedené v programe. Inými slovami, rozhodnutie o výbere nových manažérov sa môže považovať za neplatné, ak bolo prijaté, ale nebolo zahrnuté do plánu porady.

Pri zostavovaní protokolu je potrebné vziať do úvahy tieto aspekty:

  • upovedomenie záujemcov a vlastníkov všetkých bytov o konaní schôdze vlastníkov bytových domov;
  • priebeh hlasovania;
  • agenda;
  • postup informovania správcovskej spoločnosti o tom, aké rozhodnutia boli prijaté na stretnutí a kedy sú ukončené právomoci manažérov (článok 45 Kódexu bývania Ruskej federácie);
  • postup pri informovaní obyvateľov a zainteresovaných strán vrátane tých, ktorí sa stretnutia nezúčastnili.

6. fáza Oznámenie predchádzajúcich a novozvolených správcovských spoločností

Po valnom zhromaždení musia obyvatelia bytového domu informovať novú organizáciu o svojom želaní byť pod jej správou, ako aj starej o úmysle z nej odísť. K tomu majitelia odovzdajú zápisnicu zo schôdze obom spoločnostiam.

Po tom, čo valné zhromaždenie obyvateľov rozhodlo o zmene správcovskej spoločnosti, majú konatelia 30 dní na to, aby všetku technickú dokumentáciu o tomto bytovom dome previedli na novú správcovskú spoločnosť.

V niektorých prípadoch sa vlastník priestorov v bytovom dome môže odvolať na súdne rozhodnutia prijaté valným zhromaždením obyvateľov najneskôr do 6 mesiacov od ich schválenia. V akých situáciách je to možné?

  • ak bol vlastník prítomný na schôdzi a zúčastnil sa na hlasovaní, ale bol v menšine a došlo k zásahu do jeho zákonných práv a záujmov;
  • keď z toho či onoho dôvodu bol vlastník priestorov neprítomný na schôdzi a nesúhlasí s rozhodnutiami, ktoré boli prijaté, domnievajúc sa, že porušujú jeho práva a záujmy.

Nárok nemôže súd uznať, ak:

  • porušenia nie sú významné;
  • rozhodnutie, že sa jeden z vlastníkov chce odvolať, mu neprinieslo straty;
  • Hlas tohto obyvateľa nemôže zmeniť výsledok hlasovania.

Zákon o bývaní Ruskej federácie (časť 6, článok 20) ​​stanovuje, že orgány mestskej kontroly bytov a štátneho dozoru nad bytovou činnosťou sa môžu obrátiť na súd, aby:

  • zrušiť zmluvu o výkone správy bytového domu;
  • zlikvidovať partnerstvo;
  • uznať rozhodnutia prijaté valným zhromaždením vlastníkov bytov za neplatné.

V tomto prípade je možné obrátiť sa na súd v týchto situáciách:

  • pri zisťovaní porušení postupov pri zakladaní spoločenstva vlastníkov, výbere správcovskej spoločnosti, príprave a podpise zmluvy o správe bytových domov;
  • keď príkazy na odstránenie nesúladu zakladateľskej listiny a jej dodatkov s povinnými náležitosťami neboli splnené v stanovenom časovom rámci.

Prenos dokumentácie z jednej správcovskej spoločnosti do druhej

Čiže 30 dní pred uplynutím platnosti zmluvy o správe bytového domu musí správcovská spoločnosť previesť informácie súvisiace so správou tohto domu na svojich nástupcov. V skutočnosti však musia záujemcovia často podať žalobu, pretože prípady, keď manažéri nechcú odovzdať technickú dokumentáciu alebo ju jednoducho nemajú, sú celkom bežné.

Podľa uznesenia Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 30. marca 2010 č. 17074/09 vo veci A40-73182/08-19-483 vo väčšine prípadov súdy rozhodujú o: takéto tvrdenia:

  • poskytnúť novej správcovskej organizácii dokumentáciu k domu, ak ju má správcovská spoločnosť, ktorá sa má nahradiť;
  • obnoviť stratené dokumenty, ak chýbajú, a preniesť ich na nových manažérov.

Okrem toho existuje pravidlo o nahradení exekúcie, podľa ktorého môže „nová“ správcovská spoločnosť sama obnoviť stratené dokumenty a vymáhať vzniknuté náklady od predchádzajúcej spoločnosti. Riadne vyhotovené a zmluvnými stranami podpísané akty o prevzatí a prevode bytových domov do správy budú slúžiť ako dôkaz, že predchádzajúca správcovská organizácia nemá všetku potrebnú dokumentáciu.

Správcovská spoločnosť môže využiť, že všeobecná premlčacia lehota uplynula, ak jej nástupcovia po troch rokoch od skončenia správcovskej zmluvy požiadajú o prevod dokumentácie. Toto pravidlo však neplatí pri prevode občianskych preukazov. Podľa uznesenia Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 6.9.2011 č.1089/11 vo veci A60-5559/2010-C3 sa tieto doklady vyhotovujú pri evidencii občanov v rezidenčných priestorov obecného, ​​štátneho a súkromného bytového fondu a majú verejný charakter.

Postup pri výkone súdneho rozhodnutia o obnove a odovzdaní stratenej technickej dokumentácie vybranej správcovskej spoločnosti je pomerne zložitý. V tomto prípade právnici odporúčajú navrhovateľom podať návrh na to, aby súd určil astrent ako zodpovednosť predchádzajúcej správcovskej organizácie za nedodržanie súdneho rozhodnutia. V odseku 3 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 4. apríla 2014 číslo 22 sa uvádza, že astrent je peňažná suma, ktorú musí žalovaný zaplatiť v prospech žalobcu v prípade nesplnenia povinnosti. s rozhodnutím súdu v dobrovoľne pred dátumom splatnosti.

V praxi sú veľmi časté prípady, keď správcovské spoločnosti odmietnu previesť záležitosti na novozvolenú organizáciu, pričom týmto spôsobom neuznávajú rozhodnutia valného zhromaždenia obyvateľov. Majitelia priestorov v bytovom dome, ktorí chcú zmeniť správcovskú spoločnosť, preto musia pristupovať k tejto otázke s maximálnou zodpovednosťou. Každé porušenie práv obyvateľov je potrebné písomne ​​zaznamenať. Balík dokumentov, ktoré budú potrebné na odstránenie organizácie zo správy domu, musí obsahovať:

  • kópie sťažností vlastníkov bytov štátnym kontrolným orgánom alebo priamo správcovskej organizácii;
  • akty nesúladu s normami;
  • kópie rozhodnutí brať správcovskú spoločnosť na zodpovednosť za nesprávne plnenie alebo neplnenie si svojich povinností.

Novozvolená správcovská organizácia má právo podať sťažnosť na bytovú inšpekciu a prokuratúru, ako aj podať návrh na rozhodcovský súd, ak predchádzajúca správcovská spoločnosť neuzná výsledky valného zhromaždenia obyvateľov bytového domu.

Ak nie je možné zmeniť správcovskú spoločnosť obyvateľmi bytového komplexu, vlastníci bytov môžu podať sťažnosť na oddelenie mesta. Podľa čl. 165 Zákon o bývaní RF túto organizáciu preverí činnosť správcovskej spoločnosti, a ak sa potvrdia porušenia, iniciuje valné zhromaždenie vlastníkov bytov v dome.

Ak chcete zmeniť správcovskú spoločnosť čo najrýchlejšie as minimálnym časom, obráťte sa na služby sprostredkovateľských firiem, ktoré pomáhajú obyvateľom bytových domov vysporiadať sa s bezohľadnými správcovskými spoločnosťami. Náklady na ich služby sa môžu pohybovať od 30 do 100 tisíc rubľov.

  • Tri pravidlá pre uzatváranie dohôd s organizáciami dodávajúcimi zdroje pri prijímaní/prevode MKD

Odborný názor

O prevode matričných dokladov

ÁNO. Nesterenko,

odborník na systém pomoci „Správa bytového domu“, právnik

Ak predchádzajúca správcovská spoločnosť počas svojej činnosti prijala a postúpila dokumenty týkajúce sa registrácie občanov príslušným orgánom, jej povinnosťou je odovzdať tieto dokumenty nástupníckej organizácii. Po prijatí odmietnutia má novovybraná správcovská spoločnosť právo:

  • podať žalobu na rozhodcovskom súde domáhajúcu sa prevodu dokladov o matrikách občanov do bývalého Trestného zákona. Prax ukazuje, že vo väčšine prípadov súdy takéto nároky uspokojujú. Potvrdzuje to napríklad odvolací rozsudok Krajského súdu v Murmansku zo dňa 7. augusta 2013 číslo 33-2614-2013, ako aj rozhodnutia Federálnej protimonopolnej služby Moskovského okruhu zo dňa 21. septembra 2011 vo veci č. A40-73182/08-19-483 a zo dňa 17.09.2013 vo veci č. A41-53549/12;
  • nahlásiť orgánom GZhN o porušení pravidiel pre obsah v súvislosti s prenosom technickej dokumentácie zo strany predchádzajúcej spoločnosti a preniesť to na administratívnu zodpovednosť v súlade s požiadavkami Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie (článok 7.23.2).

Ako získať peniaze späť po zmene správcovskej spoločnosti

Ak majitelia bytov pravidelne platili všetky účty, ale z dôvodu nekvalitných služieb sa rozhodli zmeniť správcovskú spoločnosť, majú právo vrátiť do súvahy bytového domu tie prostriedky, ktoré zostali na účtoch bytového domu. manažérov. Čo je pre to potrebné urobiť? V prvom rade je potrebné podať do Trestného zákona žiadosť o správu o finančnej a hospodárskej činnosti, ktorá pozostáva z:

  • zoznam dokončených prác s uvedením ich ceny;
  • zmluvy s dodávateľmi;
  • dokumentácia odhadu;
  • osvedčenia o vykonanej práci atď.

Štúdium správy poskytne majiteľom bytov MKD predstavu o tom, aké práce boli vykonané a kým, koľko peňazí bolo vynaložených, a čo je najdôležitejšie, aká suma zostala na účtoch správcovskej spoločnosti. Zodpovednosťou správcovskej organizácie je previesť túto sumu na účet nástupníckej spoločnosti alebo HOA (v prípade zmeny formy hospodárenia). V tejto situácii sa udalosti môžu vyvíjať podľa nasledujúcich scenárov.

1. Bez problémov je možné zmeniť správcovskú spoločnosť. Zamestnanci vypracujú akt o prevzatí a prevode bytových domov, poskytnú správu, ktorá medzi vlastníkmi bytov nevzbudzuje otázky, a nepoužité prostriedky prevedú na účet novej správcovskej spoločnosti (HOA).

2. Postup pri výmene manažérov sprevádzajú ťažkosti. Správcovské spoločnosti často trvajú na ďalšej údržbe domu alebo sa snažia zvyšné prostriedky použiť na papieri, preto sa v prehľadoch objavujú informácie o nevykonaných službách či prácach.

Ak existuje podozrenie, že došlo k skratu vlastníkov bytov v bytovom dome, právnici novej správcovskej organizácie alebo predseda HOA môžu nariadiť stavebno-technickú skúšku. Po predložení jeho výsledkov súdu môžete od predchádzajúcej správcovskej spoločnosti požadovať náhradu:

  • nevyužité finančné prostriedky;
  • náklady na právne služby, ak sú potrebné;
  • náklady na vykonanie stavebnej a technickej skúšky.

3. V niektorých prípadoch majitelia bytov v bytových domoch zistia záporný zostatok na účte svojho domu. V tomto prípade predchádzajúca správcovská spoločnosť predstavuje obyvateľom dlh, ktorého výška môže dosiahnuť stovky tisíc rubľov.

Z akých dôvodov môže táto situácia nastať?

  1. Obyvatelia bytového domu sa pri hlasovaní rozhodli vykonať opravy „z dôvodu budúcich platieb“. V tomto prípade má správcovská spoločnosť možnosť zahnať majiteľov bytov do dlhovej diery. Pred zmenou správcovskej spoločnosti alebo vytvorením HOA budú musieť vlastníci zaplatiť manažérom za poskytnuté služby a vykonanú prácu.
  2. Správcovská organizácia vykonala opravy bez toho, aby túto záležitosť najskôr predložila na hlasovanie obyvateľov. Podľa požiadaviek bytového zákonníka Ruskej federácie však výdavky na bežné opravy musia schváliť vlastníci bytov na valnom zhromaždení. Ak oprava nebola havarijná, zákon vlastníkom neukladá povinnosť ju zaplatiť.

Bez ohľadu na scenár je dôležité mať na pamäti, že každý rubeľ uvedený v Trestnom zákone sa musí používať striktne na určený účel.

Odborný názor

Podvody manažmentu sú bežné

Vjačeslav Veličko,

Riaditeľ poradenskej spoločnosti v oblasti bývania a komunálnych služieb LLC "ZhKS-PRIMORIE"

V sektore bývania a komunálnych služieb existuje veľa podvodných schém, o ktorých skúsení manažéri dobre vedia. Pre priemerného človeka je mimoriadne ťažké porozumieť odhadom a správam samy o sebe, ak sa však pustíte do práce, najprv si preštudujte určité aspekty.

  1. Opravárenské práce

V správach správcovských spoločností sú náklady na vykonanú prácu často skutočne nadhodnotené. Ako? Napríklad v suteréne sa v súlade s dokumentmi vymenilo 5 metrov rúr, no v skutočnosti sa vymenili len 2 metre. Alebo potrubia nikto nemenil vôbec. V tomto prípade manažéri dúfajú, že nikto z vlastníkov bytov nebude pobehovať po pivniciach s metrom v ruke. Na vyriešenie tejto situácie je potrebné vykonať dôkladné vstupné vyšetrenie MKD. Tu si obyvatelia budú musieť vyzdvihnúť dokumenty a skontrolovať všetko: či boli vymenené potrubia, koľko nových plastové okná objavil sa vo vchode a pod. Ak sa pri obhliadke ukáže, že podľa správ boli práce vykonané, ale v skutočnosti neboli, tak by mali vlastníci bytov vypracovať protiakt a obrátiť sa na správcovskú spoločnosť so žiadosťou o vrátenie peňazí.

  1. "Nafúknuté" odhady

Často sa stáva, že práca bola dokončená, ale v prehľadoch je to premietnuté do neprimerane vysokých nákladov. Aké výdavky sú v odhadoch najčastejšie nadhodnotené? V prvom rade sú to výdavky na palivá a mazivá, ako aj cena stavebného materiálu. Okrem toho môže byť v cene zahrnutá DPH, aj keď spoločnosť pôsobí v rámci zjednodušeného daňového systému.

  1. Nerealizované služby

Čo by ste mali robiť, ak v správe riadiacej organizácie je uvedený plat upratovačky, ale nikto ju u vás doma nikdy nevidel? Inými slovami, správcovská spoločnosť pravidelne účtovala obyvateľom prácu, ale služba im nebola poskytnutá. Aby sa preukázalo porušenie vlastných práv a požadovali prepočet, musia mať vlastníci písomné sťažnosti k Trestnému zákonu, ako aj správy o tom, že nebolo vykonané čistenie vchodu.